Närliggande

9.I det orefererade fallet Göta hovrätt dom 2001-10-04 (T 79-01) — prövningstillstånd vägrat — gällde frågan ersättning vid uppsägning i en situation då hyresgästen, ett bensinstationsbolag, yrkade ersättning för rörelseskada till följd av uppsägning för upphörande. Hyresvärden, ett stort oljebolag, hade förutom lokalhyresavtalet ingått ett samarbetsavtal med hyresgästen, som reglerade möjligheten att driva bensinstationsrörelse. Göta hovrätt fann att samarbetsavtalet uttömmande reglerade möjligheten att bedriva bensinstationsrörelse. Även om hyresavtalet inte varit kopplat till samarbetsavtalet utan fortsatt att gälla efter det att samarbetsavtalet hade bringats att upphöra skulle bensinstationsverksamheten inte kunnat fortsätta i lokalerna. Rörelseskadan hade därmed inte uppkommit på grund av att hyresavtalet sagts upp, utan på grund av att samarbetsavtalet sagts upp av oljebolaget och var därför inte ersättningsgill enligt reglerna om ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal. — Möjligen kan man säga att fallet sätter de yttersta gränserna för principen i NJA 1971 s. 129 att hyresregler i första hand skall tillämpas vid blandade avtal. Det finns onekligen goda skäl för detta. Annars skulle hyresreglerna lägga starka restriktioner på hur oljebolag och andra franchisingföretag organiserar sin verksamhet. I praktiken skulle t.ex. den nuvarande ordningen där det är vanligt att franchisingtagaren hyr lokaler av franchisinggivaren i praktiken bli omöjlig. 3.19 Andrahandshyresgästs ställning vid avhysning. I NJA 1999 s. 210 hade andrahandshyresgästen påstått att ett hyresförhållande uppkommit mellan henne och hyresvärden. Enligt 16 kap. 8 § utsökningsbalken får avhysning genomföras även mot tredje man, som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt, om det är uppenbart att tredje mannen saknar fog för att motsätta sig verkställigheten. I fallet hade emellertid andrahandshyresgästen bott kvar och betalat hyran direkt till hyresvärden under 5 månader efter förstahandshyresförhållandets upphörande, utan att hyresvärden såvitt visats, klargjort att hon inte haft rätt att bo kvar. En oenig Högsta domstol fann det inte var uppenbart att hon saknade fog att motsätta sig verkställighet. 3.20 Preskription av hyresfordran. I NJA 1998 s. 252 gällde frågan om en fordran på skadestånd för uteblivna hyresintäkter preskriberats enligt reglerna i 12 kap. 61 § jordabalken. Fallet gällde närmast om preskriptionsavbrott hade skett och skall inte kommenteras vidare här. 3.21 Skiljeavtal. I RH 2000:47 gällde frågan om uppskov med avflyttningen vid bostadshyra var en fråga en skiljenämnd var behörig att pröva. Enligt 12 kap. 66 § jordabalken får skiljeavtal inte göras gällande bl.a. i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten eller fastställande av hyresvillkor enligt 51, 52 och 55 §§. Med hänsyn till att ett uppskov med avflyttningen innebär fastställande av hyresvillkor ansågs det inte rimligt att själva uppskovsfrågan beslöts av skiljenämnden, medan hyran beslutades av hyresnämnden. Även lagtexten (”behålla… lägenheten”) ansågs ge stöd för detta. Inte heller vid lokalhyra, fortsätter Svea hovrätt, får en skiljenämnd pröva uppskovsfrågan. Dock finns det, med hänsyn till att 66 § inte hänvisar till 59 §, inte något hinder att skiljenämnden prövar hyran under uppskovstiden. 3.22 Hyresnämnds och tingsrätts kompetens. I RH 1998:23 gällde frågan hur man skulle se på saken när hyresvärden samtidigt förde talan i tingsrätt att något hyresavtal inte existerade mellan hyresgäst och hyresvärd, samtidigt som han förde talan i hyresnämnd om att hyresavtalet skulle upphöra vid hyrestidens utgång. Efter överenskommelse mellan parterna avgjordes först förlängningstvisten. Svea hovrätt fann att rätt till förlängning förelåg. Därefter avgjordes målet i tingsrätten, som fann att något hyresavtal inte förelåg p.g.a. reglerna i 7 kap. jordabalken — fastigheten hade överlåtits, förbehåll hade inte skett, den nye ägaren var i god tro och tillträde hade inte skett. När målet sedan fördes vidare till Svea hovrätt (samma avdelning) konstaterade hovrätten att beslutet om förlängning av hyresavtalet innebar att det rättskraftigt hade avgjorts att ett hyresavtal förelåg, samt att alla invändningar som kunnat åberopas i förlängningstvisten därigenom prekluderats (12 kap. 51 § jordabalken). — Fallets utgång får förklaras med den olyckliga omständigheten att målet i tingsrätten vilandeförklarats. I förarbetena (NJA II 1973 s. 310 f) uttalas klokt nog att målet i hyresnämnden bör vilandeförklaras i avvaktan på tingsrättens dom. (Jfr Victorin, Företag som bostadshyresgäster, SvJT 2000 s. 452 ff.) 3.23 Hyresprocess i övrigt. I RH 1998:39 gällde frågan om ny grund åberopats enligt 13 kap. 3 § rättegångsbalken. Hyresgästen hade yrkat ersättning för obefogad uppsägning enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Senare yrkade han att hyresvärden skulle förpliktas att utge ett belopp p.g.a. att ett ettårigt hyresavtal indexerats. Det ansågs inte vara frågan om väsentligen samma grund som det första yrkandet och det senare yrkandet avvisades. I RH 1998:52 ansågs kommun och hyresgästförening ha rätt att överklaga hyresnämndens beslut att avvisa en bostadsrättsförenings ansökan om förvärvstillstånd enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. I RH 1998:72 gällde frågan bevisskyldigheten för att en bestämd avgift avtalats. Det ansågs styrkt att hyresvärden lovat hyresgästen att en balkong skulle glasas in. Däremot var det oklart om hyran skulle justerats med hänsyn till detta. Hyresvärden ansågs bevisskyldig i detta hänseende (jfr NJA 1975 s. 280). Oklarheten gick ut över hyresvärden. 3.24 Hyresförhandlingslagen. Rättsfallet RH 2000:103 gällde frågan om en hyresgästförenings rätt att påkalla förhandlingar om sänkta hyror enligt förhandlingsordningen kunde behandlas som en preliminärfråga i ett mål om prövning av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Svea hovrätt fall att frågan kunde behandlas som en preliminärfråga och tolkade förhandlingsordningen så att rätten för hyresgästföreningen att begära förhandling för hyressänkning inte avtalats bort i förhandlingsordningen.s. 427