NJA 2001 s. 292

1.I rättsfallet NJA 2001 s. 292 hade köparen fått in ett villkor i köpekontraktet, att köparen hade rätt att senast viss dag frånträda (”häva”) avtalet och återfå handpenningen, om en viss händelse inträffade. Så blev också fallet, och köparen frånträdde avtalet inom den stipulerade tiden. Handpenningen hade enligt ett särskilt avtal mellan köparen, säljaren och mäklaren deponerats hos mäklaren för att utbetalas till säljaren på tillträdesdagen om inte parterna skriftligen träffade annan överenskommelse. Efter frånträdandet gjorde både köparen och säljaren anspråk på handpenningen. Mäklaren betalade — sedan han konsulterat en jurist — handpenningen till säljaren. Köparen väckte talan mot mäklaren och yrkade att denne skulle förpliktas att till köparen utge handpenningens belopp.s. 943

2.Som grund åberopade köparen i första hand att mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet hade åsidosatt sina skyldigheter enligt den då gällande fastighetsmäklarlagen (1984:81) och enligt god fastighetsmäklarsed genom att inte införa ett visst villkor i kontraktet och att han därigenom hade orsakat köparen skada med yrkat belopp. Detta villkor skulle emellertid ha tjänat samma ändamål som det frånträdandevillkor som blivit infört, varför domstolarna kunde konstatera att underlåtenheten inte lett till någon skada.s. 943

3.I andra hand åberopades, och det är av intresse i fortsättningen, att mäklaren i strid mot depositionsavtalet utbetalat den av köparen deponerade handpenningen till säljaren, fastän det mellan köparen och säljaren förelåg tvist om vem som hade rätt till handpenningen, och att utbetalningen orsakat köparen ekonomisk skada.s. 944

4.Parterna i målet — köparen och mäklaren — var överens om att köparen haft rätt att frånträda köpet. Mäklaren, som ansåg att han hade följt depositionsavtalet, bestred emellertid köparens yrkande med grunden att köparen kunde vända sig till säljaren och från denne återfå handpenningen. Därför hade köparen inte lidit någon skada genom utbetalningen.s. 944

5.Tingsrätten ansåg att utbetalningen varit felaktig, eftersom tvist förelegat, och att mäklaren var skadeståndsskyldig. Visserligen var det inte klart vilken skada köparen skulle komma att lida, men utbetalningen hade orsakat köparen ”viss skada” och mäklaren stod närmare att bära risken för den slutliga förlusten. Eftersom mäklaren inte hade gjort sannolikt att skadan skulle bli mindre än handpenningen, bifölls yrkandet.s. 944

6.Hovrätten delade tingsrättens uppfattning att utbetalningen, trots att tvist förelåg, varit felaktig och att mäklaren därmed var skyldig att ersätta den slutliga skada som köparen kunde styrka. Eftersom mäklaren, enligt hovrätten, fram till tidpunkten för utbetalningen inte hade orsakat köparen någon skada, var frågan om utbetalningen i sig kunde anses ha medfört skada. Köparen skulle emellertid inte ha kunnat få tillbaka handpenningen från mäklaren, även om utbetalningen till säljaren inte hade ägt rum. Hon skulle ha tvingats försöka nå en uppgörelse med säljaren eller väcka talan mot honom för att kunna få tillbaka pengarna. Köparen kunde trots mäklarens utbetalning fortfarande få tillbaka handpenningen. Utbetalningen till denne skadade köparen först när köparen visade sig vara ekonomiskt berättigad mot säljaren att återfå handpenningen och säljaren vägrar eller inte förmår betala. Hovrätten ogillade därför köparens talan.s. 944

7.HD noterade att köparen förde en skadeståndstalan, fastän hennes talan fick anses innefatta ett påstående att hon hade haft rätt att frånträda köpet och återfå handpenningen. Parterna bereddes därför tillfälle att yttra sig i frågan, om mäklaren kunde åläggas betalningsskyldighet på grund av köparens påstådda rätt att häva och att återfå handpenningen. Mäklaren anförde att han inte var betalningsskyldig förrän köparen genom överenskommelse eller lagakraftvunnen dom visat sig ha bättre rätt till handpenningen än säljaren (alltså samma villkor som enligt tingsrätten gällde före betalningen till säljaren).s. 944

8.I domskälen erinrade HD inledningsvis om vissa allmänna principer, nämligen att en gäldenär har att på egen risk bedöma om den som kräver betalning är innehavare av fordringen; betalar gäldenären till fel person utplånas inte skulden (med vissa undantag, se 29 och 30 §§ skuldebrevslagen). Vägrar gäldenären att betala till den som innehar fordringen och som framlagt bevisning som styrker hans rätt, är gäldenären i dröjsmål. Gäldenären kan inte innehålla betalningen på den grunden att borgenärens rätt är vansklig att bedöma. I enlighet härmed utgör den omständigheten att någon annan också gör anspråk på betalning inte (i sig) en grund för att innehålla betalningen tills konkurrenterna inbördes slitit tvisten om bättre rätt till fordringen. Frånsett fall där det konkurrerande anspråket är så uppenbart obefogat att det utan vidare kan lämnas ur räkningen, har gäldenären i fråga om penningskulder möjlighet att deponera betalningen enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet (NJA II 1927 s. 298), varigenom han blir befriad från sin skuld. Parterna kan också ha avtalat att gäldenären skall ha en innehållanderätt som inte följer av lagen. Att medel mottagits för annan med redovisningsskyldighet samt eventuellt avskilts föranleder inte avsteg från nu nämnda regler.s. 945

