Jordägandets frihet och jordabalken3 hänvisningar
- Se allmänt om plangenomförande Kalbro, T & Lindgren, E, Markexploatering, Juridik, ekonomi, teknik och organisation, 4 uppl., Stockholm 2010. 1 4 Enligt 12:26 JB har exempelvis hyresvärden rätt att under vissa förutsättningar få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada samt för att under vissa förutsättningar få tillträde för att låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, se närmare härom Bengtsson, B, Hager, R & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 207 f. med hänvisningar. Tilläggas kan att hyresvärden enligt stadgandet i visst fall har ett strikt skadeståndsansvar i förhållande till hyresgästen, se om detta a.a. s. 188 med hänvisningar och Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 238 ff. 15 Se härom Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 8 kap. 13 § med vidare hänvisningar till viss praxis. 16 Se Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s. 68. 1 7 För upplåtelse som endast eller huvudsakligen avser rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov är avtalet dock, enligt andra stycket, inte bindande längre tid än fem år. 18 Möjligen kan den idag gällande åtskillnaden ifrågasättas i det att ett detaljplanelagt område måste sägas vara i genomsnitt mer ”färdigt” med avseende på markens användning i jämförelse med ett område utan detaljplan. Det kanske till och med kan sägas vara så att många idag ”oplanerade” områden skulle vara i högre grad föremål för ändringar av markens användning än sådana områden som redan är detaljplanerade; därmed skulle dessa områden utom detaljplan med andra ord vara mer betjänta att skyddas av 25-årsregeln än de som nu skyddas. 19 Se Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s. 82. 20 Är situationen den att det är fråga om ett indirekt besittningsskydd blir förhållandet ett annat och fastighetsägaren kan då alltid välja att säga upp nyttjanderättshavaren, även om en uppsägning ytterst kan leda till ett berättigat krav på ekonomisk kompensation från nyttjanderättshavarens sida. 21 Jfr Westerlind, P, Kommentar till Jordabalken 7 kap., Stockholm 1984 s. 202 ff. 22 För att undvika missförstånd kan nämnas att det även för nu aktuella avtalstyper ställs upp undantag för när rätt till förlängning inte föreligger. 2 3 Se exempelvis 12:53–12:55 d JB, se vidare angående dessa stadganden Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013. 24 Besittningsskyddet kan brytas genom att fastighetsägaren kan åberopa en besittningsbrytande grund innebärande att denne har ett enligt lagstiftaren fullgott skäl att avsluta avtalsförhållandet. Omvänt innebär detta i princip att en skötsam nyttjanderättshavare i en situation där fastigheten även fortsättningsvis skall användas på samma sätt som tidigare inte riskerar att få se sitt besittningsskydd brutet. 25 Det kan tilläggas att även det indirekta besittningsskyddet kan sägas verka i samma riktning även om konstruktionen är en annan; hyresgästen kan enligt detta aldrig så att säga tvinga fram en förlängning. Istället har hyresgästen rätt till ersättnin g för liden skada vid s.k. obefogad uppsägning. I det följande kommer det indirekta besittningsskyddet av utrymmesskäl inte att beröras. 26 Det kan understrykas att det inte är givet att besittningsskyddet får ge vika i nu aktuella situationer utan detta kommer att bero av de särskilda omständigheterna, se vidare angående prövningen i dessa fall Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 474 ff., se även Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff. och Björkdahl, E P, Hyra av bostad och lokal, Uppsala 2013 s. 228 f. 27 Jfr Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 474. 28 Se prop. 1968:91 bihang A s. 92. 29 Se t.ex. det orefererade fallet från Bostadsdomstolen BD 420/1992 där värden ca sju år efter en rivningsklausuls tillkomst kontaktat hyresgästen och klausulen frånkändes i fallet verkan, se härom Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 476 f. med vidare hänvisningar till praxis. 