Andra slags förvärv avser frivillig överlåtelse och universalfång. Vid universalfång är utgångspunkten att förvärvaren träder in i samma ställe som den från vilken egendomen övergår. Vid frivillig överlåtelse är rättsläget osäkert, se NJA 2007 s. 455 med vidare hänvisningar. Se även Walin m.fl., Utsökningsbalken, en kommentar, 3 uppl., 1999, s. 309.
Hänvisas från p. 10 (s. 281)
1.I 1 § samäganderättslagen anges på vilken slags egendom lagen är tilllämplig. De egendomsslag som räknas upp är fastighet, lös sak, aktie, obligation och skuldebrev. I 20 § jämställs tomträtt med fastighet. Egendom som inte återfinns i uppräkningen är exempelvis bostadsrätt, hyresrätt och arrende.s. 279
2.I doktrinen har diskuterats om uppräkningen av egendomsslag är uttömmande eller endast exemplifierande. Undén har uttalat att uppräkningen inte är uttömmande och att lagen är tillämplig på bostadsrätt och andel i ekonomisk förening. Däremot är lagen enligt Undén inte tillämplig på begränsad sakrätt till fast egendom eller fordringsrätt som inte är grundad på värdepapper. Motsatt uppfattning beträffande bostadsrätt finns i det av Gregow avgivna betänkandet Bostadsrätt. Andra författare har intagit en försiktigare ståndpunkt och avstått från att ta en bestämd ställning. I NJA 1995 s. 478 kom Högsta domstolen som tidigare framgått fram till att samäganderättslagen inte är direkt tillämplig på bostadsrätt, men däremot analogt tillämplig.s. 279
3.Av uttalandet att döma gör Högsta domstolen en åtskillnad mellan lagens direkta tillämpningsområde och möjligheten att tillämpa lagens bestämmelser analogt. Domstolen verkar inte utgå från att uppräkningen endast är exemplifierande, utan håller fast vid de egendomskategorier som räknas upp. Däremot finns det inte några hinder att tillämpa lagens regler analogt på andra jämförbara förmögenhetsobjekt. Det är ett viktigt konstaterande som i första hand torde grunda sig på behovet av konfliktlösningsmekanismer mellan delägare.s. 279
4.Högsta domstolen går därefter vidare och fastslår att lagen ”i sina väsentliga delar” är analogt tillämplig på bostadsrätt. Som skäl för den analoga tillämpningen anges att en bostadsrätt som förmögenhetsobjekt är nära besläktad med äganderätten till en fastighet.s. 279
5.Högsta domstolen har därefter fortsatt på den inslagna vägen att tillämpa samäganderättslagen analogt. I NJA 1998 s. 552 ansågs samäganderättslagen i sina väsentliga delar analogt tillämplig på bostadsarrende vid försäljning av bostadshus som arrendatorerna gemensamt äger. Som skäl för den analoga tillämpningen anfördes att byggnad på ofri grund omfattas av lagen och att det från praktisk och ekonomisk synpunkt ter sig naturligt att se arrendet och de byggnader som arrendatorn äger på arrendestället som en sammanhållen enhet.s. 280
6.I NJA 2006 s. 678 går Högsta domstolen ett steg längre. Målet gällde om 6 § samäganderättslagen skulle anses vara analogt tillämplig på en samägd arrenderätt. I stället för att, såsom i NJA 1995 s. 487 och NJA 1998 s. 552, anknyta till och jämföra med egendomskategorier som omfattas av lagens tillämpningsområde, för Högsta domstolen en mera principiellt inriktad diskussion. I domskälen anförs: ”Samäganderättslagen fyller … framförallt ett konfliktlösningsbehov (se Walin, Samäganderätt, 2000 s. 109). Detta behov är inte begränsat till sådan egendom som nämns i 1 eller 20 §. Lagens konfliktlösningsmekanism kan komma till fruktbar användning även på egendom som inte omfattas av lagen. Så skulle kunna vara fallet inte bara i fråga om bostadsrätt och bostadsarrende, utan även i fråga om t.ex. andra nyttjanderätter och immaterialrätter. Med detta synsätt bör bestämmelserna i 6 § kunna tillämpas analogt på en samägd arrenderätt som den förevarande, där lagstiftningen inte tillhandahåller någon annan metod för att lösa konflikter mellan samägarna.” Högsta domstolen begränsar sig visserligen till 6 § samäganderättslagen men för beträffande den paragrafen ett generellt resonemang. Vid samägande finns det behov av en konfliktlösningsmekanism och det gäller oavsett om samäganderättslagen är direkt tillämplig eller inte. Tillhandahåller inte lagstiftningen någon sådan konfliktlösningsmekanism, bör den metod som anvisas i 6 § samäganderättslagen kunna tillämpas analogt. Tanken synes vara att när det inte finns förutsättningar för ett fortsatt samarbete mellan samägarna, är det bäst för alla inblandade att få till stånd en upplösning av samägandet och det kan ske genom att egendomen säljs.s. 280
