2 hänvisningar i 2 artiklar · 2 stycken/fotnoter
Richard Hager · SvJT 2013 s. 686–708 · 1 ställe
- Se allmänt om plangenomförande Kalbro, T & Lindgren, E, Markexploatering, Juridik, ekonomi, teknik och organisation, 4 uppl., Stockholm 2010. 1 4 Enligt 12:26 JB har exempelvis hyresvärden rätt att under vissa förutsättningar få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada samt för att under vissa förutsättningar få tillträde för att låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, se närmare härom Bengtsson, B, Hager, R & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 207 f. med hänvisningar. Tilläggas kan att hyresvärden enligt stadgandet i visst fall har ett strikt skadeståndsansvar i förhållande till hyresgästen, se om detta a.a. s. 188 med hänvisningar och Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 238 ff. 15 Se härom Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 8 kap. 13 § med vidare hänvisningar till viss praxis. 16 Se Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s. 68. 1 7 För upplåtelse som endast eller huvudsakligen avser rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov är avtalet dock, enligt andra stycket, inte bindande längre tid än fem år. 18 Möjligen kan den idag gällande åtskillnaden ifrågasättas i det att ett detaljplanelagt område måste sägas vara i genomsnitt mer ”färdigt” med avseende på markens användning i jämförelse med ett område utan detaljplan. Det kanske till och med kan sägas vara så att många idag ”oplanerade” områden skulle vara i högre grad föremål för ändringar av markens användning än sådana områden som redan är detaljplanerade; därmed skulle dessa områden utom detaljplan med andra ord vara mer betjänta att skyddas av 25-årsregeln än de som nu skyddas. 19 Se Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s. 82. 20 Är situationen den att det är fråga om ett indirekt besittningsskydd blir förhållandet ett annat och fastighetsägaren kan då alltid välja att säga upp nyttjanderättshavaren, även om en uppsägning ytterst kan leda till ett berättigat krav på ekonomisk kompensation från nyttjanderättshavarens sida. 21 Jfr Westerlind, P, Kommentar till Jordabalken 7 kap., Stockholm 1984 s. 202 ff. 22 För att undvika missförstånd kan nämnas att det även för nu aktuella avtalstyper ställs upp undantag för när rätt till förlängning inte föreligger. 2 3 Se exempelvis 12:53–12:55 d JB, se vidare angående dessa stadganden Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013. 24 Besittningsskyddet kan brytas genom att fastighetsägaren kan åberopa en besittningsbrytande grund innebärande att denne har ett enligt lagstiftaren fullgott skäl att avsluta avtalsförhållandet. Omvänt innebär detta i princip att en skötsam nyttjanderättshavare i en situation där fastigheten även fortsättningsvis skall användas på samma sätt som tidigare inte riskerar att få se sitt besittningsskydd brutet. 25 Det kan tilläggas att även det indirekta besittningsskyddet kan sägas verka i samma riktning även om konstruktionen är en annan; hyresgästen kan enligt detta aldrig så att säga tvinga fram en förlängning. Istället har hyresgästen rätt till ersättnin g för liden skada vid s.k. obefogad uppsägning. I det följande kommer det indirekta besittningsskyddet av utrymmesskäl inte att beröras. 26 Det kan understrykas att det inte är givet att besittningsskyddet får ge vika i nu aktuella situationer utan detta kommer att bero av de särskilda omständigheterna, se vidare angående prövningen i dessa fall Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 474 ff., se även Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff. och Björkdahl, E P, Hyra av bostad och lokal, Uppsala 2013 s. 228 f. 27 Jfr Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 474. 28 Se prop. 1968:91 bihang A s. 92. 29 Se t.ex. det orefererade fallet från Bostadsdomstolen BD 420/1992 där värden ca sju år efter en rivningsklausuls tillkomst kontaktat hyresgästen och klausulen frånkändes i fallet verkan, se härom Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 476 f. med vidare hänvisningar till praxis. 