Rättsfall

NJA 2009 s. 16

Citera

NJA 2009 s. 16

BibTeX

@misc{nja-2009-s-16,
  author       = {{Högsta domstolen}},
  title        = {{NJA 2009 s. 16}},
  year         = {2009},
  howpublished = {Rättsfall}
}

Öppna i bibliografi

Dom

Hämtar dom…

Omtalad i rättsvetenskapen

19 hänvisningar i 8 artiklar · 19 stycken/fotnoter

Risken för skada på entreprenader — några principfrågor Del I av II1 hänvisning

Jacob Frank · SvJT 2026 s. 596–610 · 1 ställe

Någon skillnad såvitt avser innebörden av riskbestämmelsen beroende på om frågan gäller utförandeentreprenad eller totalentreprenad föreligger inte. 1 0 Begreppet ”vållande” är ägnat att förvirra. Det är ett tämligen omodernt uttryckssätt såsom synonym till vårdslöshet. Det har dessutom en straffrättslig dimension (se t.ex. BrB 3 kap. 7 §). Termen används (förvisso) på sina ställen i förarbetena till skadeståndslagen, där det sägs att ”’vållande’ som beteckning för handlande eller underlåtenhet som medför skadeståndsansvar på grund av culpa är numera allmänt vedertagen i det juridiska språkbruket” (prop. 1972:5 s. 453). Möjligen var det vedertaget för 50 år sedan. Det är olyckligt att begreppet förekommer i en dom från 2000-talet där det endast av sammanhanget framgår vad som avses. 11 HD har även senare slagit fast att det är en allmän kontraktsrättslig (och utomobligatorisk) princip att skadeståndsskyldighet i allmänhet förutsätter oaktsamhet. Se t.ex. ”De försvunna korna” NJA 2020 s. 115 p. 20: ”Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer gäller att en avtalsbrytande part är skadeståndsskyldig för skador till följd av ett avtalsbrott men att skadeståndsskyldighet i allmänhet förutsätter oaktsamhet, såvida det inte finns någon garanti eller annan särskild utfästelse eller annat följer av särskild lagstiftning”. Dvs. ett avtalsbrott, t.ex. ett fel, är en tillräcklig men inte nödvändig betingelse för skadestånd enligt dispositiv rätt. Se även Adestam & Arvidsson, Avtalsbrott och skadestånd — skuldprincipen i svensk avtalsrätt, SvJT 2021 s. 48 ff.). Jfr dock Ramberg, Skadestånd vid avtalsbrott — förslag till analysmodell (de lege lata), SvJT 2020 s. 589 ff. AB innehåller avsteg från dispositiv rätt i relevant avseende bl.a. i kap. 5 § § 9 och 11 (vid fel svarar entreprenören för skada p.g.a. fel, vårdslöshet fordras inte). 12 Rådberg har kritiserat HD:s slutsats att den aktuella bestämmelsen utgör en riskbestämmelse. Enligt Rådberg skulle AB-författarna, om de tänkt sig en ”köplagsordning”, i riskbestämmelsen ha hänvisat till andra paragrafer gällande ersättningsskyldighet. Att man inte gjort det beror enligt Rådberg på att AB-författarna ansett att skadeståndsskyldigheten följer direkt av stadgandet. Kritiken framstår inte som särskilt övertygande. Och om inte AB 92 kap. 5 § 4 (nuvarande AB/ABT kap. 5 § 1) skulle vara en riskbestämmelse, vilken bestämmelse skulle då reglera risken för skada på entreprenaden? Ett synsätt som innebär att AB skulle sakna en riskreglering och endast ge beställaren rätt till skadestånd vid skador på entreprenaden — en påföljd som i flertalet fall i praktiken ändå skulle ersättas med ett avhjälpande — vore märkligt. Vad Rådberg sedan skriver om att AB är en kompromissprodukt som bygger på minsta gemensamma nämnaren för beställare och entreprenörer, med följden att många bestämmelser är otydliga, är en annan sak. Det svårt att ha någon invändning mot det förhållandet i sak, men det är också svårt att förstå hur det har någon bäring på den konkreta tolkningen av den aktuella (risk)bestämmelsen. Och när det nu ser ut som det gör i AB, är det inte en gångbar ordning att en domstol ska försöka lista ut vad AB-författarna må ha tänkt sig men som de inte förmått uttrycka. Vid oklarheter är den enda rimliga