7.Det kan alltså konstateras att Högsta domstolen verkar hålla fast vid begränsningen av samäganderättslagens direkta tillämpningsområde till de egendomskategorier som anges i 1 och 20 §§ samäganderättslagen, men utvidgar det analogiska tillämpningsområdet.s. 280
8.Mot bakgrund av det sagda är det klart att samäganderättslagen i sina väsentliga delar är tillämplig på bostadsrätt och det gäller särskilt 6 § samäganderättslagen. Det innebär att den som äger en andel i en bostadsrätt kan begära hos rätten att bostadsrätten skall säljas för deras gemensamma räkning varefter köpeskillingen fördelas mellan delägarna i förhållande till deras lotter. Kostnaderna för auktionen skall fördelas mellan delägarna i förhållande till deras lotter, 15 § samäganderättslagen.s. 280
9.Bestämmelserna i 6 § samäganderättslagen är dispositiva. Samägarna kan komma överens om att egendomen inte får säljas på offentlig auktion. En sådan överenskommelse binder parterna. Däremot är de sakrättsliga verkningarna av ett sådant avtal inte helt klara. Den frågan återkommer jag till i avsnitt 3.1.s. 281
10.Det är vanligt att makar och sambor tillsammans innehar en bostadsrätt. I regel kommer då rådighetsinskränkningarna i äktenskapsbalken och sambolagen att inverka på en makes eller sambos möjlighet att åberopa 6 § samäganderättslagen. Den frågan behandlas i kapitel 3.2. 3.1 Avtal om att 6 § samäganderättslagen inte skall vara tillämplig Ett avtal mellan samägare att 6 § samäganderättslagen inte skall vara tillämplig på samägandet medför att en samägare inte har rätt att hos rätten ansöka om egendomens försäljning. Däremot påverkar avtalet inte en samägares rätt att sälja sin andel i egendomen. Det väcker frågan hur avtalet mellan samägarna står sig mot en förvärvare av en andel. Man får skilja mellan olika slags förvärv. Det slags förvärv som är av särskilt intresse för den här framställningen är förvärv vid exekutiv försäljning och framställningen begränsas till detta slags förvärv.s. 281
11.Rättsfallet NJA 2007 s. 455 är här av stort intresse. I målet hade två makar, T.W.N. och A.W., som ägde vardera hälften av en fastighet kommit överens om att samäganderättslagen inte skulle vara tillämplig på fastigheten. Kronofogdemyndigheten utmätte A.W:s andel i fastigheten. Den centrala frågan i målet är om makarnas avtal gäller mot A.W:s borgenärer. Högsta domstolen, som avgjorde målet in pleno, anför i denna del följande. ”Om ett förbud mot offentlig försäljning skulle gälla även mot samägarnas borgenärer och mot den som förvärvar en andel vid exekutiv försäljning, blev följden att värdet av andelarna till stor del kunde göras oåtkomligt för borgenärerna. … Även om en förvärvare oberoende av god eller ond tro skulle vara obunden av samägarnas avtal, skulle priset vid en exekutiv försäljning av andelen påverkas negativt på grund av den ovisshet samt de besvär och kostnader för en ny försäljning som köparen då skulle stå inför. Ett förbud mot offentlig försäljning bör därför inte binda samägarnas borgenärer annat än om det tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av andelen.” Den grundläggande tanken bakom Högsta domstolens skäl är således hänsynen till borgenärerna. En person bör inte kunna göra sin egendom oåtkomlig för borgenärerna när han har utgivit vederlag för egendomen. Metoden för att åstadkomma detta är att frånkänna ett avtal, om att 6 § samäganderättslagen inte skall vara tillämplig, verkan mot den som har förvärvat andelen vid exekutiv försäljning.s. 281
