- I ”Sjukhuscaféet” NJA 2017 s. 261 och ”Vikens pizzeria” NJA 2019 s. 693 har HD närmare prövat hur ersättningen ska beräknas. I det förstnämnda avgörandet hade hyresgästen hyrt en lokal i entrén till ett sjukhus där lokalen använts till kiosk- och caféverksamhet. HD uttalade sig här principiellt om beräkningen när det saknats möjlighet att driva rörelsen vidare i en likvärdig lokal och därför rörelsen har lagts ned. Ersättningen ska i dessa fall ”återspegla det förhållandet att hyresgästen, om hyresförhållandet bestått, skulle ha haft olika handlingsalternativ. Hyresgästen hade typiskt sett kunnat fortsätta rörelsen eller överlåta den. Bestämningen av skadan ska svara mot något av de handlingsalternativ som hyresgästen hade i det enskilda fallet. Det står hyresgästen fritt att utgå från det alternativ som ger den högsta ersättningen.” Beträffande bevissituationen anförde HD att det är hyresgästen som har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande medfört en förlust som överstiger minimiersättningen. Beviskravet beror här av ”olika faktorer och måste ställas i relation till bl.a. vilken bevisning som är möjlig att lägga fram, vem av parterna som har de bästa förutsättningarna att göra detta och tvisteföremålets storlek”.
- Vid bestämning av rörelseskadan kan man tänka sig att tillämpa olika metoder. De metoder som nämns av HD är (1) avkastningsvärdering (i princip en beräkning av nuvärdet av framtida vinster från rörelsen), (2) substansvärdering, (3) likvidationsvärdering och (4) marknadsvärdering (ortsprismetoden, där värdet vid en frivillig försäljning av rörelsen bestäms). Den sistnämnda metoden baseras enligt HD ”normalt på en bedömning av överlåtelser av liknande rörelser bedrivna i lokaler som i grova drag är jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek, hyresnivå och standard”. Som påpekas i ”Vikens pizzeria” NJA 2019 s. 693 kan hyresgästen välja att basera sitt krav enbart på en av metoderna. Ett sådant val medför dock att hyresgästen binder domstolen till en prövning av de omständigheter som åberopas till stöd för en beräkning enligt den valda metoden.
- I ”Vikens pizzeria” NJA 2019 s. 693 var prejudikatfrågan hur en rörelseskada, för en rörelse bedriven som enskild näringsverksamhet, ska beräknas enligt den s.k. avkastningsvärdemetoden vid uppsägning av en hyreslokal, och särskilt om rörelsens resultat vid en sådan beräkning ska belastas med avdrag för innehavarens egen arbetsinsats. Hyresgästen hade här hyrt en lokal i vilken hon bedrev en pizzeria. Hyresgästen krävde ersättning enligt avkastningsvärdemetoden med en värdering som utgick från genomsnittet av rörelsens deklarerade resultat uppräknat på visst sätt och menade att avdrag för fiktiv lönekostnad inte skulle göras.
Rättsfall
NJA 2019 s. 693
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 2019 s. 693
BibTeX
@misc{nja-2019-s-693,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 2019 s. 693}},
year = {2019},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
3 hänvisningar i 1 artiklar · 3 stycken/fotnoter