utvägen att söka ledning i dispositiv rätt — sedan får det kontrolleras huruvida en lösning enligt dispositiv rätt ensamt bör vara utslagsgivande eller inte (jfr även not 23 nedan). Så får inte ske om en lösning enligt dispositiv rätt exempelvis skulle kullkasta systematiken i AB. Enligt min mening är så inte fallet med HD:s tolkning av riskbestämmelsen. Snarare tvärtom. Avslutningsvis kan nämnas att BKK inte synes dela Rådbergs uppfattning om vad som varit BKK:s syfte med bestämmelsen; i remissversionen av nya AB (remissversion AB 25 samt ABPU 25) kap. 7 § 1 har bestämmelsen i kap. 5 § 1 behållits och förtydligats så att det istället för ”ansvarar för skada” står ”risken för skada” (min kursivering). Även rubriken är ny och lyder: ”Risken för entreprenaden”. Remissversionen kommenteras även i avslutningskapitlet på del II. 1 3 Det förekommer fortfarande i underrättspraxis felaktiga hänvisningar till ”Det andra bolaget” NJA 2014 s. 960 i fråga om beställarens rätt till ersättning för beräknade avhjälpandekostnader i en situation där en entreprenör inte avhjälpt ett (väsentligt) fel (dvs. sådant fel som inte faller under prisavdragsundantaget). Det rättsfallet är emellertid i mångt och mycket överspelat genom ”De ingjutna rören” NJA 2018 s. 653 (varvid en av de viktigaste ”justeringarna” är att beställarens fordran inte är en ”traditionell” skadeståndsfordran, det rör sig i denna situation om en påföljd sui generis). Se framförallt Håstad, Om avhjälpande av fel, och om diverse reformbehov i standardvillkoren för entreprenad, JT 2019–20 s. 25 ff. (särskilt s. 41 ff.). 14 Jfr Herres tillägg, bl.a. p. 10–11. 15 Det kan däremot eventuellt kap. 5 § 13. Jfr Herres tillägg p. 23. 16 Frågan om konkurrerande skadeorsaker vad gäller rätten till tidsförlängning (och därmed vite) i en entreprenad har behandlats av HD i NJA 2012 s. 597. 17 Jfr Herres tillägg bl.a. p. 17. Herre anför vidare, med hänvisning till ”Restaurang Pelé” NJA 2002 s. 630, att i en situation där en skada inträffat under entreprenadtiden som beror på beställaren men som senare felaktigt (i slutbesiktningsprotokoll) antecknats såsom ett fel vilket beställaren begär att entreprenören avhjälper, går entreprenören miste om sin rätt till ersättning för avhjälpandearbetet om han inte före dess påbörjande underrättat beställaren om att entreprenören inte anser sig ansvarig för felet. Härvid kan anmärkas att det förvisso är riktigt att det finns en meddelandeplikt i den angivna situationen i AB 04/ABT 06 kap. 5 § 17 (tidigare motsv. AB 92 kap. 7 § 25) som anger att entreprenören skriftligen ska underrätta beställaren om han anser att han inte är ansvarig för ett fel. HD uttalade i ”Restaurang Pelé” att rättsföljden av ett försummat meddelande ”bör” vara att entreprenören inte kan kräva ersättning för faktiskt utfört avhjälpande som ett tilläggsarbete ”fastän det inte står i 7:25 eller på annan plats i AB 92”. HD:s tolkning framstår här alltså som väl (alltför) hård. Det är tydligt att regeln ifråga huvudsakligen har karaktär av ordningsregel. Rättsföljden — ingen ersättning för avhjälpande av defekter som beställaren ansvarar för — har heller inget stöd i AB-avtalens systematik. Jämförelse kan göras med vad som gäller för utförande av ÄTA-arbete under pågående entreprenad. Även om entreprenören missar formaliareglerna för ÄTA-arbetena innan sådana utförs, finns en säkerhetsventil såtillvida att rätten till ersättning faller bort endast om inte sådan påföljd skulle vara ”oskälig” (kap. 2 § 8). Samma ventil borde rimligen gälla i den av HD bedömda och här diskuterade situationen. Dessutom kan bedömningen av meddelandeplikten i ”Restaurang Pelé” ifrågasättas i ljuset av ratio decidendi i ”Brf Ida” NJA 2025 s. 374 (försiktighet är enligt HD påkallad i fråga om att tolka in en rättighetsavskärande rättsföljd i standardavtal — även om man i och för sig kan ha synpunkter på ”Brf Ida” i ljuset av inte minst ”Flyget till Antalya”, se Frank, Entreprenörens omsorgsplikt och bevisbördan för påståenden om brister i denna m.m., SvJT 2025 s. 672 ff., not 26). 