Stycket

5.I det andra fallet, NJA 1986 s. 187, var det också fråga om uppskov med avflyttning från en lokal. Hyresgästen gjorde gällande att parterna träffat muntlig överenskommelse om förlängning av hyresavtalet. Hyresnämnden hade i sitt beslut uttalat att nämnden inte funnit att något sådant avtal träffats, men beslöt om uppskov med avflyttningen. Här fann Högsta domstolen att frågan om ett avtal träffats inte blivit rättskraftigt avgjort genom hyresnämndens beslut. Högsta domstolens inställning bygger på att man bör iaktta restriktivitet i fråga om tilllämpningen av reglerna om s.k. preliminärfrågor. Det finns flera argument för detta. Högsta domstolen framhåller bl.a. att det förhållandet att vissa frågor rörande hyresavtal kan bli bedömda såväl av hyresnämnd som allmän domstol inte blivit allsidigt belysta i förarbetena. Dessutom finns det särskild anledning till en restriktiv tillämpning när det gäller uppskov med avflyttning, eftersom rättskraft tydligen bara inträder om en ansökan om uppskov bifalls, men inte om den avslås. Till slut kommer dock Högsta domstolen i svårigheter när det gäller att förklara varför den påstådda muntliga överenskommelsen inte var en s.k. preliminärfråga. Om nämligen ett sådant avtal träffats hade uppskovsfrågan förlorat sin betydelse. HD fortsätter: Frågan huruvida ett sådant avtal träffats har därför visserligen haft ett nära samband med tvisten om uppskov med avflyttningen. Det påstådda förlägningsavtalet skulle emellertid ha ingåtts efter uppsägningen och förlängningen av hyresförhållandet skulle därför ha varit resultatet av en frivillig överenskommelse mellan parterna och inte berott på att det uppsagda hyresförhållandet kommit att bestå på grund av bestämmelse i lag eller i det gamla hyresavtalet. Frågan om förlängning avser således här, i motsats till i 1980 års fall, inte direkt det avtal som uppsägningen gällde. Med hänsyn härtill och till vad som i det föregående sagts om en restriktiv tillämpning av rättskraftsregleringen bör frågan om huruvida avtal träffats om förlängning av hyresavtalet inte anses ha blivit rättskraftigt avgjort [genom uppskovsbeslutet]. I rättsfallet NJA 1996 s. 433 bekräftas detta ståndpunktstagande. Hyresgästen hade invänt att lägenheten var upplåten med bostadsrätt. HD, som inte fann anledning att avvika från revisionssekreterarens betänkande, uttalade följande: Frågan huruvida Erik F innehar ifrågavarande lokal med bostadsrätt och inte med hyresrätt har visserligen ett visst samband med tvisten om uppskov med avflyttning. Med hänsyn till den restriktivitet som skall iakttas vid tilllämpningen av rättskraftsregleringen kan emellertid frågan om lokalen innehas med bostadsrätt inte vara en sådan fråga som omfattas av rättskraften av hyresnämndens beslut om uppskov med avflyttningen. Vid sådant förhållande saknar HD anledning att uttala sig beträffande frågan om uppsägningen är ogiltig. Läsaren kanske kan dra slutsatsen att preliminärfrågor förmodligen endast är sådana som klart nämns i förarbetena, alltså frågan om uppsägningen är riktig eller om hyresrätten är förverkad och kanske några andra tämligen enkla frågor. Högsta domstolen böjer sig motvilligt för lagstiftaren på de punkter där klara anvisningar givits i förarbetena, men vägrar att gå längre. (På denna punkt avviker författarens tolkning av rättsfallen från Lars Heumans. Heuman diskuterar de förstnämnda fallen utifrån ståndpunkten att HD i det andra fallet är ute efter att begränsa prejudikatverkan av det första fallet. Men eftersom HD inte finner några större skillnader mellan fallen lyckas man därmed inte ”distinguish the case”. Heuman menar att därmed rättskraftsprincipen kommer att gälla alla preliminärfrågor avseende det ursprungliga hyresavtalet. Författaren anser emellertid att betoningen i rättsfallen ligger på en fortsatt restriktiv tolkning. Även om formuleringen i NJA 1986 s. 187 kanske är mindre lyckad är avsikten likväl att förklara att hyresnämndens beslut i preliminärfrågor skall ges rättskraft endast i klara fall, närmast med anslutning till uttalanden i förarbetena.)s. 464