9.Därefter noterade HD att mäklaren vitsordat att köparen med fog hävt köpet i enlighet med köpekontraktet. På grund av detta ansågs mäklaren enligt allmänna regler vara skyldig att återbetala handpenningen till köparen, fastän säljaren bestritt hävningsrätten. Det tillades att depositionsavtalet inte kunde anses innehålla någon reglering av mäklarens betalningsskyldighet för det fall att köpeavtalet hävts innan tillträde skett. Med hänsyn till det anförda, och då köparen inte kunde anses ha avstått från sin redovisningsfordran hos mäklaren genom att begära ett motsvarande skadestånd, bifölls yrkandet.s. 945

10.Av domen framgår att den part vid fastighetsköpet som kräver mäklaren på redovisning inte är hänvisad till att först få en lagakraftvunnen dom mot den andra parten i köpeavtalet eller först få ett avtal med denna. Parten kan få bifall till en talan mot mäklaren direkt, om parten styrker att parten i förhållande till den andra parten i köpeavtalet har rätt till handpenningen eller om mäklaren erkänner detta i processen. Det kan alltså hända att mäklaren åläggs att betala till köparen, trots att mäklaren invänt att köparen inte har rätt till handpenningen, varefter mäklaren som svarande i en ny process mot säljaren åläggs att betala till säljaren; en dom har ju rättskraft bara mellan parterna i processen. Mäklaren kan enklast skydda sig mot sådana motstridiga domar genom att deponera betalningen hos länsstyrelsen och låta parterna i köpeavtalet processa mot varandra om rätten till det deponerade beloppet. Alternativt torde en instämd mäklare kunna väcka talan mot den andra köpeavtalsparten och begära kumulation enligt 14 kap. 6 eller 7 § RB. Huruvida en ny dom på betalningsskyldighet skulle utgöra grund för resning av den förra domen lämnas här öppet.s. 945

11.HD:s domskäl är kanske alltför kortfattade där det anförs att ”gäldenären [inte kan] innehålla betalningen på den grunden att borgenärens rätt är vansklig att bedöma”. Här behöver man skilja mellan olika fall. Om den som kräver betalning inte presenterar den bevisning som ger erforderligt underlag för bedömningen att han har rätt till betalning, kan gäldenären (mäklaren) innehålla betalningen utan att hamna i dröjsmål, även om det senare visar sig, med stöd av kompletterande bevisning, att den som krävde hade rätt till betalning. Gäldenären skulle ju då inte ha betalat med befriande verkan, om det senare i stället hade visat sig att annan innehade fordringen (jfr 30 §§ skuldebrevslagen), och gäldenären bör då inte behöva handla vid äventyr av dröjsmål. Det problematiska fallet, som HD:s uttalande torde ha avsett, är att den krävande styrker faktiska omständigheter som ger honom rätt till betalning men det ändå är svårt för gäldenären att bedöma (liksom senare för en domstol) om bevisningen är tillräcklig eller om bevisningen föranleder den rättsliga slutsatsen att den krävande har rätt till betalning. Är gäldenären i sådana fall i dröjsmål, om han inte betalar? I fråga om fastighetsmäklare kan man exempelvis tänka sig att köparen, vid en efterföljande rättslig bedömning, anses redan vid kravet ha presenterat en utredning som visade på så omfattande fel att köparen, med beaktande jämväl av jordabalken och köpeavtalet, hade rätt att häva köpet och återfå handpenningen. I andra sammanhang kan det t.ex. vara fråga om en serie av överlåtelser av en leasingstock i åtskilliga led och med en mängd suspensiva och resolutiva villkor, där en domstol i efterhand bedömer att den som krävde leasingtagarna på förfallna avgifter innehade fordringarna. Även om en domstol i efterhand kommer fram till att den utredning som var känd för gäldenären när kravet framfördes var tillräcklig för att uppnå beviskravspunkten och kommer fram till att lagregler och kontraktshandlingar skall tolkas så att den krävande hade rätt till betalningen, kan domstolen ha hyst åtskilligt tvivel i båda avseendena, och gäldenärens innehållande av betalningen behöver inte ha varit culpöst.s. 946

