1.1.1 Sakrättslig ställning av hyra avseende bostadsrättslägenhet. I RH 2002:9 ägde ett företag en bostadsrätt. Bostadsrätten var uthyrd till en enskild person, som tidigare varit hyresgäst i lägenheten innan fastigheten ombildades till bostadsrätt. (Företaget hade tidigare varit fastighetsägare och bostadsrätten till lägenheten uppläts enligt äldre bestämmelser till företaget, som sedan tecknade hyresavtal med den sittande hyresgästen.) Företaget gick i konkurs och konkursboet yrkade att hyresrätten inte var gällande mot konkursboet. Som grund för talan anförde konkursboet att bostadsrätten är lös egendom och att nyttjanderätt till lös egendom inte har sakrättslig verkan. — Svea hovrätt ansåg emellertid att principen köp bryter legostämma inte kan tilllämpas undantagslöst. I analogi med vad som gäller med avseende på hyra av hus på ofri grund, som uttryckligen omfattas av reglerna i 7 kap. jordabalken och med hänsyn till sociala skyddsaspekter samt med hänsyn till att parternas långvariga hyresförhållande ansåg hovrätten att den aktuella hyresrätten i sakrättslig hänseende borde bedömas på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken. Hyresrätten ansågs därför gällande mot konkursboet. 1.2 Sakrättslig ställning av hyresrätt vid ombildning till bostadsrätt. I rättsfallet RH 2001:53 hade säljaren i ett köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt ombildningslagen, garanterat att inga nya hyresavtal skulle tecknas. Innan föreningen antagit hembudet upplät likväl säljaren skriftligt nya hyresavtal. Hyresavtalen, ansågs gällande mot föreningen, oavsett om hyresgästerna varit i ond tro beträffande avtalsbestämmelsen. Skriftlig avtal och tillträde hade skett enligt reglerna i 7 kap. 13 § jordabalken. Att säljaren hade brutit mot avtalet var en annan sak. 1.3 Äganderätt till förbättringsarbeten som utförs av hyresgäst. I NJA 2002 s. 561, som i grunden gällde gåvobeskattning av en tillbyggnad till ett hus, som hyresgästen utfört, uppkom frågan om när tillbyggnaden blivit hyresvärdens egendom. En oenig Högsta domstol ansåg, såvitt man kan förstå, att reglerna om accession skulle tillämpas, så att tillbyggnaden, som inte kunde tas bort utan skador på den ursprungliga byggnaden, blivit fastighetsägarens egendom så snart den utförts. Avsikten hos hyresgästen (föräldrar till barn, ägde fastigheten) torde från början varit att tillbyggnaden skulle tillfalla barnen. Gåvan fullbordades därmed i samband med att tillbyggnaden fullbordades. Beroende på omständigheterna kan hyresgästen i ett sådant fall betinga sig ersättning, men om något sådant var det inte fråga i fallet. — Minoriteten såg inga skäl att frångå huvudregeln i 2 kap. jordabalken att tillbyggnaden tillhörde hyresgästen och därmed utgjorde lös egendom. 1.4 Utmätning av säkerhetsöverlåten egendom. I RH 1998:34 hade en kvinna säkerhetsöverlåtit en byggnad på ofri grund jämte, med jordägarens tillstånd, nyttjanderätten till markområdet. Därefter hade hon överlåtit byggnaden till en tredje person och något dessförinnan ingick jordägaren ett avtal om bostadsarrende med samma person. Kreditgivaren krävde betalning och kronofogdemyndigheten tog byggnaden och arrenderätten i mät för fordran mot säkerhetsöverlåtaren. Den nye ägaren krävde att utmätningen skulle hävas. Göta hovrätt fann att äganderätten till byggnaden eller arrenderätten inte övergått genom säkerhetsöverlåtelsen. Däremot hade byggnaden senare överlåtits och jordägaren hade upplåtit nyttjanderätten till marken till en annan person. Eftersom sakrättsligt skydd vid säkerhetsöverlåtelse uppkommer redan genom avtalet (NJA 1912 s. 311 och 1952 s. 407) hade förvärvaren övertagit egendomen med den belastning som säkerhetsöverlåtelsen inneburit, oaktat att han varit i god tro och tillträtt byggnaden. Emellertid fanns i fallet inte någon exekutionstitel riktad mot förvärvaren. Därmed fanns inga förutsättningar att bifalla kreditgivarens krav på utmätning. — Fallet kan sägas innebära att hovrätten godtar säkerhetsöverlåtelse av byggnad och nyttjanderätt (med jordägarens medgivande). Emellertid måste en begäran om utmätning rikta sig förvärvaren som ägare av den genom säkerhetsöverlåtelse ”pantsatta” egendomen. Egendomen svarar alltjämt för fordran. 