18 Normalt förväntas entreprenören ta sin allriskförsäkring i anspråk (den ger skydd oavsett om entreprenören är ansvarig eller inte om skadan inträffar under entreprenadtiden, och dessutom är beställaren medförsäkrad om den är byggherre) alternativt förväntas beställaren ta sin projektförsäkring i anspråk (där entreprenören och underentreprenörer är medförsäkrade) och sedan utreds ansvarsfrågan i efterhand i samband med regress. Men det finns ett antal exempel, såsom Oceana, där försäkringsbolaget finner skäl att neka försäkringsskydd. 1 9 Detta kräver förvisso en likvid beställare. För beställaren är det tveklöst i regel mest fördelaktigt om den entreprenör som redan är etablerad på platsen utför åtgärdsarbetena. Träffas sådant avtal som nämnts i brödtexten är det viktigt att kostnaderna för arbetet med återuppförandet av den skadade delen hålls åtskilda från kostnaderna för eventuella andra kvarvarande arbeten i entreprenaden (i den mån sådana kan utföras parallellt). 20 Typiskt sett sammanfaller den tidpunkten med förhållandet att materialet blir fastighetstillbehör. Av den anledningen sammanfaller den också med det förhållandet att beställaren successivt erhåller äganderätten till materialet allteftersom det byggs in (2 kap. 2–3 §§ jordabalken). Det skulle i så fall vara en slump. Allmänt sett anses någon slutsats beträffande tidpunkten för farans övergång inte böra dras från äganderättens övergång (se härom bl.a. SOU 1979:36 s. 253). 21 Se 12 §. I sammanhanget kan nämnas att HD i NJA 2013 s. 1174 uttalat (p. 9) att konsumenttjänstlagen kan tjäna till vägledning i kommersiella förhållanden avseende arbete på egendom i vart fall när den bygger på vad som kan antas ge uttryck för allmänna obligationsrättsliga principer tillämpliga inom tjänsteområdet. Konsumenttjänstlagen och dess förarbeten kommer att behandlas mer ingående i del II av artikelserien som en del i analysen av vad gällande dispositiv rätt innebär i fråga om förtida riskövergång vid olika slags beställarförseningar. 2 2 AB som helhet kan inte tillerkännas ställning som en samling bindande allmänna rättsprinciper och kan inte anses binda parter utan inkorporering. En annan sak är att vissa bestämmelser på grund av kontraktens stora utbredning möjligen skulle kunna anses ha gett upphov till sedvänja, men det är väldigt tveksamt (jfr dock ”Speditörpanten” NJA 2022 s. 574 gällande NSAB 2015, med kritik av Heidbrink, Speditörpanten – en rättskällerevolution på grundval av skakig argumentation, JT 2022–23 s. 122 ff.). En ytterligare annan sak är att vissa bestämmelser kan råka sammanfalla med innehållet i dispositiv rätt. Därutöver kan parter som tillämpat kontrakten mellan sig under längre tid i vissa situationer bli bundna till dem genom partsbruk. 23 I SOU 1979:36 (s. 258) sägs att det är osäkert om undantaget för force majeureliknande händelser i tredje stycket (som tidigare även fanns i AB 72 kap. 5 § 5) ska anses ge uttryck för gällande dispositiv rätt. 24 Åtminstone tidigare ansågs att entreprenören enligt dispositiv rätt inte hade något fareansvar vid arbeten som utförts på löpande räkning (se SOU 1979:36 s. 257 och s. 260 f., jfr Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 1976, s. 114). 