Fallet när förvärvaren redan är medlem

1.Vi kan ju, för att försöka få klarhet i situationen, jämföra med den situation som varken jag eller Nilsson Hjort diskuterar, nämligen att förvärvaren redan är medlem, för då skall någon ny prövning av medlemskapsfrågan inte ske.s. 510

2.Vi kan också anta att diskussionen nu inte gäller ett formfel, utan någon svagare ogiltighetsgrund, t.ex. utnyttjande av beroendeställning enligt 31 § avtalslagen, och i sådana fall kan frågan om ogiltighet vara svår att bedöma.s. 510

3.Reglerna i skuldebrevslagen bygger på den outtalade förutsättningen att gäldenären, om han betalar till rätt borgenär, inte löper någon risk alls att behöva betala två gånger. Problem uppstår emellertid när det förefaller oklart vem som är rätt borgenär. Reglerna i 29 och 30 §§ skuldebrevslagen bygger på tanken att gäldenären likväl alltid måste träffa ett val — han kan i princip inte hänvisa parterna till att slita tvisten innan han betalar, för då kommer han i dröjsmål i förhållande till den rätte borgenären, med det ansvar som det kan medföra. Och här ger de nämnda reglerna en lättnad. Gäldenären kan alltid med befriande verkan prestera när det gäller 29 § till överlåtaren, om han är i god tro, även om förvärvaren är rätt borgenär. När det gäller 30 § så kan gäldenären med befriande verkan prestera till förvärvaren om han inte misstänker att överlåtelsen inte gått rätt till. Men här gäller e contrario, att när sådan misstanke uppstått så kan gäldenären med befriande verkan prestera till överlåtaren. Här gäller ytterligare förutsättningar, bl.a. att överlåtelsen skall vara skriftlig. Vid starka ogiltighetsgrunder faller rätten att betala med befriande verkan.s. 510

4.Reglerna i 30 § skuldebrevslagen är inte helt enkla att överföra på den föreliggande situationen, där alltså föreningen skall betraktas som en i första hand naturapresterande gäldenär, medan antingen överlåtare eller förvärvaren skall betraktas som rätt borgenär. Det kan ju också vara frågan om penningprestationer från föreningens sida — föreningen har t.ex. fattat beslut om nedsättning av insatsen och frågan är då till vem som föreningen skall betala. Då är problemet väsentligt enklare och föreningen kan, om den råkar i bryderi, bestämma sig för att sätta ned pengarna hos myndighet enligt 1927 års lag om nedsättning av pengar hos myndighet. En förutsättning är att det råder ovisshet om vem som är rätt borgenär och gäldenären ”inte kan anses pliktig att på eget äventyr bedöma, till vilken av dem betalningen skall erläggas” (1 § 2 st.).s. 510

5.När det gäller tillträdet till själva lägenheten är det t.o.m. tveksamt om föreningen har något att säga till om. Lägenheten har ju inte återgått till föreningen, utan har upplåtits utan begränsning i tiden. Möjligen kan man resonera på så sätt att föreningen utifrån sin äganderätt till lägenheten kan bestämma vem som skall kunna flytta in där, men även det förefaller tveksamt.s. 511

6.Om vi emellertid antar att föreningen bestämmer sig för att tro på överlåtarens berättelse så kan den i vart fall välja att betrakta honom eller henne som innehavare av bostadsrätten. Föreningen kan också medverka till att vid en ny överlåtelse den som lägenheten överlåts till beviljas medlemskap. I övrigt kan föreningen välja att betrakta förvärvaren med det förment ogiltiga förvärvet endast som medlem. Det kan betyda att i frågor där endast bostadsrättshavare har rösträtt så bortser föreningen från hans röst, i vart fall såvitt gäller den aktuella lägenheten (han kan ju ha en annan lägenhet i huset, men det kan vi bortse från här).s. 511

7.Den enklaste situationen är naturligtvis att överlåtaren fortfarande disponerar lägenheten, något som han bör göra ända tills förvärvaren beviljas medlemskap. I så fall kan föreningen fortsätta att betrakta överlåtaren som bostadsrättshavare och behöver t.ex. inte fatta något beslut i eller eljest ta ställning till frågan om hans medlemskap enligt 2 kap. 11 § BRL. Jag menar att detta bör vara fallet även om hyresnämnden i sin prövning har beviljat förvärvaren medlemskap. Men, och däri ligger grunden för det resonemang som jag förde i boken, så är det enklaste sättet för föreningen att prestera till bostadsrättshavaren/överlåtaren att helt enkelt vägra förvärvaren medlemskap. Men detta är alltså, som redan framgått ett alltför enkelt betraktelsesätt. — Men att förklara detta för en bostadsrättsförening är inte någon lätt uppgift: ”Förvärvaren är redan medlem men ni bör inte betrakta honom som bostadsrättshavare”, eller ”Ni kan anta förvärvaren som medlem, men ni bör inte betrakta honom som bostadsrättshavare”.s. 511

8.Finns det något som helst skäl att anse att reglerna i skuldebrevslagen inte skulle gälla för en bostadsrättsförening när en överlåtelse av en bostadsrätt skett och tvist råder om dess giltighet? Enligt min mening finns inga sådana skäl. Det finns ingenting som tyder på att föreningen skulle åtnjuta någon särskild lättnad, t.ex. att alltid kunna lita på ett skriftligt överlåtelseavtal (utan formfel).s. 511

9.Finns det då något som tyder på att föreningen skulle kunna så att säga skjuta på avgörandet, t.ex. genom att inte prestera till någon av parterna och undgå ansvar genom att hänvisa dem till att få saken avgjord i rättegång? Detta förefaller i och för sig sympatiskt, men vi måste i så fall konstatera att 1927 års lag om nedsättning av pengar hos myndighet förefaller skäligen överflödig. Så vi måste konstatera att föreningen har att välja och ”på eget äventyr” bedöma till vem den skall prestera.s. 512