30 Här kan även nämnas att en annan inte ovanlig lösning för att undvika en besittningsskyddstvist i nu aktuella rivningsfall är att hyresgästen när kontraktets teck nas avstår från besittningsskyddet enligt reglerna i 12:45 a JB, vilket bl.a. också förutsätter hyresnämndens godkännande. 31 Se t.ex. Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff. med hänvisningar. 32 Se RBD 10:87. 33 Prop. 1968:91 bihang A s. 92. 34 Se a. st. 35 Se Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff., jfr även Björkdahl, E P, Hyra av bostad och lokal, Uppsala 2013 s. 231. 3 6 Det kan inflikas att det är fullt möjligt att en ur samhällelig synvinkel motiverad ändring av en fastighets utnyttjanden kan åstadkommas genom expropriation eller annat motsvarande tvångsförvärv. I ett sådant fall faller upplåtna särskilda rättigheter bort enligt ExprL 1:3 i den mån det inte förordnats om fortsatt giltighet. Med särskild rättighet avses enligt expropriationslagen i första hand nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft, se ExprL 1:2. Se härom Dahlsjö, A, Hermansson, M & Sjödin, E, Expropriationslagen, En kommentar, 3 uppl., Stockholm 2010 s. 56 ff. och 64 ff. 37 I detta sammanhang kan man nämna att de besittningsbrytande grunderna synes starkt påverkade av den tid som rådde på 1960-talet, med bl.a. omfattande rivningar och upprustningar och måhända kan de bakomliggande avvägningarna vara mogna för en översyn. 38 Se härom prop. 1970:20 B s. 863 f. och 981 f. 39 Se prop. 1970:20 B s. 864. 4 0 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 9 kap. 8 §. 41 Se a. st. 42 Se prop. 1970:20 B s. 864 f. 43 Se prop. 1970:20 B s. 865. 44 Se prop. 1970:20 B s. 865, se även Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 9 kap. 8 §. 45 Se prop. 1970:20 B s. 865. 46 Se prop. 1970:20 B s. 865. 4 7 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till kommentaren till 9 kap. 8 §. 48 ”I annat fall” syftar på punkten tre där det är fråga om att byggnad uppförts utan bygglov eller i strid med detaljplan, eller områdesbestämmelser, eller därmed jämförligt beslut. 49 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 10 kap. 5 §, se även NJA II 1968 s. 164 f. 50 Se NJA II 1968 s. 165. 5 1 Att det är möjligt att avtala att ett servitut skall vara begränsat i tiden innebär givetvis att de nu antydda problemen inte föreligger men å andra sidan lär tidsbegränsande servitut vara ovanliga; till detta kan läggas att även servitutsrekvisiten i sig kan hävdas motverka möjligheten att begränsa servitut i tidshänseende eftersom det bl.a. skall vara fråga om ”stadigvarande betydelse”. Detta innebär som utgångspunkt att ett mer permanent behov föreligger. För att undvika missförstånd finns det trots att ett permanent behov kan föreligga principiellt inga hinder mot att parternas trots detta avtalar om en tidsbegränsning. 52 Se härom prop. 1970:20 B s. 722 ff. 5 3 Jfr Nilsson, L & Sjödin, E, Servitut, En handbok, 2 uppl., Stockholm 2003 s. 26 ff. 54 Jfr Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 63 ff. 55 NJA 1997 s. 307. 56 Det kan nämnas att i fallet uttalade HD också att ”[m]ed hänsyn till de rättsverkningar som följer av att en upplåtelse godtas som servitut kan det sägas vara av intresse att kravet på stadigvarande nytta för den härskande fastigheten upprätthålls med viss stränghet”. 57 Se t.ex. NJA 2009 s. 656. 58 Jfr även prop. 1970:20 B s. 537 f. 5 9 Jfr NJA 1997 s. 660; jfr även, vad gäller felaktig anteckning beträffande uppsägning av tomträtt i enlighet med 13:15 JB, NJA 2011 s. 425 där den felaktiga anteckningen inte påverkade ogiltighetssanktionen enligt 13:15 JB 60 Prop. 1970:20 B s. 716. 61 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., 2011 s. 172 ff. 62 Jfr numera även med HD:s uttalanden i NJA 2009 s. 656 om att en typiserad bedömning skall göras, se nedan. 