Närliggande

45.I vissa fall kan det vara av betydelse om ett hyresavtal gäller för viss tid eller för obestämd tid. Detta gäller exempelvis vid frågan om ett hyresavtal skall anses gälla mot ny ägare (se 7 kap. 16 § JB). I NJA 1993 s. 228 hade fastighetsägaren/hyresvärden och makarna N/hyresgästerna ingått ett avtal enligt vilket hyresrätten till bostadslägenheten upplåtits på hyresgästernas livstid och som inte kunde sägas upp gentemot någon av makarna till upphörande under hans eller hennes livstid. HD fann här att avtalet inte var att betrakta som ett avtal som ingåtts för obestämd tid. I NJA 2004 s. 167 och NJA 2004 s. 288 prövades bl.a. frågan om upplåtelsetid vid tillämpning av 7 kap. 5 § JB. I det förstnämnda avgörandet, som rörde en vederlagsfri upplåtelse av jakträtt, hade i avtalen inte angivits något om tid för upplåtelse och inte heller intagits någon klausul om uppsägning. HD uttalade här att när det saknas en tidsbegränsning i ett avtal kan vissa avtal, exempelvis servitutsavtal, antas normalt gälla för all framtid och andra avtal antas gälla för obestämd tid, d.v.s. tills vidare. Eftersom det är svårt att uppställa en allmän tolkningsregel för dessa fall fick det avgörande enligt HD vara vad upplåtaren avsåg. Eftersom en av upplåtelserna benämnts servitut och det i det följande upplåtelseavtalet hänvisats till servitutsupplåtelsen samt ett i och för sig överflödigt medgivande till inskrivning av upplåtelseavtalet lämnats fann HD, som konstaterade att det inte åberopats omständigheter som talade i annan riktning, att avsikten fick antas ha varit att upplåtelserna skulle gälla för all framtid. I det senare avgörandet, NJA 2004 s. 288 uttalade HD, som konstaterade att NJA 2004 s. 167 haft klara generationsskiftesinslag, att när det är fråga om en benefik upplåtelse mellan obesläktade grannar till gagn för nyttjanderättshavarens näringsverksamhet snarare än dennes fastighet bör utgångspunkten vara att upplåtelsen avsetts vara för obestämd tid. Om inte särskilda omständigheter talar däremot borde därför denna typ av avtal kunna sägas upp med skälig uppsägningstid. Beträffande uppsägningstidens längd tog HD hänsyn till att upplåtelsen avsett en uppsamlingsbrunn för vatten som användes för bevattning av nyttjanderättshavarens handelsträdgård och till odlingssäsongerna.s. 751