30 Här kan även nämnas att en annan inte ovanlig lösning för att undvika en besittningsskyddstvist i nu aktuella rivningsfall är att hyresgästen när kontraktets teck nas avstår från besittningsskyddet enligt reglerna i 12:45 a JB, vilket bl.a. också förutsätter hyresnämndens godkännande. 31 Se t.ex. Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff. med hänvisningar. 32 Se RBD 10:87. 33 Prop. 1968:91 bihang A s. 92. 34 Se a. st. 35 Se Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff., jfr även Björkdahl, E P, Hyra av bostad och lokal, Uppsala 2013 s. 231. 3 6 Det kan inflikas att det är fullt möjligt att en ur samhällelig synvinkel motiverad ändring av en fastighets utnyttjanden kan åstadkommas genom expropriation eller annat motsvarande tvångsförvärv. I ett sådant fall faller upplåtna särskilda rättigheter bort enligt ExprL 1:3 i den mån det inte förordnats om fortsatt giltighet. Med särskild rättighet avses enligt expropriationslagen i första hand nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft, se ExprL 1:2. Se härom Dahlsjö, A, Hermansson, M & Sjödin, E, Expropriationslagen, En kommentar, 3 uppl., Stockholm 2010 s. 56 ff. och 64 ff. 37 I detta sammanhang kan man nämna att de besittningsbrytande grunderna synes starkt påverkade av den tid som rådde på 1960-talet, med bl.a. omfattande rivningar och upprustningar och måhända kan de bakomliggande avvägningarna vara mogna för en översyn. 38 Se härom prop. 1970:20 B s. 863 f. och 981 f. 39 Se prop. 1970:20 B s. 864. 4 0 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 9 kap. 8 §. 41 Se a. st. 42 Se prop. 1970:20 B s. 864 f. 43 Se prop. 1970:20 B s. 865. 44 Se prop. 1970:20 B s. 865, se även Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 9 kap. 8 §. 45 Se prop. 1970:20 B s. 865. 46 Se prop. 1970:20 B s. 865. 4 7 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till kommentaren till 9 kap. 8 §. 48 ”I annat fall” syftar på punkten tre där det är fråga om att byggnad uppförts utan bygglov eller i strid med detaljplan, eller områdesbestämmelser, eller därmed jämförligt beslut. 49 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 10 kap. 5 §, se även NJA II 1968 s. 164 f. 50 Se NJA II 1968 s. 165. 5 1 Att det är möjligt att avtala att ett servitut skall vara begränsat i tiden innebär givetvis att de nu antydda problemen inte föreligger men å andra sidan lär tidsbegränsande servitut vara ovanliga; till detta kan läggas att även servitutsrekvisiten i sig kan hävdas motverka möjligheten att begränsa servitut i tidshänseende eftersom det bl.a. skall vara fråga om ”stadigvarande betydelse”. Detta innebär som utgångspunkt att ett mer permanent behov föreligger. För att undvika missförstånd finns det trots att ett permanent behov kan föreligga principiellt inga hinder mot att parternas trots detta avtalar om en tidsbegränsning. 52 Se härom prop. 1970:20 B s. 722 ff. 5 3 Jfr Nilsson, L & Sjödin, E, Servitut, En handbok, 2 uppl., Stockholm 2003 s. 26 ff. 54 Jfr Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 63 ff. 55 NJA 1997 s. 307. 56 Det kan nämnas att i fallet uttalade HD också att ”[m]ed hänsyn till de rättsverkningar som följer av att en upplåtelse godtas som servitut kan det sägas vara av intresse att kravet på stadigvarande nytta för den härskande fastigheten upprätthålls med viss stränghet”. 57 Se t.ex. NJA 2009 s. 656. 58 Jfr även prop. 1970:20 B s. 537 f. 5 9 Jfr NJA 1997 s. 660; jfr även, vad gäller felaktig anteckning beträffande uppsägning av tomträtt i enlighet med 13:15 JB, NJA 2011 s. 425 där den felaktiga anteckningen inte påverkade ogiltighetssanktionen enligt 13:15 JB 60 Prop. 1970:20 B s. 716. 61 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., 2011 s. 172 ff. 62 Jfr numera även med HD:s uttalanden i NJA 2009 s. 656 om att en typiserad bedömning skall göras, se nedan. 63 Se prop. 1970:20 A s. 410 f. 64 Se prop. 1970:20 A s. 411. 65 A. st. 6 6 Jfr även 7:8 FBL som kan sägas i viss mening styrka detta. 