12.Om en köpare innehåller betalningen till säljaren av en förfallen post, som köparen skall erlägga direkt till säljaren, därför att han missbedömer de faktiska omständigheterna (som han har kännedom om) eller missbedömer rättsreglerna, är köparen otvivelaktigt i dröjsmål. Detsamma gäller om en hyresgäst innehåller betalning av hyra på grund av en felbedömning av för honom kända faktiska förhållanden eller av rättsreglerna. I dessa fall gör köparen och hyresgästen en felbedömning avseende ett alltigenom eget rättsförhållande (normalt förhållandet till den ursprungliga borgenären). När oklarhet råder om vem som är borgenären (och det eventuellt framställts konkurrerande anspråk), måste emellertid gäldenären dessutom bedöma ett rättsförhållande som primärt angår andra parter än honom själv. Då är det inte givet att kravet på en omedelbar och riktig bedömning skall vara lika strängt (strikt). Man kunde tänka sig att gäldenären skulle ha rätt att hålla inne betalningen både därför att bevisningen är svårbedömd och därför att rättsreglerna är invecklade. Ett exempel på ett sådant ställningstagande finns i 59 § andra stycket kommissionslagen (1914:45), varav framgår att den som påstår att han som kommittent har tagit över kommissionärens rätt att kräva betalning (se 57 § samma lag) har rätt till betalning endast om han antingen kan förete ett skriftligt erkännande av kommissionären eller ställer säkerhet för vad gäldenären (i lagen kallad tredje man) kan vara skyldig att utge till kommissionären (eftersom förutsättningarna för övertagande av kravrätten inte förelåg och en betalning till kommittenten därför inte blir befriande).s. 946

13.Efter kommissionslagen har emellertid nya lagar tillkommit, nämligen 1927 års depositionslag och 1936 års skuldebrevslag. I förarbetena till depositionslagen anfördes att en gäldenär enligt gällande rätt, bortsett från vissa bestämmelser i sjölagen, förmodligen inte kunde frigöra sig från sin skuld genom nedsättning (NJA II 1927 s. 293 ff.). Det ansågs emellertid obilligt att han inte skulle ha rätt att deponera dels när gäldenären inte var anträffbar, dels när ovisshet rådde om vem som var borgenären. Sålunda anfördes att det var obilligt att, när det (i ett hyresförhållande) uppkommit tvist om vem som ägde fordringen och gäldenären inte skäligen kunde anses skyldig att bedöma vem som ägde företräde, gäldenären av den uppkomna tvisten skulle hindras att likvidera sitt skuldförhållande och i stället bli skyldig att betala ränta i anledning av ett dröjsmål till vilket han var alldeles oskyldig samt löpa fara att som part dras in i en rättegång som i själva verket borde anses såsom honom helt ovidkommande (NJA II 1927 s. 295 f.). I samma motiv anfördes sedan att nedsättningsmöjligheten mången gång har särskilt intresse för en gäldenär såtillvida att ränteanspråk inte kan göras gällande mot honom för tiden efter nedsättningen, vilket kan vara av vikt när det föreligger konkurrerande anspråk (s. 298). I motiven till 13 § skuldebrevslagen, rörande löpande skuldebrev, framhålls att utgångspunkten är att gäldenären ”har att” på egen risk bedöma om den som kräver betalning är innehavare av fordringen och att ett än så ursäktligt misstag går ut över gäldenären; det står inte bara att han betalar på egen risk, om han väljer att betala (NJA II 1936 s. 61). För att underlätta för gäldenären infördes i 13 § vissa presumtionsregler rörande vem som har rätt att kräva betalning (s.k. aktiv legitimation) samt i 19 och 20 §§ vissa korresponderande bestämmelser om att betalning blir befriande om den görs till fel person (s.k. passiv legitimation; jfr 29 och 30 §§ beträffande enkla skuldebrev).s. 947

14.De nu presenterade förarbetena ger ett klart intryck av att gäldenären är i dröjsmål, om han inte betalar till den som presenterat erforderlig bevisning om att han är borgenären. Regeln är sträng mot gäldenären, men den är efter år 1927 försvarlig beträffande penningskulder genom att gäldenären fått möjlighet att deponera sin betalning när det är oklart vem som är borgenären. Depositionsmöjligheten står till buds utom om ett konkurrerande anspråk, framfört eller blott skönjbart, är så uppenbart obefogat att det utan vidare måste lämnas ur räkningen (NJA II 1927 s. 298). Bestämmelsen i 1914 års kommissionslag torde inte längre spegla en allmän rättsprincip och borde strängt taget upphävas; varför skall tredje mannen i ett kommissionsförhållande, men inte andra gäldenärer, alltid ha rätt till skriftligt erkännande eller säkerhet när en deposition står även tredje man till buds? Om det anförda är riktigt, blir följden att gäldenären, även om det inte är uppenbart vem som är borgenären, kan vara i dröjsmål innan en domstol förpliktat honom att betala. Vidare slipper domstolarna, när de anser att den krävande inför gäldenären styrkt sin rätt, att ta ställning till om detta var så svårt för gäldenären att inse att denne bör vara befriad från dröjsmålspåföljder (vilka ibland kan vara andra än dröjsmålsränta) — en uppgift som otvivelaktigt hade gett upphov till stora gränsdragningsproblem.s. 948

15.Jag utgår nedan från att en mäklare, som utsätts för konkurrerande krav kan innehålla betalning utan att hamna i dröjsmål, om inte någon av pretendenterna styrker att han innehar fordringen, men att mäklaren är i dröjsmål, om han innehåller och inte heller deponerar trots att någon av pretendenterna presenterar bevisning som styrker hans rätt.s. 948