63 Se prop. 1970:20 A s. 410 f. 64 Se prop. 1970:20 A s. 411. 65 A. st. 6 6 Jfr även 7:8 FBL som kan sägas i viss mening styrka detta. 67 Se Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 63 ff. och 66 f. 68 Se prop. 1969:128 B s. 545 ff. och 561 f. 69 Se Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 59 ff. som även framhåller att lagtextens utformning ger stöd för en sådan när det i inledningen av 14:1 JB stadgas att ”[o]m det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning…”. 70 Jfr Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 62. 71 Se även strax nedan angående rekvisitet att upplåtelsen endast får avse den tjänande fastigheten i visst hänseende. 7 2 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., Uppsala 2011 s. 168. 73 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., Uppsala 2011 s. 169. 7 4 För det mer ovanliga fallet att ett servitut tidsbegränsats redan vid dess inrättande upphör servitutet vid utgången av denna begränsade tid, jfr 7:6 JB. Ett skäl till att tidsbegränsa ett servitut kan vara att den funktion som tryggas genom servitutet är planerad att i framtiden tillförsäkras den härskande fastigheten på ett alternativt sätt. Det kan exempelvis vara fråga om byggande av en allmän väg som kommer att kunna användas av fastighetsägaren. Ett annat skäl till en tidsbegränsning kan vara att den tjänande fastighetens ägare redan vid upplåtelsen av servitutet har framtida planer för fastigheten som inte går att förena med aktuellt servitut. 75 I NJA 1996 s. 110 som visserligen gällde ett fastighetsbildningsservitut godtogs en ändring av ett servitut trots att åtgärden borde ha genomförts som upphävande och nybildning. En ändring av ett servitut skall nämligen enligt ordalydelsen i 7:3 FBL ske i samband med ändring av det område där servitutet utövas och eftersom det inte i fallet var fråga om någon sådan ändring av området skulle det kunna anses följa att man, i stället för beslut om ändring av servitutet, borde ha beslutat om upphävande av servitutet kombinerat med beslut om nybildning. Men eftersom en ändring av det aktuella fastighetsbildningsservitutet inte skulle påverka något tredjemansintresse med bättre rätt i den tjänande fastigheten och en tillläm pning av rekvisitet i 7:1 om väsentlig betydelse skulle få samma verkningar i sak som motsvarande rekvisit för ändringsfallet i 7:4, 2 st., dvs. att ändringen skall innebära en väsentlig fördel för den härskande fastigheten utan att för den tjänande fastigheten medföra olägenhet av betydelse, fann HD att det saknades anledning att upphäva utslaget trots att 7:4, 2 st. tillämpats. 76 Bonde, F, Dahlsjö, A & Julstad, B Fastighetsbildningslagen, En kommentar, (1 oktober 2011, Zeteo), kommentaren till 7:3 FBL. 77 Se om stadgandet prop. 1969:128 B s. 554–558 och 1137–1140. 78 Här kan jämföras med PBL:s bestämmelse i 4:18 1 st. som gör det möjligt för kommunen att i detaljplan bestämma om bildande, ändring eller upphävande av servitut. 79 Se som exempel på tillämpningen i praxis NJA 1990 s. 389 där servitut avseende järnvägsövergångar upphävdes. 8 0 I det ovan nämnda NJA 1983 s. 292 kunde inte ett servitut upphävas då ett servitut inte ansågs föreligga. 81 Enligt tredje stycket föreskrivs en förenklad handläggning när det är uppenbart att ett servitut är övergivet och ett upphävande av servitutet inte minskar den härskande fastighetens värde. I ett sådant fall får servitutet upphävas utan att ägaren av denna fastighet har getts tillfälle att yttra sig i förrättningen. Lantmäterimyndigheten skall dock, enligt bestämmelsen, alltid skicka en underrättelse om förrättningsansökan till ägare med känd postadress (7:5 3 st.) Se närmare om denna möjlighet till förenklad handläggning Bonde, F, Dahlsjö, A & Julstad, B Fastighetsbildningslagen, En kommentar, (1 oktober 2011, Zeteo), kommentaren till 7:5 3 st. FBL.