67 Se Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 63 ff. och 66 f. 68 Se prop. 1969:128 B s. 545 ff. och 561 f. 69 Se Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 59 ff. som även framhåller att lagtextens utformning ger stöd för en sådan när det i inledningen av 14:1 JB stadgas att ”[o]m det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning…”. 70 Jfr Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 62. 71 Se även strax nedan angående rekvisitet att upplåtelsen endast får avse den tjänande fastigheten i visst hänseende. 7 2 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., Uppsala 2011 s. 168. 73 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., Uppsala 2011 s. 169. 7 4 För det mer ovanliga fallet att ett servitut tidsbegränsats redan vid dess inrättande upphör servitutet vid utgången av denna begränsade tid, jfr 7:6 JB. Ett skäl till att tidsbegränsa ett servitut kan vara att den funktion som tryggas genom servitutet är planerad att i framtiden tillförsäkras den härskande fastigheten på ett alternativt sätt. Det kan exempelvis vara fråga om byggande av en allmän väg som kommer att kunna användas av fastighetsägaren. Ett annat skäl till en tidsbegränsning kan vara att den tjänande fastighetens ägare redan vid upplåtelsen av servitutet har framtida planer för fastigheten som inte går att förena med aktuellt servitut. 75 I NJA 1996 s. 110 som visserligen gällde ett fastighetsbildningsservitut godtogs en ändring av ett servitut trots att åtgärden borde ha genomförts som upphävande och nybildning. En ändring av ett servitut skall nämligen enligt ordalydelsen i 7:3 FBL ske i samband med ändring av det område där servitutet utövas och eftersom det inte i fallet var fråga om någon sådan ändring av området skulle det kunna anses följa att man, i stället för beslut om ändring av servitutet, borde ha beslutat om upphävande av servitutet kombinerat med beslut om nybildning. Men eftersom en ändring av det aktuella fastighetsbildningsservitutet inte skulle påverka något tredjemansintresse med bättre rätt i den tjänande fastigheten och en tillläm pning av rekvisitet i 7:1 om väsentlig betydelse skulle få samma verkningar i sak som motsvarande rekvisit för ändringsfallet i 7:4, 2 st., dvs. att ändringen skall innebära en väsentlig fördel för den härskande fastigheten utan att för den tjänande fastigheten medföra olägenhet av betydelse, fann HD att det saknades anledning att upphäva utslaget trots att 7:4, 2 st. tillämpats. 76 Bonde, F, Dahlsjö, A & Julstad, B Fastighetsbildningslagen, En kommentar, (1 oktober 2011, Zeteo), kommentaren till 7:3 FBL. 77 Se om stadgandet prop. 1969:128 B s. 554–558 och 1137–1140. 78 Här kan jämföras med PBL:s bestämmelse i 4:18 1 st. som gör det möjligt för kommunen att i detaljplan bestämma om bildande, ändring eller upphävande av servitut. 79 Se som exempel på tillämpningen i praxis NJA 1990 s. 389 där servitut avseende järnvägsövergångar upphävdes. 8 0 I det ovan nämnda NJA 1983 s. 292 kunde inte ett servitut upphävas då ett servitut inte ansågs föreligga. 81 Enligt tredje stycket föreskrivs en förenklad handläggning när det är uppenbart att ett servitut är övergivet och ett upphävande av servitutet inte minskar den härskande fastighetens värde. I ett sådant fall får servitutet upphävas utan att ägaren av denna fastighet har getts tillfälle att yttra sig i förrättningen. Lantmäterimyndigheten skall dock, enligt bestämmelsen, alltid skicka en underrättelse om förrättningsansökan till ägare med känd postadress (7:5 3 st.) Se närmare om denna möjlighet till förenklad handläggning Bonde, F, Dahlsjö, A & Julstad, B Fastighetsbildningslagen, En kommentar, (1 oktober 2011, Zeteo), kommentaren till 7:5 3 st. FBL.fotnot 13 · s. 689
Richard Hager · SvJT 2012 s. 885–932 · 1 ställe
