1.När den nuvarande lagen om hyres- och arrendenämnder ändrades 1973 var det en viktig sak att ge hyresnämndernas beslut en ökad status. Det framstod som betydelsefullt att besluten skulle stå sig och inte kunna omintetgöras genom en senare domstolsprövning. Medlet för detta var att göra det möjligt för hyresnämnderna att rättskraftigt besluta i s.k. preliminärfrågor, dvs. frågor som hade ett omedelbart samband med förlängningsfrågan. Vilka dessa preliminärfrågor egentligen var klargjordes egentligen aldrig helt, men förarbetena nämner i fråga om förlängning av bostadshyresavtal frågor om uppsägningen skett i laga ordning eller annars är giltig och frågan om hyresrätten är förverkad.s. 462
2.Tydligast kommer detta till utryck i en ny bestämmelse i 12:51 2 st. JB, där det anges att, om ett hyresavtal förlängs, det mot hyresförhållandet inte får åberopas någon omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet. Innebörden av detta är att alla motargument rörande uppsägnings giltighet, att hyresrätten är förverkad m.m. blir prekluderade. Hyresvärden kan m.a.o. inte på nytt framföra argument som hyresnämnden kunnat ta upp som preliminärfrågor, oavsett om han faktiskt framfört dem eller om han kunnat framföra dem. Hyresavtalets förlängning står sig därför och en allmän domstol skall tydligtvis avvisa en talan av angiven innebörd. – Med hänsyn till inriktningen av denna artikel finns inte anledning att ytterligare upprätthålla sig vid denna regel.s. 462
3.Om det däremot är fråga om ett beslut där förlängning inte medgivits gäller den allmänna, samtidigt införda, regeln i 22 § lagen om hyres- och arrendenämnder. I förarbetena anges att tanken är att rättskraftsregeln i 17:11 RB får anses äga motsvarande tillämpning beträffande den nya regeln. Rättspraxis m.m. avseende regeln i rättegångsbalken borde ge tillräcklig vägledning för regeln i lagen om hyresoch arrendenämnder. Föredragande statsrådet fortsätter: Den föreslagna rättskraftsregeln innebär att nämndens ställningstagande i frågan i rättskraftshänseende får samma verkan som om frågan i stället prövats av allmän domstol i domskälen. Ogillas exempelvis en förlängningstalan och klandras inte beslutet, är därmed således rättskraftigt avgjort att det hyresförhållande som tvisten avser skall upphöra vid hyrestidens utgång. En invändning från hyresgästens sida i en preliminärfråga, t.ex. att uppsägningen inte är giltig, prekluderas genom avgörandet. Detta gäller oberoende av om hyresgästen framställt invändningen i processen eller om han försummat att göra det. Detta torde stå helt i överensstämmelse med vad som kan anses gälla i fråga om tvistemålsdomens rättsverkan. Beträffande frågan om verkan av att hyresgästens förlängningstalan vinner bifall hänvisas till de föreslagna bestämmelserna i 12 kap. 51 § JB. Föredragande statsrådet hade också anledning att uttala sig i frågan om hur hyresnämnden borde förfara om en tvist i frågan om ett giltigt hyresavtal föreligger hänskjutits till allmän domstol samtidigt som en hyrestvist pågick inför hyresnämnden, där hyresvärden gjort invändning att ett giltigt hyresavtal inte föreligger. Det förelåg enligt föredraganden inte något hinder mot att en allmän domstol tog upp en sådan fråga. Han hade följande motivering: De båda tvisterna kan nämligen inte anses gälla samma fråga. I en sådan situation är det emellertid inte minst av processekonomiska skäl lämpligt att tvisten inför hyresnämnden förklaras vilande i avbidan på att det föreligger en laga kraft vunnen dom över den preliminära frågan. Skulle hyresnämnden dessförinnan meddela beslut, varigenom förlängningstalan bifalls, och lämnas beslutet oklandrat, får domstolen, om fastställelsetalan inte återkallas, ogilla käromålet under hänvisning till hyresnämndens oklandrade beslut och den av mig nyss förordade rättskraftsregeln i 12 kap. 51 § 2 st. JB. Skulle i den nyss beskrivna situationen hyresnämndens beslut klandras, sedan fastställelsetalan väckts men innan den har avgjorts, torde domstolen med hänsyn till att de båda tvisterna inte kan anses angå samma frågor inte kunna avvisa klandertalan med hänvisning till litispendens. Men föredraganden menade inte riktigt allvar med tanken att hyresnämndens beslut skall ha rättskraft i preliminärfrågor. Även om fastställelsetalan först anhängiggörs vid allmän domstol bör hyresnämnden kunna ta upp förlängningsfrågan. Den skall m.a.o. inte avvisas p.g.a. principerna om litispendens. Skälet är att hyresgästen genom att tvisten tas upp har rätt att bo kvar tills förlängningsfrågan avgjorts. ”I denna situation talar lika starka skäl som i det förut angivna fallet för att hyresnämnden låter förlängningsfrågan vila till dess att fastställelsetalan slutligt prövats”, fortsätter föredraganden. — Meningen med resonemanget måste vara att hyresnämnden skall inrätta sitt slutliga beslut med hänsynstagande till att den allmänna domstolens beslut i preliminärfrågan skall ha rättskraft i hyresnämnden.s. 462
