Stycket

11.Förverkandebestämmelsen i 7 kap. 18 § bostadsrättslagen har prövats i ett fall där frågan var om lokalen som innehades med bostadsrätt använts för avsett ändamål (NJA 1991 s. 343) och i ett fall där frågan var om innehavaren gjort sig skyldig till störning av sådant slag att nyttjanderätten skulle anses förverkad (NJA 1991 s. 574). I det förstnämnda avgörandet skulle lokalen användas som ”affär”. Bostadsrättshavaren hade dock valt att driva en pizzeria i lokalen där pizza kunde avhämtas men där servering också skett vid fyra bord och sommartid på en uteservering. Enligt HD låg i begreppet ”affär” inte ”tillagning och servering av maträtter”, varför lokalen i och för sig använts för annat ändamål än som avsett. Vid bedömning av frågan om detta skulle anses vara av ringa betydelse (jfr numera 7 kap. 19 §) uttalade HD att det för dessa situationer låg i sakens natur att likartade överväganden blev aktuella som vid bedömning av motsvarande fråga i hyresförhållanden. Emellertid krävdes enligt HD för att en bostadsrättsförening skall fungera på ett tillfredsställande sätt att ”en medlem är beredd att visa solidaritet gentemot föreningen och övriga medlemmar”, varför den som är medlem har ”särskild anledning att räkna med att andra medlemmar i föreningen är inställda på att beakta medlemmarnas gemensamma intressen och noga iaktta uppställda villkor om ändamålet med en upplåtelse”. Detta ledde enligt HD till att en avvikelse rörande användningssättet ofta borde anses ha avsevärd betydelse för andra bostadsrättshavare som utnyttjar sina lägenheter för bostadsändamål. Det står sålunda klart att utrymmet för en bostadsrättshavare att avvika från lokaländamålet är väsentligt mindre än motsvarande utrymme beträffande hyra av lokal. I NJA 1991 s. 574 ansågs ett så gott som dagligt pianospel i en bostadsrättslägenhet som var belägen på andra våningen i ett trevåningshus inte ha gått utöver det godtagbara när det skett på dagtid och med en ljudstyrka som inte legat över vad som normalt får accepteras under dagtid i ett flerfamiljshus. Numera har en särskild regel om störningar införts i 7 kap. 9 § bostadsrättslagen efter mönster från 12 kap. JB. 4.5.1.4 Hävning efter avtalskrav om rättelse I standardavtalspraxis är det vanligt förekommande att hävning eller uppsägning av avtal får ske först efter det att part gjort motparten uppmärksam på att man anser att motparten agerar i strid med avtalet och rättelse därefter inte vidtagits inom en viss tidsrymd. Hur en sådan bestämmelse skall tolkas och tillämpas var föremål för prövning i NJA 1999 s. 71. Av klausulen, ingående i ett avtal mellan ett landsting och ett företag som skulle sköta ambulanssjukvård, angavs att endera parten ägde rätt att säga upp avtalet ”till upphörande om motparten i väsentlig omfattning åsidosätter sina förpliktelser enligt avtalet och inte inom rimlig tid, trots skriftligt påpekande, vidtagit godtagbar rättelse”. Enligt avtalet hade entreprenören att i vissa frågor följa riktlinjer som utfärdades centralt av viss enhet inom landstinget. Efter att sådana riktlinjer utfärdats hade det ålegat entreprenören som avtalsförpliktelse att inte genomföra personalbyten under pågående uppdrag. Entreprenören hade emellertid underlåtit att tillräckligt tydligt sörja för att personalen uppfattade denna instruktion. När sedan ett personalbyte ägt rum utgjorde detta enligt HD ett avtalsbrott av det slag som träffades av bestämmelsen och det oberoende av företagsledningens brist på kännedom eller godkännande och oberoende av att beteendet inte skulle ha godtagits om frågan underställts företagsledningen. Något skriftligt påpekande, som krävdes enligt bestämmelsen, hade emellertid inte riktats till entreprenören. Trots detta bedömde HD entreprenörens fortsatta agerande och konstaterade att denne i den uppkomna situationen vidtagit de åtgärder som rimligen kunde krävas efter det att vetskap erhållits om att ett personalbyte ägt rum, varför något hävningsgrundande brott vid dessa förhållanden inte kunde anses ha förelegat. 4.5.2 Hävningsförklaringen Redan enligt 1905 års köplag gällde som huvudregel att en hävning förutsatte att den icke-kontraktsbrytande parten avgav en hävningsförklaring. Undantag från denna huvudregel gällde endast vid svävande dröjsmål där den kontraktsbrytande parten hade en rätt men ej skyldighet att betrakta motpartens passivitet som en liktydigt med en hävning (se t.ex. Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 444 ff. och Hellner, Speciell avtalsrätt I. Köprätt, 1982, s. 97 f.). I ULIS, föregångaren till CISG, förskrevs i Art. 26 bl.a. att köparen, när denne hade hävningsrätt, skulle ”inform the seller of his decision within a reasonable time, otherwise the contract shall be ipso facto avoided”. Systemet med hävning ipso facto var kritiserat internationellt och även i Sverige (se särskilt Hellner, Ipso facto avoidance, i Köp och avtal, 1992, s. 9 ff.). Enligt CISG krävs alltid en hävningsförklaring för att ett avtal skall anses hävt (se t.ex. Müller-Chen, i Schlechtriem, Commentary on the UN Convention on the International Sale of Goods, 2nd ed. 2005, s. 584 och Ramberg & Herre, Internationella köplagen (CISG). En kommentar, 2 uppl. 2004, s. 357 ff.). Detsamma gäller nu enligt 1990 års köplag (se t.ex. 25 och 39 §§ KöpL och härtill Ramberg, under medverkan av Herre, Köplagen, 1995, s. 337 f.). Det är sålunda inte möjligt att enligt köplagen hävning sker utan att part faktiskt avgivit en hävningsförklaring. Principen om hävningsförklaring som krav för hävning bör betraktas som en allmän rättsprincip (se Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2003, s. 445 ff.). Undantag kan dock finnas när fullgörelse av avtalet är helt uteslutet p.g.a. omständigheterna och båda parter är medvetna härom, exempelvis när säljaren sålt en vara av specieskaraktär som innan riskövergången totalförstörts och båda parter känner till detta.s. 691