12.Följden av detta är att om en andel i en bostadsrätt säljs vid exekutiv försäljning är förvärvaren inte bunden av ett eventuellt avtal mellan samägarna om att 6 § samäganderättslagen inte skall tillämpas. Det medför att förvärvaren kan begära att bostadsrätten skall säljas på offentlig auktion oavsett vad de tidigare samägarna har kommit överens om. 3.2 Rådighetsinskränkningar Äktenskap eller samboförhållanden inverkar inte i sig på makars eller sambors ägande av egendom. En make eller en sambo kan däremot ha anspråk på en hälftendel av viss egendom (giftorättsgods eller samboegendom) vid äktenskapets eller samboförhållandets upplösning.s. 282
13.En make eller sambo får som huvudregel fritt förfoga över sin egendom. För viss slags egendom gäller emellertid rådighetsinskränkningar.s. 282
14.Rådighetsinskränkningarna för makar avser enligt 7 kap. 5 § äktenskapsbalken i första hand den gemensamma bostaden och det gemensamma bohaget. Det spelar därvid inte någon roll om den gemensamma bostaden utgör fast egendom eller annan egendom, såsom hyresrätt, bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Undantag gäller för bostad eller bohag som är den ena makens enskilda egendom på grund av villkor vid arv, testamente eller gåva.s. 282
15.Vid bodelning har den make som bäst behöver den gemensamma bostaden eller bohaget rätt att få denna egendom i avräkning på sin lott, 11 kap. 8 § äktenskapsbalken. Övertaganderätten gäller egendom som omfattas av rådighetsinskränkningarna. Syftet med rådighetsinskränkningarna är att förhindra att övertaganderätten kringgås. Syftet är inte att skydda maken mot den andre makens borgenärer. Det enda skydd som finns för det är beneficiereglerna i 5 kap. utsökningsbalken.s. 282
16.De förfoganden som omfattas av rådighetsinskränkningarna är först och främst att avhända sig egendom. Det gäller all egendom som omfattas av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken. En make får inte heller hyra ut eller på annat sätt upplåta nyttjanderätt i den gemensamma bostaden. Slutligen finns det restriktioner avseende pantsättning. Dessa är olika utformade för fast och lös egendom. Fast egendom får inte intecknas utan makes samtycke. Det är således inte möjligt att få ut pantbrev i fastigheten utan samtycke. Däremot finns det inte några restriktioner i en makes rätt att pantsätta redan uttagna pantbrev. För lös egendom krävs däremot samtycke för själva pantsättningen.s. 283
17.Förfoganden i strid mot 7 kap. 5 § äktenskapsbalken är inte i sig ogiltiga. Däremot får den andre maken föra talan vid domstol för att få rättshandlingen att återgå. Det gäller dock inte beviljad inteckning i fast egendom eller pantsättning av lös egendom som utgör den gemensamma bostaden, t.ex. en bostadsrätt. I doktrinen har gjorts gällande att avsaknaden av möjlighet att föra en återgångstalan beträffande pantsättning av lös egendom som utgör den gemensamma bostaden kanske beror på ett förbiseende.s. 283
18.För sambor gäller liknande rådighetsinskränkningar som för makar enligt 23–25 §§ sambolagen. Inte heller enligt dessa regler är det möjligt att föra en återgångstalan när panträtt har upplåtits i den gemensamma bostaden.s. 283
19.Det kan noteras att det finns undantag från kravet på samtycke i 7 kap. 7–8 §§ äktenskapsbalken och 23–24 §§ sambolagen. Det gäller när en make eller sambo inte kan lämna samtycke. Vidare kan domstol tillåta åtgärden på ansökan av den som vill företa den.s. 283
20.Rådighetsinskränkningarna skall tillämpas parallellt med reglerna i samäganderättslagen. Om två makar tillsammans äger en bostadsrätt får det till följd att en make inte kan begära att bostadsrätten säljs enligt 6 § samäganderättslagen utan den andre makens samtycke såvida inte någon av undantagsreglerna i 7 kap. 7–8 §§ äktenskapsbalken är uppfyllda.s. 283