1.5 Samäganderättslagen analogt tillämplig vid bostadsarrende. I NJA 1998 s. 552 gällde frågan om ideella andelar i ett bostadsarrende med byggnad som tillskiftats ägarna efter ett arvskifte skulle, i enlighet med den ena ägarens önskemål, kunna gemensamt utbjudas på offentlig auktion. Den andra ägare motsatte sig detta och ansåg att arrenderätt inte omfattades av samäganderättslagen. Högsta domstolen fann att samäganderättslagen analogt var tillämplig och hänvisade till att tomträtt omfattas samt till tidigare rättspraxis, där byggnad på ofri grund ansetts omfattas (NJA 1916 s. 104, NJA 1984 s. 45) liksom bostadsrätt (NJA 1995 s. 478). Även om tomträtt och bostadsrätt ger ett starkare skydd för nyttjanderättshavaren än bostadsarrende, ger dock bostadsarrendet ett betydande skydd, främst genom bestämmelserna om rätt till förlängning av arrendeavtalet och rätt till överlåtelse av arrenderätten. Också från praktisk och ekonomisk synpunkt ter det sig naturligt att se arrendet och de byggnader arrendatorn äger som en sammanhållen enhet. 1.6 Köplagen tillämplig vid köp av aktier i ett fastighetsaktiebolag. I RH 1999:138 ställdes frågan om köplagen eller jordabalken var tillämplig vid köp av aktier i ett bolag till vilken nyttjanderätten till en lägenhet var kopplad. Säljaren, som hade känt till att lägenheten var behäftad med ett fel, bestående i att ett sopnedkast gick genom en av garderoberna i sovrummet, men inte upplyst köparen om detta, ansågs ha handlat mot tro och heder. Hovrätten fann att ansvaret skulle bedömas enligt köplagens regler om prisavdrag i 38 §, en nog så naturlig slutsats, inte minst med hänsyn till att ett sådant förvärv måste anses ligga närmare ett förvärv av bostadsrätt än fast egendom. Hovrätten uppskattade prisnedsättningen till 300 000 kr av köpeskillingen om 1 900 000 kr. 1.7 Hyra för bostad till annan än hyresvärden? I RH 2000:5 hade en hyresgäst i ett servicehus betalat hyra till hyresvärden och dessutom avgift för tillgång till viss service i anslutning till boendet till kommunen. Eftersom avgiften betalades till någon annan än hyresvärden ansågs den inte utgöra hyra. 1.8 Omfattar förmånsrätten för hyra också moms? I rättsfallet NJA 2002 s. 351 (samt i notisfallet NJA 2002 C 24) diskuterades frågan om hyresvärdens förmånsrätt avseende tre månadshyror i hyresgästens konkurs enligt de tidigare gällande reglerna i 5 § 1 st. 1 förmånsrättslagen också omfattande kravet på moms i ett läge där hyresvärden och hyresgästen är mervärdesskattepliktiga. Resonemanget bygger på mervärdesskattereglernas konstruktion. — Hyresvärden måste erlägga moms, även om hyresgästen inte betalar, men reglerna i mervärdesskattelagen ger den momsskyldige rätt att minska mervärdesskatteunderlaget om han gör en kundförlust. Om förlusten är total blir hyresvärden fullt kompenserad, men om förlusten endast är partiell måste en proportionering ske. Skulle sålunda hyresvärden, efter att ha tillgodoräknats kompensation för full förlust, erhålla utdelning i hyresgästens konkurs, fastställs ett nytt beskattningsunderlag på 80 % av det erhållna beloppet och på detta måste moms erläggas med 25 %. Om hyresvärden erhåller utdelning motsvarande tre månaders hyra utan kompensation för mervärdesskatt måste han alltså trots det betala moms på det utdelade beloppet. Den förlust han gör genom att han blir tvungen att avvara 20 % av det erhållna beloppet till skattebetalning blir inte kompenserad genom skattereglerna. Slutsatsen av resonemanget blev därför att beloppsbegränsningen tre månaders hyra avser den avtalade hyresfordran, inklusive mervärdesskatt, för tre månader. — Rättsfallet saknar numera intresse, eftersom 5 § förmånsrättslagen upphört att gälla (SFS 2003:535). Men det har ändå tagits med, eftersom resonemanget möjligen talar för att moms skall jämställas med hyra också i andra sammanhang, t.ex. förverkande vid för sent inbetald hyra. Se även NJA 1999 s. 617 betr. tillämpningen av 12 kap. 31 § jordabalken före 2004 års lagändring. 