25 I ”Skadorna på Läckebys arbeten” var Läckebys förstahandsgrund att AB 92 kap. 5 § 4 i sig gav rätt till skadestånd och andrahandsgrunden att Peab vårdslöst orsakat skadan. HD meddelade bara PT angående förstahandsgrunden (och i hovrätten ansågs omständigheter som konstituerade vårdslöshet ej styrkta). P.g.a. HD:s slutsats att bestämmelsen i sig inte grundar rätt till skadestånd kom frågan om tolkningen av uttrycket ”beror på” beställaren inte att särskilt behandlas av HD (annat än noteringen att rekvisitet ger uttryck för ett objektivt orsakssamband utan krav på culpa). På ett sätt var det synd att rekvisitet ”beror på” inte kom att beröras närmare då skadan i det konkreta fallet eventuellt kunde ha orsakats av Peabs underentreprenör Malmberg Water. 26 Det finns en fara i att alltför slentrianmässigt låta den dispositiva rätten få (allt)för stort genomslag. HD uttrycker detta väl i ”Det andra bolaget” NJA 2014 s. 960 p. 23: ”Den dispositiva rättens genomslagskraft kan i vissa fall behöva begränsas, t.ex. när visserligen på den ena sidan avtalskontexten inte ger någon direkt ledning men på den andra sidan den relevanta dispositiva rättsregeln passar illa i avtalssystemet. Således ska ytterst och sist göras en mer övergripande rimlighetsbedömning, som undantagsvis kan innebära att en avtalslucka fylls med en till det specifika avtalet tillpassad regel.” Enligt vissa rör det sig i det av HD sistnämnda fallet om utfyllning (se om denna fråga även del II i artikelserien). 27 Prop. 1988/89:76 s. 97. 28 Ibid. 29 Konsumenttjänstlagen innehåller också ett bredare uttryck; där används formuleringen ”något förhållande på konsumentens sida” i riskbestämmelsen (12 §). Se mer härom i del II. 30 Det kan noteras att Herre i sitt tillägg i ”Skadorna på Läckebys arbeten”, utan att göra någon djupare bedömning, tycks utgå från att uttrycket ”beror på beställaren” ska tolkas som att det omfattar både beställaren själv och förhållanden på hans sida (se t.ex. tillägget punkterna 17 och 22). 3 1 Man kan naturligtvis fundera över tillämpningsområdet för begreppet ”åtgärder i fråga om entreprenaden” som förekommer i angiven bestämmelse (liksom över frågan om hela kap. 5 § 12 enbart reglerar skadeståndsansvar för ”egendomsskador”, varom mera i brödtexten i det följande). Är det en åtgärd ”i fråga om entreprenaden” att beställaren ingått avtal för samma projekt i bred mening med en sidoentreprenör, men alltså gällande ett uppdrag som är formellt åtskilt från entreprenörens ”entreprenad”? Oaktat svaret på den frågan, bör svaret på huvudfrågan (omfattningen av begreppet ”beror på” beställaren) vara detsamma, av de skäl som nämnts ovan (och som anförs nedan). När det gäller bestämmelsens tillämpning i övrigt är det viktigt att notera att parts (skadestånds)ansvar för medhjälpare förutsätter att parten själv hade ansvarat om denne vidtagit handlingen. För att exempelvis en entreprenör ska vara ansvarig mot beställaren för en skada som orsakats av en underentreprenör krävs att entreprenören enligt AB/ABT hade varit ansvarig för skadan om entreprenören själv hade orsakat den (exempelvis enligt regeln i kap. 5 § 9, som fordrar vårdslöshet). I sammanhanget kan inflikas att kriteriet ”i fråga om entreprenaden” synes ha hämtat inspiration från allmänna rättsgrundsatser om skadeståndsansvar för självständig medhjälpare (jfr ”NSAB-försäkringen” NJA 2018 s. 301 p. 18). Det talar än mer för att kap. 5 § 12 som helhet enbart reglerar skadeståndsansvar för egendomsskada, men likväl kan första meningen anses ge uttryck för en bredare grundsats även beträffande andra sorters ”ansvar” vad gäller en parts kontrollsfär. 3 2 AB är inte direkt känt för att alla i alla delar vara sammanhängande. Se även not 12 ovan (och not 36 nedan). Av samma skäl som nu nämnts bör inte heller det förhållandet att hindersbestämmelsen (kap. 4 § 3 p. 1) innehåller uttrycket ”beställaren eller något förhållande på hans sida” tillmätas betydelse för tolkningsfrågan såvitt nu är aktuellt. 