- I NJA 2009 s. 656 hade taket på en kontorsbyggnad sedan lång tid iordningställts som terrass. Terrassen var upplåten till förmån för angränsande tomträtter, på vilka bostadsbyggnader var uppförda och upplåtelsen innebar rätt att disponera terrassen till uteplats och kolonilotter. HD fann att det var fråga om ett servitut. För det första ansågs servitutet inte för omfattande utan tvärtom förenligt med den ovan diskuterade regeln om att servitut endast får avse ett begränsat ianspråktagande. Visserligen uteslöt upplåtelsen annat utnyttjande av det aktuella taket samt framtida till- och ombyggnader men med hänsyn till att den tjänande sidan hade full tillgång till byggnaden under taket och även till resten av tomträtten samt att nyttjandet i det aktuella fallet begränsades av ett specifikt servitutsändamål fann HD det förenligt med nu aktuellt rekvisit. Att märka är att servitutet också innebar att den gällande detaljplanen inte fullt ut kunde utnyttjas. Vidare fann HD att kravet om stadigvarande betydelse var uppfyllt. HD uttalade att en uteplats i anslutning till en bostad i regel tillfredsställer ett behov hos de boende. Detta gällde också i det enskilda fallet. Det behovet skulle tillräknas bostadsrättsföreningen såsom innehavare av bostadstomträtterna. Att vissa av de boende kan ha större nytta av takterrassen och andra mindre saknade i sammanhanget avgörande betydelse. Det faktum att anläggningen funnits och nyttjats av dem som bott i de aktuella byggnaderna sedan i vart fall 1930-talet visade på att det inte var fråga om något tillfälligt användande. Här kan tilläggas att servitutsavtalet var från 1984. I vad avser kravet på ändamålsenlig markanvändning fann HD kravet uppfyllt genom att det dels skulle ske en typiserad bedömning och dels att tillgången till uteplatser och kolonilotter på en takterrass får typiskt sett anses ha ett större värde för boende i en bostadsbyggnad än för dem som arbetar i en kontorslokal. Terrassen ansågs enligt HD vara mer tillgänglig och lämpad som uteplats för innehavaren av bostadstomträtterna än för innehavaren av kontorstomträtten. Det uttalades också vara av vikt att servitutet höjde värdet på bostadstomträtterna och att så var fallet framstod som klart.
- Det sagda betyder att det visserligen kan hävdas att HD stod för en jämförelsevis generös tillämpning av servitutsrekvisitet i NJA 2009 s. 656 och att en mindre generös tillämpning hade kunnat gå ut på att den aktuella upplåtelsen skulle hänföras till reglerna för nyttjanderättsupplåtelser och därmed omfattas av den tidsgräns för dylika upplåtelser som ställts upp i 7:5 JB. Med utgångspunkt i detta hade det kunnat hävdas att skyddet för jordägandets frihet ytterligare tunnats ut. Men ser man även till reglerna i FBL och de ändringsmöjligheter som finns där är det tydligt att ett upprätthållande av jordägandets frihet ligger implicit i dessa regler. Detta gäller i synnerhet med tanke på att lagstiftaren också för egen del hänvisat till att reglerna i FBL får användas för justera en i vissa avseenden typiserad bedömning som inte i det enskilda fallet i mer strikt mening möter servitutsrekvisiten som ställts upp i JB. HD:s dom kan därmed sägas understryka det faktum att i den mån ett servitut hindrar ett markutnyttjande i enlighet med gällande detaljplan servitutet kan komma att så att säga lyftas bort med hjälp av 7 kap. FBL. Genom den senare regleringen har skapats ett skydd i enlighet med jordägandets frihet som väl motsvarar de tankar som bär upp detsamma. Sammanfattningsvis måste sägas att principen om jordägandets frihet upprätthålls. Det är dock så att den så att säga valda lösningen med FBL som ett verktyg att rätta till servitut som rätteligen inte borde ha godtagits som servitut medför en ersättningsskyldighet enligt FBL. Det är därmed inte likgiltigt för de inblandade parterna att en första generös tillämpning enligt JB får justeras med FBL.