- Högsta domstolen uttalar i NJA 2016 s. 689 att avtalstolkning i första hand syftar till att utröna vad parterna gemensamt har avsett med avtalet, den gemensamma partsviljan. Nedan följer ett par exempel på hur partsviljan har tillämpats vid tolkning av avtal om fastighetsöverlåtelse.
- Ett fall där parterna inte var ense om vad det avtalade köpeobjektet bestod av – hela eller en del av fastigheten? – och där avtalets konstruktion med dubbla köpehandlingar givit upphov till denna oklarhet, är NJA 2016 s. 689. RN sålde fast egendom till JT och AA, vilka på grundval av köpebrevet fick lagfart på hela fastigheten. Parterna är ense om att köpekontraktet var formulerat enligt följande: ”Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha” och åtföljt av en skiss där den mark som ingick i köpet var markerat. Säljaren RN hade för avsikt att behålla en del av fastigheten och hade ett år tidigare begärt avstyckning av den aktuella marken, som på skissen var angivet som Plångsta 1:1 2. JT och AA som erhållit lagfart på hela fastigheten på grundval av köpebrevet – vilket endast angav att fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1 överläts – återkallade ansökan om avstyckning.
Rättsfall
NJA 2016 s. 689
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 2016 s. 689
BibTeX
@misc{nja-2016-s-689,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 2016 s. 689}},
year = {2016},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
5 hänvisningar i 3 artiklar · 5 stycken/fotnoter
- Flera olika frågor kom i dagen i NJA 2012 s. 697 (se om direktkrav avsnitt 4.5.1.6). Som tolkningsfråga uppstod tvivel om vad en rättegångsfullmakt omfattar. En advokat hade biträtt en klient i en fastighetstvist. Motparterna ålades att betala rättegångskostnader. Emellertid betalades dessa vid verkställighet ut till klienten där de utmättes för skulder. Advokaten hävdade då bl.a. att klientens fordran överlåtits till honom och att han denuntierat motpartsombudet, varför han hade gjort ett sakrättsligt skyddat förvärv. För att kunna avgöra om motpartsombudet var behörigt att motta denuntiation krävdes enligt HD tolkning av fullmakten, varvid viss restriktivitet enligt vad som förespråkades i den juridiska litteraturen skulle iakttas. Av fullmakten framgick att motpartsombudet hade rätt att vidta en rad olika uppgifter som också följde av lag (se bl.a. reglering i 12 kap. 14 § första stycket 7 RB om att rättegångsfullmakt ger behörighet för ombudet att uppbära parten tillerkänd ersättning för rättegångskostnad som bl.a. medför att om motparten har betalat till ombudet så är beloppet fredat från andra borgenärers anspråk). Till detta hade motpartombudet behörighet att i alla övriga avseenden företräda sina klienters intressen rörande ”skadestånd å pool”. Enligt HD omfattade detta inte uttryckligen behörighet att ta emot en denuntiation. Den aktuella fullmakten kunde alltså inte anses ge sådan behörighet varför denuntiation inte skett på så sätt att sakrättsligt skyddat förvärv skett. Här har HD begränsat tolkningen så att omfattningen av fullmaktens behörighet inte utan sakliga argument går utöver vad ordalydelsen gav stöd för. 1.9.4.1.3 Motstridiga avtal Normalt sett är det motstridigheter eller oklarheter i ett avtal som blir föremål för tolkning. Vid fastighetsköp är det vanligt att dubbla köpehandlingar förekommer. Det är då viktigt att samma formuleringar används i båda handlingarna så att motstridigheter undviks. I NJA 2016 s. 689 hade dock objekten för överlåtelsen formulerats på olika sätt i köpekontrakt respektive köpebrev. I köpekontraktet angavs ”Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha, Plångsta Fäboda 1, 635 04 Eskilstuna.” I köpebrevet saknades inskottet ”del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha” Med stöd av köpebrevet beviljades köparna lagfart på hela fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1. Säljaren hävdade då att förvärvet avsåg fastigheten med undantag för det som framgick av kartskissen. Efter att ha redogjort för bruket med dubbla köpehandlingar konkluderade HD att man vid diskrepans mellan handlingarna måste undersöka orsakerna till den och vad den består i. Även om parterna genom köpekontraktet bundit sig till överlåtelsen kan de exempelvis ha avsett att lämna utrymme för att en precisering kring ett visst avtalsvillkor ska ske i samband med att köpebrevet upprättas. Vid en sammanvägning av omständigheterna, bl.a. avstyckningskostnader och det efterföljande köpebrevets betydelse, ansåg HD att det inte framkommit att parterna angående egendomens omfattning avsett något annat än vad som framgick av köpekontraktet. 1.9.4.1.4 Betydelsen av rättslig kvalificering Den rättsliga kvalificeringen kan ha betydelser för vilka regler som kommer att tillämpas. I NJA 2009 s. 388 hade en entreprenad utförts där AB 72 var tillämpligt. I avtalet användes termen ”generalentreprenad”. HD konstaterade att den beteckningen har att göra med sättet för upphandlingen. Den rätta beteckningen för den entreprenadform som var aktuell i målet var utförandeentreprenad. Den beteckningen utvisar att entreprenören ska utföra sitt arbete i enlighet med beställarens ritningar och föreskrifter m.m. Motsatsen till utförandeentreprenad är totalentreprenad där entreprenören, i vart fall huvudsakligen, svarar för projekteringen samt för utförande. Denna entreprenadform regleras i allmänna bestämmelser ABT 06. Utifrån denna kvalificering av begreppet generalentreprenad gjorde HD sedan sin bedömning (se avsnitt 2.3.5.1).
- Att oklarhetsregeln är en tolkningsregel som ska användas först när andra sådana inte gett resultat framgår av NJA 2016 s. 689, där köpeobjektet hade betecknats på skilda sätt i två olika köpehandlingar (se avsnitt 1.9.4.1.3). Här angav HD att när resultatet av tolkningen varken utmynnar i ett klargörande av en gemensam partsavsikt eller att ett objektivt avtalsinnehåll kan fastställas, har man att först i sista hand falla tillbaka på andra mer generella tolkningsprinciper, såsom den s.k. oklarhetsregeln.
Tolkning av sjöförsäkringsavtal1 hänvisning