1.9 Novation av hyresfordran. I RH 2001:49 gällde frågan om den 2åriga preskriptionstiden enligt 12 kap. 61 § jordabalken avseende fordringsanspråk på grund av hyresförhållande hade löpt ut. Situationen var den att hyresgästen under hyresförhållandet ådragit sig en hyresskuld. Emellertid hade hyresgästen i en särskild skuldförbindelse, upprättad några månader efter avflyttningen från lägenheten, förbundit sig att betala skulden på ca 37 000 kr. En oenig hovrätt fann att genom skuldförbindelsen ett nytt fordringsförhållande uppstått, fristående från det bakomliggande hyresförhållandet. Det är m.a.o. frågan om novation. Stöd för detta står inte att finna i förarbetena till hyreslagstiftningen, men väl i förarbetsuttalanden till annan lagstiftning, bl.a. atomansvarighetslagen och lagen om inrikes vägtransport. Inte heller kunde reglerna om 3-årig preskriptionstid i 2 § preskriptionslagen anses tillämpliga utan hovrätten fann att reglerna om 10årig preskription gällde. 1.10 Begreppet total sublokation. I rättsfallen NJA 2001 s. 241 (I och II) hade Högsta domstolen anledning att ta ställning till begreppet total sublokation av bostadsrättslägenhet. I det första fallet hade bostadsrättshavaren hyrt ut en del av lägenheten — ett mindre sovrum, där möbler förvarades, omfattades inte av avtalet. Bostadsrättshavaren hade aldrig bott i lägenheten, medan hyresgästen disponerat resten av lägenheten inräknat badrum och kök. Den enda kontakten bostadsrättshavaren hade med lägenheten var att hennes sambo någon gång i månaden tittade till den, efter att i förväg ha anmält sin ankomst. Hösta domstolen fann att hyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och att bostadsrättshavaren därför upplåtit hela lägenheten i den mening som avses i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.s. 413
2.I det andra fallet var omständigheterna annorlunda. Upplåtelsen hade också här undantagit ett rum, men bostadsrättshavaren övernattade någon gång i månaden i lägenheten och han besökte den flera gånger i veckan, bl.a. för att hämta post. Detta skedde även när hyresgästen inte var närvarande. Bostadsrättshavaren utnyttjade också kök och badrum när han var i lägenheten. Enligt Högsta domstolens uppfattning hade bostadsrättshavaren därmed inte upplåtit lägenheten i dess helhet i bostadsrättslagens mening. Hyresgästen hade m.a.o. ingen självständig rätt till lägenheten.s. 417
3.Det är ingen tvekan om att Högsta domstolen med detta ändrar tidigare rättspraxis från f.d. bostadsdomstolen, enligt vilken hänsyn endast togs till om lägenheten fysiskt hyrts ut i sin helhet. Samtidigt anknyter Högsta domstolen till äldre rättspraxis och uppfattning i fråga om vad total sublokation innebär (jfr Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969 s. 155 ff.). I den mån förverkande av hyresrätt blir aktuellt p.g.a. total sublokation blir aktuell torde det saknas anledning för Högsta domstolen att se annorlunda på saken. Man får anta att detta också medför att Svea hovrätt ändrar sin praxis i förlängningsmål. 1.11 Hyresvärds ansvar för personskada. Frågan om hyresvärdens ansvar för personskador (liksom för skadebringande egenskaper) har varit omdiskuterad. Enligt tidigare rättspraxis får det nog anses klart att ett ansvar för personskador gällde (NJA 1934 s. 190) men senare har det gjorts gällande att personskador snarare föll under skadeståndslagens regler. (Jfr även för tidigare diskussion Walin, a.a. s. 60 betr. skadebringande egenskaper, t.ex. att gårdsplanen inte är sandad samt Hellner/Johansson, Skadeståndsrätt 6 uppl. 2000 s. 107 f. med åberopande av rättsfallet NJA 1932 s. 457.) I rättsfallet NJA 2002 s. 213 tar Högsta domstolen upp frågan i ett något svårtolkat domslut. Frågan gällde personskada (och även ekonomisk skada för arbetsgivare till de skadade personerna) p.g.a. mögelskador i en lägenhet. Högsta domstolen, som fann att någon skadeståndsgrundande försumlighet för hyresvärden inte förelåg, nämner inte explicit grunden för skadeståndsansvaret. Emellertid tyder resonemanget på att det har hyresrättslig grund — tanken är att hyresvärden för att undgå skadeståndsansvar måste exculpera sig. I sammanhanget kan också framhållas att, när mögel uppträder i bostäder eller lokaler, det kan te sig lika naturligt för hyresgästen att åberopa miljöbalkens regler om hälsoskydd, regler som förefaller vara ännu effektivare än hyreslagens. 