33 Att beställarens kontrollsfär innefattar inte bara ”direkta sidoentreprenörer” utan även parter som sidoentreprenören anlitar följer av bestämmelsen läst i sin helhet. 3 4 Alternativt hade man uttryckligen kunnat ange ”skador på arbeten”, vilket ABförfattarna gjort i skadeståndsregeln i kap. 5 § 9. Den bestämmelsen synes för övrigt vara en lapsus, som författarna inte hunnit med att ändra (eller ta bort?) givet ändringen i riskbestämmelsen från ”vållas av” beställaren till ”beror på” beställaren (se not 8). 35 Se not 20. 36 Det gäller möjligen med ett undantag. I definitionen av begreppet ”entreprenaden” ingår förmodligen entreprenörens hjälpmedel (se not 2 ovan). Detta är systematiskt märkligt när begreppet entreprenad används i vissa av AB:s andra bestämmelser (t.ex. att ”entreprenaden” ska besiktigas i kap. 7; givetvis ska hjälpmedel inte besiktigas, men formellt ingår de ändå i definitionen av entreprenad). Det finns ett flertal ytterligare märkliga systematiska brister i AB även avseende andra definitioner i begreppsbestämningarna än begreppet entreprenad (bl.a. avseende begreppet fel; se härom Frank, Fel under garantitid i AB 04 och bevisbörda, SvJT preprint 24 november 2025, med noten 15). Det skulle kunna hävdas att hjälpmedel inte bör anses ingå i begreppet ”entreprenaden” i riskbestämmelsen på samma sätt som det inte bör ingå när t.ex. begreppet ”entreprenad” används i kap. 7. Att föra en sådan argumentation blir dock svårt på grund av riskbestämmelsens tredje stycke. Av detta stycke följer att entreprenören inte står risken för extraordinära händelser som orsakar skador på ”entreprenaden”, men det görs undantag från undantaget vad avser ”hjälpmedel”. Hade dessa inte omfattats av riskbestämmelsens tillämpningsområde i övrigt, hade något undantag från undantaget inte behövt ske. Nu har det skett, vilket talar för att hjälpmedel ingår i begreppet entreprenaden i första och andra stycket. Samma slutsats Magnusson s. 311. 37 I teorin skulle det kunna argumenteras för att entreprenören, trots att han inte är ägare, likväl borde tillhöra kretsen av dem som är berättigade till ersättning i anledning av en sakskada enligt kap. 5 § 7 skadeståndslagen i ljuset av de principer som utvecklats i rättspraxis kring tredjemansskada (se NJA 2009 s. 16 angående typfallet — såsom det är beskrivet av HD — att en tredje man ”har en från ägaren härledd, mot honom gällande ensamrätt att använda den skadade saken på ett visst sätt och under en viss tid”). Det får dock anses mycket tveksamt om en entreprenörs intresse till byggnaden eller fastigheten är så pass starkt att den aktuella rättsprincipen kan anses tillämplig. Det är inte bara det ekonomiska intresset som därvid spelar roll utan även hur stark nyttjanderätten är, varvid det kan konstateras att nyttjanderätten till byggnaden i ett entreprenadförhållande inte kan anses särskilt stadigvarande och har ett fixerat slut. Vad gäller det ekonomiska intresset är detta bara starkt i den mån beställarens risksfär inte inkluderar sidoentreprenörer, så det blir något av ett ”cirkelresonemang” i den meningen att ett tillräckligt starkt ekonomiskt intresse förutsätter en tolkning av kap. 5 § 1 som innebär att beställaren bara svarar för egna anställda. 38 Om det förhållandet att remissversionen av nya AB innehåller tillägget ”eller något förhållande på beställarens sida” i den nya föreslagna riskbestämmelsen, se avslutningskapitlet i del II. 3 9 Se t.ex. Hovrätten över Skåne och Blekinges dom i mål nr T 302-24 (ej visat att skadan berodde på beställaren, men den rättsliga prövningen avsåg om skadan berodde på beställaren genom sidoentreprenörer, vilket uttryckets som ”eller någon som [beställaren] ansvarade för”).fotnot 9 · s. 598

