1.Det faktum att företag behandlas på ett oförmånligt sätt på bostadshyresmarknaden har lett till svårigheter för företag att få tag på lägenheter för att användas för anställda, i varje fall när det är fråga om andrahandsuthyrning. Likväl finns ett reellt behov för företag att kunna disponera lägenheter för anställda och andra med anknytning till företaget under en begränsad, men inte helt kort tid. Om en person under sådana omständigheter skall delta i ett projektarbete eller undergå utbildning är hotell inte någon bra lösning. Dels är det orimligt dyrt, dels tillfredsställer det inte den enskildes anspråk på ett någorlunda normalt boende. I detta läge har en marknad bildats för entreprenörer som önskar tillgodose företagens berättigade önskemål. Naturligtvis är de omständigheter som här pekats på inte den enda orsaken. Framväxten av lägenhetshotell är en internationell trend, och har lika mycket att göra med att det är olämpligt att använda dyra hotell för längre vistelser, samtidigt som sådana vistelser blivit allt vanligare inom ett internationellt företagande.s. 474
2.Det är emellertid välkänt att lägenhetshotell har tillkommit i flera av våra storstäder med syfte att ge service till företagen. Avsikten med den följande framställningen är emellertid att visa på att möjligheterna för sådana entreprenörer att ta bra betalt och att undvika reglerna om bruksvärdehyra och besittningsskydd är goda. Den verkliga frågan är emellertid om det är en bra lösning att i praktiken utestänga företagen från den reguljära bostadshyresmarknaden för att i stället skapa en ny marknad för lägenheter någonstans mitt emellan hotell och vanligt boende. Här skall endast visas på hur det är möjligt att skapa en marknad där endast företagens betalningsvilja utgör begränsningsfaktorn.s. 475
3.I det följande kallas det uthyrande företaget för hyresvärdsbolaget och det förhyrande företaget för hyresgästbolaget. 10.1 Bruksvärdesprincipen Reglerna om bruksvärdeshyra i 12:55 JB avser fallet att hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyrans belopp. En sådan tvist kan uppstå i två fall, nämligen dels vid förlängning av avtalet, dels vid s.k. villkorsändring enligt 12:54 och 12:55 c JB. När det är fråga om en upplåtelse av en lägenhet för första gången (förstagångsupplåtelse) tillämpas emellertid inte bruksvärdesreglerna, utan utgångspunkten är att hyran kan sättas fritt. Oskäliga avtal kan dock som vanligt jämkas med stöd av 36 § AvtL. — När det finns en förhandlingsordning enligt reglerna i hyresförhandlingslagen kan dock hyrorna vid förstagångsupplåtelse regleras i en förhandlingsöverenskommelse. Att en förhandlingsordning skulle komma att gälla för det aktuella projektet framstår dock som mindre sannolikt.s. 475
4.Om upplåtelserna görs på perioder om t.ex. 1–6 månader kommer därför bruksvärdesreglerna inte att göra sig gällande. Det kan noteras att, när det gäller tidsbestämda avtal, villkorsändring i princip inte kan ske under avtalstiden. Enligt bestämmelserna i 12:55 c 2 st. JB får nämligen ett beslut om villkorsändring i fråga om ett avtal på bestämd tid endast avse tiden efter det till vilken avtalet tidigast kunnat sägas upp. Undantag gäller för avtal på längre tid än ett år, men det är ju inte aktuellt här. Såvitt angår avtal för obestämd tid gäller å andra sidan enligt 1 st. av paragrafen att nya villkor inte får avse tiden innan 6 månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tilllämpas.s. 475
5.Det sagda innebär att bruksvärdesprincipen inte torde bli något problem för majoriteten av de uthyrningar som kan bli aktuella. Först när förlängning eller villkorsändring blir aktuella kommer bruksvärdesreglerna in i bilden.s. 476
6.Om detta emellertid blir fallet uppkommer frågan hur bruksvärdesreglerna kan komma till användas. Den viktigaste faktorn är att en regelrätt tillämpning av bruksvärdereglerna förutsätter att man kan finna lägenheter som ”i grova drag” motsvarar prövningslägenheterna. Lägenheterna skall vara någorlunda lika när det gäller läge, standard, storlek, modernitetsgrad osv. När det gäller möblerade lägenheter kan det vara svårt att finna jämförelseobjekt. Antagligen kommer en bruksvärdeprövning att sluta med en ren skälighetsbedömning, där hyresvärdet av den i lägenheten förekommande utrustningen uppskattas. En sådan skälighetsbedömning kan dock förmodas utfalla oförmånligt för hyresvärdsbolaget och bör därför undvikas. P.g.a. reglerna om besittningsskydd kan man dock anta att hyresvärdsbolaget i de flesta fall slipper en tillämpning av bruksvärdereglerna. Se vidare nedan.s. 476