1.12 Nyttjanderättshavares förhållande till servitut. I RH 2001:39 gällde frågan om en arrendator (tidigare ägare) hade rätt att utnyttja en väg, tryggad genom officialservitut, redan på grund av nyttjanderättsupplåtelsen. Så ansågs vara fallet. Enligt hovrättens resonemang fanns ett naturligt samband mellan nyttjanderätten och servitutsrätten. Den enda möjligheten att ta sig till det arrenderade området var att utnyttja vägen. Visserligen kan servitut inte överlåtas särskilt, men servitutsrätten bör kunna utövas av en nyttjanderättshavare — det skulle kunna sägas att nyttjanderättshavaren handlar som en företrädare för ägaren av den härskande fastigheten. Ägarna till den tjänande fastigheten hade å andra sidan inte åberopat att detta skulle innebära en ökad belastning. I NJA 1998 s. 142 ansågs en nyttjanderättshavare vara sakägare vid fastighetsreglering. Genom fastighetsregleringen upphävdes ett servitut avseende rätt till överfart över en järnväg. Detta var enda utfarten från ett fritidshus på ett område upplåtet med nyttjanderätt på den härskande fastigheten. Lantmäterimyndigheten hade försummat att ta reda på vem som var nyttjanderättshavare och därmed brutit mot utredningsskyldigheten enligt 4 kap. 11 § fastighetsbildningslagen. Beslutet upphävdes såvitt gällde nyttjanderättshavarens rätt till överfart och återförvisades till lantmäterimyndigheten för ny handläggning. Jfr även NJA 2001 s. 593, som gällde innehavare av inskriven rätt att ta grus vid en fastighetsreglering. 1.13 Nödvändig processgemenskap. I NJA 2000 s. 10 hade ett arrende p.g.a. fastighetsreglering kommit att gälla i två fastigheter. Ägarna av de båda fastigheterna hade härigenom blivit gemensamt förpliktade gentemot arrendatorn vad avser arrendet i dess helhet. Det ansågs råda nödvändig processgemenskap mellan fastighetsägarna. P.g.a. uttalanden i förarbetena ansågs fastighetsregleringen innebära att ett avtal fortfarande gäller (prop. 1988/89:77 s. 55). Visserligen har uttalandet kritiserats i doktrinen (Bäärnhielm/Larsson, Arrendelagen s. 7:34), men Högsta domstolen ansåg att det skulle vara förenat med praktiska svårigheter att s.a.s. dela avtalet, något som t.ex. kunde medföra att endast en del av det skulle kunna bringas att upphöra, men inte den andra delen. Se även RH 2002:37, som dock gällde samägande till fast egendom. 1.14 Behörighet för dödsbodelägare. I NJA 1998 s. 304 uppkom frågan om en dödsbodelägare, som bott ensam på en jordbruksfastighet sedan 1970 och som utåt uppträdde som om han hade befogenhet att förvalta fastigheten efter eget skön, hade haft ställningsfullmakt (toleranseller kombinationsfullmakt) att sluta avtal om arrende av mark för ett garage. Så ansågs inte vara fallet. Däremot hade dödsbodelägaren befogenhet att ingå mindre omfattande avtal, t.ex. att upplåta mark för vinteruppläggning av en båt. 1.15 Dold samäganderätt mellan bostadsrättsföreningar? I NJA 2002 s. 142 ansåg Högsta domstolen att en dold samäganderätt inte kunde uppstå emellan två bostadsrättsföreningar i Täby med avseende på en värmecentral. Dold samäganderätt kan endast förekomma i familjeförhållanden eller undantagsvis mellan syskon, ett par vänner i ett enkelt bolag eller i liknande förhållanden av mera familjär natur. Föreningarna hade — före tillkomsten av anläggningslagen — finansierat anläggningen gemensamt och delat på kostnader och intäkter, medan den ena stod som ägare och den andra fick värmeleveranser enligt ett servitutsavtal. Ägaren sålde sedan anläggningen och den andra föreningen gjorde anspråk på del i försäljningsintäkterna. I stället löstes tvisten efter närmast associationsrättsliga principer.s. 417