Alternativa anspråksvägar i skadeståndsrätten - om förhållandet mellan kontrakts- och deliktsansvar i avtalsförhållanden och kontraktskedjor9 hänvisningar

Stina Bratt · 2023, s. 1–2003 · 9 ställen

Svensk rättspraxis i associationsrätt 2011–20201 hänvisning

Jessica Östberg · SvJT 2022 s. 1056–1139 · 1 ställe

Se angående floodgateargumentet bland annat NJA 2009 s. 16 och Jan Kleineman, Floodgateargumentet — rättskällekampen mellan Aktiebolagskommittén och lagförarbetena, Ronald J. Gilson m.fl. (red.), Festskrift till Rolf Skog, s. 729 ff.fotnot 112 · s. 1114

Svensk rättspraxis: Avtals- och obligationsrätt 2005–20191 hänvisning

Johnny Herre, Svante O. Johansson · SvJT 2020 s. 828–1071 · 1 ställe

I det första, NJA 2009 s. 16, hade ett byggföretag som anlitats av en bostadsrättsförening orsakat vattenskada i en av föreningen ägd fastighet som i sin tur medförde allmän förmögenhetsskada bestående i kostnad som innehavare av en skadad bostadsrättslägenhet haft för ersättningsboende. Här ansågs bostadsrättshavaren ersättningsberättigad trots att bostadsrättsföreningen och inte bostadsrättshavaren var ägare till fastigheten. Bostadsrättshavaren ansågs alltså ha rätt att på utomobligatorisk grund göra gällande ansvar direkt mot byggföretaget trots att detta anlitats av föreningen och oberoende av om bostadsrättshavaren hade varit berättigad till ersättning för samma skada av bostadsrättsföreningen.Påföljder · p. 109 · s. 987

Femton förmögenhetsrättsliga forskningsresultat - och totalt tjugo konkreta exempel på forskning kring bankjuridiska teman som illustrerar vad en resultatinriktning skulle kunna tillföra i förmögenhetsrätten2 hänvisningar

Claes Martinson · 2018, s. 1–604 · 2 ställen

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Richard Hager · SvJT 2012 s. 885–932 · 1 ställe