7.I anslutning till detta får också nämnas andrahandshyresgästens rätt till återbetalning av för mycket uppburen hyra enligt 12:55 d JB. Enligt författarens mening är det dock osannolikt att denna regel skulle komma till användning i relationen mellan ett företag och en anställd. Vi utgår då från att boendet sker i tjänsten och att företaget betalar kostnaderna, antingen genom att den anställde får traktamente eller genom att företaget direkt betalar kostnaderna utan att den anställde betalar något alls. — I det senare fallet blir upplåtelsen att betrakta som vederlagsfri, och i så fall föreligger inte ens ett hyresförhållande mellan företaget och den anställde. Under alla förhållanden är det här fråga om förhållandet mellan företaget och den anställde, medan hyresvärdsföretaget inte berörs. 10.2 Besittningsskyddsfrågan Det är ganska självklart att den fysiska personen inte kan uppnå besittningsskydd gentemot hyresvärdsbolaget. Han står överhuvudtaget inte i avtalsförhållande till hyresvärdsbolaget. I betänkandet Hyresrätt 3 från 1981 (SOU 1981:77) föreslogs att en andrahandshyresgäst skulle ges rätt till ett förstahandskontrakt under vissa förutsättningar, bl.a. ett långvarigt hyresförhållande, men förslaget tillbakavisades.s. 476
8.Det enda undantaget till detta finns uttryckt i bestämmelsen i 7:31 JB. Där det föreligger ett bulvanförhållande finns en möjlighet att ge andrahandshyresgästen rättigheter som om han hade ett förstahandskontrakt: 7:31 Om en fastighetsägare har upplåtit nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra gäller följande. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren, som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt. Mera i förbigående kan också nämnas att den rättspraxis som utbildats av f.d. Bostadsdomstolen inte helt åsidosatts av bestämmelsen, som egentligen i förhållande till rättspraxis innebär lättnad i nyttjanderättshavarens bevisbörda. Men det torde, som sagt, inte bli aktuellt att överhuvudtaget tillämpa regler om bulvanförhållanden i detta fall.s. 477
9.Litet vid sidan av frågan kan påpekas att andrahandshyresgästen kan vinna besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen. Här gäller de förutsättningar som anges i 12:45 1 st. p 1 JB. Det är fråga om en andrahandsuthyrning av en bostadslägenhet i dess helhet. Då krävs som nämnt att hyresförhållandet skall ha varat längre än två år i följd för att besittningsskydd skall uppstå. Skulle detta trots allt ske och förstahandshyresgästen mister hyresrätten kan han bli skadeståndsskyldig i förhållande till andrahandshyresgästen (jfr NJA 1991 s. 419).s. 477
10.Helt kort skall observeras situationen om den fysiska personen är förstahandshyresgäst. En förstahandshyresgäst vinner besittningsskydd omedelbart när det är fråga om bostadshyra. Frågan är om hyresvärdsbolaget då kan bryta besittningsskyddet genom en uppsägning. Detta är en komplicerad fråga och skall inte utredas fullständigt här. Nämnas bör emellertid att besittningsskyddet enligt 12:46 JB avser skyddet för den egna bostaden. Övernattningslägenheter och liknande har ett svagare skydd. Hyresgästen bör därför ha rätt till förlängning så länge som han behöver lägenheten som bostad. När uppdraget är slutfört får man emellertid anta att hyresgästen återvänder till sin ordinarie stationeringsort. Då kan besittningsskyddet brytas. Man kan dock inte utesluta att man träffar på en person som byter till en annan arbetsgivare i samma ort och som gärna vill bo kvar. Det problemet kan kanske lösas genom ett besittningsskyddsavstående, men det skall inte diskuteras här.s. 477
11.Huvudfrågan är emellertid om ett hyresgästbolag kan vinna besittningsskydd mot hyresvärdsbolaget. Här hänvisas till vad som sagts i det föregående. Utgångspunkten är att en juridisk person inte åtnjuter besittningsskydd, eller endast ett svagt sådant när det gäller bostäder. Den juridiska personen har nämligen inte något eget behov av en bostad. I stället ser man främst till den fysiska personens, alltså till den boendes, behov. Paradoxalt nog medför denna utgångspunkt att man i realiteten kan avtala om besittningsskyddet. I detta läge hjälper inte det här ovan förda resonemanget, om rätt att få det ”avtalade” besittningsskyddet prövat vid allmän domstol, hyresgästen.s. 478
12.Så länge som den fysiska personen behöver lägenheten för sitt arbete och för sitt uppdrag kan nog därför hyresgästbolaget åberopa detta till sin fördel. Normalt skall detta inte utgöra något problem, eftersom det förutsätts vara fråga om korta perioder. Problem uppstår emellertid om hyresgästbolaget bestämmer sig för att förlänga eller t.o.m. permanenta stationeringen av sin anställde och därvid utnyttjar besittningsskyddet för att också få till stånd en bruksvärdering av hyran och få förmånligare villkor. Detta problem kan nalkas på flera olika sätt. Ett sådant sätt skall tas upp i det följande. Att rutinmässigt begära besittningsskyddsavstående vid uthyrning också till hyresgästbolag skulle vara omständligt och ineffektivt. 10.3 Avtalsfrågan Den sista konkreta frågan gäller hur ett avtal mellan hyresvärdsbolaget och hyresgästbolaget skall utformas för att säkerställa att hyresgästbolaget inte erhåller bruksvärdehyra respektive besittningsskydd till lägenheten. Frågan förutsätter att det gäller en andrahandsuthyrning.s. 478