4.Dessa frågor har tagits upp i tre rättsfall. I det första fallet, NJA 1980 s. 203, gällde frågan vilken verkan i rättskraftshänseende ett beslut om uppskov med avflyttning skulle ges. Hyresgästen hade invänt att uppsägningen var ogiltig. Eftersom det gällde en lokal kunde det inte bli tal om att tillämpa regeln i 12:51 2 st. JB — något beslut om förlängning kunde inte träffas. HD ansåg emellertid att hyresnämnden p.g.a. reglerna i 22 § lagen om arrende- och hyresnämnder genom beslutet om uppskov med avflyttning rättskraftigt hade avgjort att uppsägningen inte varit ogiltig eller eljest utan rättsverkan. Det var alltså här frågan om en bedömning av en s.k. preliminärfråga och just ett av de exempel på sådana som nämns i förarbetena.s. 464
5.I det andra fallet, NJA 1986 s. 187, var det också fråga om uppskov med avflyttning från en lokal. Hyresgästen gjorde gällande att parterna träffat muntlig överenskommelse om förlängning av hyresavtalet. Hyresnämnden hade i sitt beslut uttalat att nämnden inte funnit att något sådant avtal träffats, men beslöt om uppskov med avflyttningen. Här fann Högsta domstolen att frågan om ett avtal träffats inte blivit rättskraftigt avgjort genom hyresnämndens beslut. Högsta domstolens inställning bygger på att man bör iaktta restriktivitet i fråga om tilllämpningen av reglerna om s.k. preliminärfrågor. Det finns flera argument för detta. Högsta domstolen framhåller bl.a. att det förhållandet att vissa frågor rörande hyresavtal kan bli bedömda såväl av hyresnämnd som allmän domstol inte blivit allsidigt belysta i förarbetena. Dessutom finns det särskild anledning till en restriktiv tillämpning när det gäller uppskov med avflyttning, eftersom rättskraft tydligen bara inträder om en ansökan om uppskov bifalls, men inte om den avslås. Till slut kommer dock Högsta domstolen i svårigheter när det gäller att förklara varför den påstådda muntliga överenskommelsen inte var en s.k. preliminärfråga. Om nämligen ett sådant avtal träffats hade uppskovsfrågan förlorat sin betydelse. HD fortsätter: Frågan huruvida ett sådant avtal träffats har därför visserligen haft ett nära samband med tvisten om uppskov med avflyttningen. Det påstådda förlägningsavtalet skulle emellertid ha ingåtts efter uppsägningen och förlängningen av hyresförhållandet skulle därför ha varit resultatet av en frivillig överenskommelse mellan parterna och inte berott på att det uppsagda hyresförhållandet kommit att bestå på grund av bestämmelse i lag eller i det gamla hyresavtalet. Frågan om förlängning avser således här, i motsats till i 1980 års fall, inte direkt det avtal som uppsägningen gällde. Med hänsyn härtill och till vad som i det föregående sagts om en restriktiv tillämpning av rättskraftsregleringen bör frågan om huruvida avtal träffats om förlängning av hyresavtalet inte anses ha blivit rättskraftigt avgjort [genom uppskovsbeslutet]. I rättsfallet NJA 1996 s. 433 bekräftas detta ståndpunktstagande. Hyresgästen hade invänt att lägenheten var upplåten med bostadsrätt. HD, som inte fann anledning att avvika från revisionssekreterarens betänkande, uttalade följande: Frågan huruvida Erik F innehar ifrågavarande lokal med bostadsrätt och inte med hyresrätt har visserligen ett visst samband med tvisten om uppskov med avflyttning. Med hänsyn till den restriktivitet som skall iakttas vid tilllämpningen av rättskraftsregleringen kan emellertid frågan om lokalen innehas med bostadsrätt inte vara en sådan fråga som omfattas av rättskraften av hyresnämndens beslut om uppskov med avflyttningen. Vid sådant förhållande saknar HD anledning att uttala sig beträffande frågan om uppsägningen är ogiltig. Läsaren kanske kan dra slutsatsen att preliminärfrågor förmodligen endast är sådana som klart nämns i förarbetena, alltså frågan om uppsägningen är riktig eller om hyresrätten är förverkad och kanske några andra tämligen enkla frågor. Högsta domstolen böjer sig motvilligt för lagstiftaren på de punkter där klara anvisningar givits i förarbetena, men vägrar att gå längre. (På denna punkt avviker författarens tolkning av rättsfallen från Lars Heumans. Heuman diskuterar de förstnämnda fallen utifrån ståndpunkten att HD i det andra fallet är ute efter att begränsa prejudikatverkan av det första fallet. Men eftersom HD inte finner några större skillnader mellan fallen lyckas man därmed inte ”distinguish the case”. Heuman menar att därmed rättskraftsprincipen kommer att gälla alla preliminärfrågor avseende det ursprungliga hyresavtalet. Författaren anser emellertid att betoningen i rättsfallen ligger på en fortsatt restriktiv tolkning. Även om formuleringen i NJA 1986 s. 187 kanske är mindre lyckad är avsikten likväl att förklara att hyresnämndens beslut i preliminärfrågor skall ges rättskraft endast i klara fall, närmast med anslutning till uttalanden i förarbetena.)s. 464
6.Det tycks också finnas överensstämmelse emellan Högsta domstolens och hyresnämndernas och Svea hovrätts sätt att se på preliminärfrågor, åtminstone efter RBD 11:88. Frågan om hyresgästen har en kontraktuell rätt som går utöver dem som anges i reglerna om förlängning kan inte tas upp som en preliminärfråga i hyresnämnden. Det bör i konsekvensens namn också innebära att någon preklusionsverkan inte inträder. Då återstår att undersöka genom vilken mekanism ett företag som bostadshyresgäst kan försöka få rätt när det förlorat förlängningstvisten.s. 465
7.Det som sägs i det följande gäller emellertid inte situationen att hyresnämnden beaktar företagets behov i förlängningstvisten, som bör bli fallet t.ex. när det gäller blockuthyrning, utan den situationen behandlas senare.s. 465