- 5.1 Skälig acceptfrist. NJA 2004 s. 862 rörde skälig acceptfrist i samband med köp av tomträtt. Köparen som hävdade att köpet var behäftat med ett dolt fel krävde prisavdrag. Frågan var nu om det mellan parterna träffats en överenskommelse om reglering av parternas mellanhavanden genom att köparna inom acceptfristen antagit ett av säljarna avgivet förlikningsbud om 30 000 kr. Säljarna hade skickat det aktuella anbudet per telefax lördagen den 25 mars 2000 till köparnas ombuds kontor. Acceptfristen ansågs börja löpa på måndagen den 27 mars 2000 trots att köparens ombud var på semester, eftersom säljarna inte vid aktuell tidpunkt hade kännedom om att så var fallet. Acceptfristens längd enligt 3 § avtalslagen (1915:218), dvs. vad som är skälig tid skulle enligt HD bedömas mot bakgrund av avtalets beskaffenhet, att det i allmänhet fordras större skyndsamhet av en affärsman än av en privatperson och att ett anbud avseende något som är föremål för prisväxlingar innebär att stor skyndsamhet är av nöden. HD fann att skälig betänketid, med hänsyn till att det nu aktuella förlikningsavtalet skulle ingås mellan privatpersoner och gällde en tvist om förhållandevis höga värden, inte kan vara alltför kort. Dock måste beaktas att det, när anbudet avgavs, till huvudförhandling i målet återstod ungefär en månad, inklusive påskhelgen och att vardera sidans rättegångskostnader ganska snart skulle öka beaktansvärt i och med ombudens förberedelser inför förhandlingen. Förhållandet ansågs kunna jämföras med det som föreligger när det råder risk för prisväxlingar. Det ansågs då inte skäligt att anbudet skulle kvarstå så pass länge att förutsättningarna för dess avgivande kan antas vara rubbade. Det hade även betydelse att säljarna hade avgett exakt samma anbud drygt en månad tidigare. HD fann att en acceptfrist som huvudsakligen bestod i betänketid och som sträcker sig från den 27 mars till den 18 april är längre än vad som är skäligt och något avtal hade därmed inte ingåtts. Det kan tillläggas att det inte, som köparna hävdade, gick att dra några slutsatser om något partsbruk angående beräkningen av acceptfristen. 5.2 Uppsägning av tomträtt. I NJA 2011 s. 425 hade tomträtter sagts upp men uppsägningarna hade inte anmälts till inskrivningsmyndigheten inom föreskriven tid enligt 13:15 JB. När sedermera uppsägningarna anmäldes till inskrivningsmyndigheten antecknades emellertid i fastighetsregistret att uppsägning skett. Enligt 13:15 JB erfordras för att uppsägning av tomträtt skall vara giltig att den anmäls till inskrivningsmyndigheten för anteckning inom föreskriven tid. HD fann att uppsägningarna var ogiltiga, eftersom anmälan till inskrivningsmyndigheten inte gjorts inom den tidsfrist som ställs upp i 13:15 JB. HD konstaterade vidare att någon anteckning om uppsägningarna inte skulle ha gjorts av inskrivningsmyndigheten, men fann att de felaktiga anteckningarna inte innebar att uppsägningarna blev giltiga eller att de frister för talans väckande som är knutna till anteckningen (13:16 och 13:18 JB) började löpa. Tomträtten hade därför inte upphört. 5.3 Inskrivning av ändring av tomträttsavtal — skydd för panthavarna. I RH 2004:34 hade tomträttsavtal ändrats och fastighetsägaren (en kommun) ansökte om inskrivning av ändringen i fastighetsregistret. De aktuella tomträttshavarna lämnade ett skriftligt medgivande till inskrivningen och uppgav även härvid att de innehade tre obelånade pantbrev i tomträtten som dock inte gavs in till inskrivningsmyndigheten. Ansökan vilandeförklarades av inskrivningsmyndigheten med stöd av 21:5 JB då sökanden inte visat att innehavaren eller innehavarna av inteckningarna hade medgivit inskrivning av ändringsavtalet och då det inte heller visats att avtalet väsentligen är utan betydelse för innehavarens eller innehavarnas säkerhet. Hovrätten fann att ändringsavtalet inte var väsentligen utan betydelse för ifrågavarande rättighetsinnehavare och vidare att inskrivningsmyndigheten hade förfarit riktigt då den begärt att de tre pantbrev som uppgavs tillhöra tomträttsinnehavarna skulle inges. Ett annat förfarande skulle, enligt hovrätten, ”allmänt sett äventyra den säkerhet som innehav av pantbrev i tomträtt avses skydda”.Tomträtt · p. 1 · s. 927