13.I det föregående har vissa frågor om hyresgästbolagets besittningsskydd diskuterats. Diskussionen bör emellertid fullföljas på en punkt. Inledningsvis bör påminnas om diskussionen om en juridisk persons ställning som innehavare av en bostadsrätt avseende bostad i en bostadsrättsförening. I den diskussionen gjorde författaren själv i samband med remisskrivande gällande att när en bostadsrättsförening beviljade en juridisk person medlemskap det förutsätts att den juridiska personen hade rätt att hyra ut lägenheten i andra hand, åtminstone till närstående ”fysiker”. Den uppfattningen delades emellertid inte av lagstiftaren, som menade att föreningen borde kunna ställa villkor för andrahandsuthyrningen och helst av allt förbjuda en juridisk person att bli medlem. Det har framgått här ovan att författaren inte delar lagstiftarens uppfattning i principfrågan, som i hyresrättsliga förhållanden leder till orimliga resultat, vilket som diskuterats i det föregående. För den följande diskussionen är detta emellertid irrelevant. Vad som det här gäller är en avtalsreglering av rätten att hyra ut i andra hand med sikte på att undanröja ett eventuellt besittningsskydd för företaget.s. 478
14.Det viktiga är alltså att en juridisk person enligt de allmänna reglerna i 12:39 JB inte har rätt att utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresgästen har dock enligt 12:40 JB rätt att med hyresnämndens tillstånd upplåta lägenheten om han ”under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet”. Dessa senare rekvisit kan svårligen anpassas till juridiska personer (men, som antytts här ovan, har saken när det gäller bostadsrätt fått en avvikande lösning, se 7:11 BRL).s. 479
15.Detta något förvirrade rättsläge bör kunna utnyttjas av hyresvärdsbolaget så att hyresavtalet förenas med ett begränsat tillstånd till andrahandsuthyrning avseende en bestämd person och för en viss begränsad tid. Motivet till något sådant är i första hand att hyresvärdsbolaget vill förhindra att hyresgästbolaget börjar använda lägenheten som ett hotellrum för olika anställda, något som hyresvärdsbolaget är i sin fulla rätt till. Om avtalet innehåller formuleringar som här antytts det blir lättare för hyresvärdsbolaget att vinna en förlängningstvist. För det första är det en särskild uppsägningsgrund om hyresrätten är förverkad — i det här fallet p.g.a. överträdelse av reglerna om andrahandsuthyrning. (Särskilda överenskommelser kan dock inte prövas av hyresnämnden, den har som nämnt endast att pröva lagregler i en sådan här situation. I ett fall av denna art blir också distinktionen mellan tanken att en hyresnämnd inte prövar kontraktuellt besittningsskydd och att hyresnämnden prövar frågor om hyresrätten är förverkad mer eller mindre ohållbar. Ett påstående att hyresrätten är förverkad innebär tydligen att hyresnämnden skall pröva kontraktsbestämmelsen. Om en liknande kontraktklausul åberopas som argument för att rätt till förlängning föreligger får hyresnämnden inte pröva detta.) Men för det andra kommer intresseavvägningen enligt den s.k. generalklausulen (12:46 1 st. p. 10 JB) att påverkas av överenskommelser mellan parterna av detta slag. 10.4 Slutsatser I den mån det ses som viktigt för hyresvärdsbolaget att undvika tilllämpning av reglerna om bruksvärdehyra och besittningsskydd i förhållande till fysiska personer kan man ge tillfredsställande besked. Men om hyresvärdsbolaget vill undvika att de nämnda reglerna också kommer att gälla i förhållande till ett hyresgästbolag bör hyresvärdsbolaget undvika att hyresgästbolag får använda vissa lägenheter under en sammanhängande tid för sina behov. (Man kan ju t.ex. tänka sig att några storföretag vill s.a.s. abonnera på vissa lägenheter.) Däremot är det ur här diskuterade aspekter ofarligt att ge ”garantier” att lägenheter skall vara tillgängliga vid olika tidpunkter. Sådana avtal ses som föravtal och medför inte de rättsverkningar som vi nu diskuterat. Detta är i grunden inte egendomligt, utan har att göra med principen att ett hyresavtal måste vara lokaliserat, dvs. avse en bestämd lägenhet, enligt de sakrättsliga och obligationsrättsliga principer som jordabalken omfattar.s. 479