4.1 Bestämmande av insatserna — likhetsprincipen. I RH 2010:71 hade styrelsen i en nybildad bostadsrättsförening beslutat att insatserna skulle bestämmas med utgångspunkt i de hyror som gällde för lägenheterna vid tidpunkten för föreningens förvärv av huset. Denna fördelning kom att innebära att ett par av de mindre lägenheterna som uppläts med bostadsrätt erhöll en väsentligt högre insats per kvadratmeter räknat än större lägenheter. Hovrätten konstaterade att det råder ett relativt stort spelrum för styrelsen i aktuellt avseende och att det först är när den valda fördelningsmodellen uppenbart missgynnar vissa medlemmar eller medför att avgifterna framstår som godtyckliga som det kan bli aktuellt att korrigera styrelsens ställningstagande. Hovrätten fann att likhetsprincipen inte hade åsidosatts. 4.2 Vägran av medlemskap. I RH 2003:8 vägrade en bostadsrättsförening förvärvare av en bostadsrätt inträde i föreningen med motiveringen att förvärvaren inte uppfyllde villkor i föreningens stadgar (permanentbostadskrav). Förvärvaren hävdade att aktuellt stadgevillkor inte tillkommit i behörig ordning. Hovrätten prövade giltighetsfrågan som en preliminärfråga och uttalade med hänvisning till RBD 1994:24 att nu aktuell bedömning bör utgå ifrån att överlåtelsen är giltig, om inte ogiltigheten är uppenbar. Hovrätten fann det inte uppenbart att stadgeändringen inte gällde och utgick därför ifrån att den var gällande. 4.3 Kallelse till stämma vid beslut om ändring av stadgar och andelstal. I RH 2010:32 hade kallelse av en medlem till stämman inte skett på föreskrivet sätt och beslut fattades om ändring av stadgar och andelstal till dennes nackdel. Kallelsen till den aktuella medlemmen hade inte avsänts till dennes postadress och det gjordes inte gällande att medlemmen på annat sätt fått del av kallelsen eller att denne trots felet samtyckt till att det fattades beslut. Hovrätten fann att det var fråga om ett fel som innebär att gällande bestämmelser om kallelse har eftersatts i väsentligt avseende och att talan mot beslutet därför inte behöver väckas inom viss tid enligt 7:17 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Hovrätten konstaterade att ett formellt fel i kallelseförfarandet inte blir ogiltigt eller klanderbart om det är tydligt att felet inte har påverkat utgången av stämmobeslutet. Enligt hovrätten måste vid bedömningen av felets betydelse hänsyn tas även till karaktären på både det aktuella stämmobeslutet och det aktuella felet. Bl.a. hänvisades till att det föreskrivna kallelseförfarandet avser att tillgodose enskilda medlemmars rätt att i demokratisk ordning verka för och på så sätt försöka bevaka sina intressen i frågor av särskild vikt och att lagstiftaren genom kallelseförfarandet har tillhandahållit ett minoritetsskydd och därmed sörjt för att varje medlem ska ha möjlighet att komma till tals. Vidare uttalade hovrätten att det ligger i sakens natur att en medlem som deltar i diskussionen på en stämma också skulle kunna påverka utgången av stämmobeslutet; utrymmet för att anse ett stämmobeslut i nu aktuell fråga giltigt trots att en medlem inte kallats till stämman i vederbörlig ordning och inte heller på annat sätt fått kännedom om den måste därmed vara ytterst begränsat. Hovrätten fann att stämmobesluten inte tillkommit i behörig ordning och att det skulle upphävas. 4.4 Upplåtelse av bostadsrätt — formkravet. I RH 2005:11 I och II uppkom frågan om även underskrift av parterna kunde anses innefattas i formkravet i 4:5 BRL. I det nämnda stadgandets andra stycke framgår endast att följande skall anges i upplåtelsehandlingen: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. I båda målen hade upplåtelseavtal översänds till bostadsrättshavaren men underskrift saknades av bostadsrättsföreningen. Hovrätten som utgick ifrån att formkravet måste tolkas restriktivt (mål I) fann att formkravet inte innefattar något krav på parternas underskrifter varför detsamma var uppfyllt. I mål II invände också föreningen bl.a. att översändandet av upplåtelseavtalet endast var att ses som en uppfordran till hyresgästen att avge ett anbud eller alternativt att erbjudandet skulle ses som villkorat av att föreningen också undertecknade avtalet. Hovrätten, som fann att det i det översända avtalet och följebrevet saknades stöd för föreningens ståndpunkt, kom fram till att det var fråga om ett för föreningen bindande anbud. Det bör nämnas att föreningens undertecknande framställdes som en ren formalitet i det bifogade följebrevet. Med hänsyn till lagtextens ordalydelse kan man möjligen förvånas över att det ens hävdades ingå i formkravet att också underskrifter skulle finnas med, men jämför man med formkravet för fast egendom (4:1 JB) framgår exempelvis inte enligt det stadgandets ordalydelse att också köpare och säljare skall anges i klartext utan endast att dessa parter skall skriva under handlingen. Trots detta anses det bl.a. med stöd av förarbetena att parterna skall anges i klartext för uppfyllelse av jordabalkens formkrav. Detta ansågs så självklart i förarbetena till jordabalken att det bedömdes vara obehövligt att skriva ut kravet i lagtexten. Det bör även uppmärksammas att det för en överlåtelse av bostadsrätt uttryckligen anges som en del av formkravet att parterna skall skriva under handlingen, se 6:4 BRL. Detta synes även kunna tas som viss intäkt för lagstiftarens inställning i nu aktuell fråga, dvs. att en underskrift inte kan krävas för en uppfyllelse av formkravet enligt 4:5 BRL eftersom lagstiftaren i jämförelse med 6:4 BRL utelämnat ett sådant krav i lagtexten. 4.5 Återbetalning av erlagd insats och upplåtelseavgift — krav på avkastningsränta och dröjsmålsränta. I NJA 2008 s. 392 hade en upplåtelse av bostadsrätt i en dom förklarats icke bindande för bostadsrättsföreningen och erlagd insats och upplåtelseavgift skulle återbetalas. HD fann att föreningen var skyldig att erlägga avkastningsränta enligt 2 §, 1 st. räntelagen (1975:635) oberoende av om föreningen varit i ond tro om grunden för återgången och om det varit de tilltänkta bostadsrättshavarna som föranlett återgången. Dröjsmålsränta enligt 3 §, 2 st. i samma lag utgick dock inte. 4.6 Lån för förvärv av bostadsrätt i form av löpande skuldebrev som återbetalats i förtid med därpå följande överlåtelse — godtroskrav. I NJA 2010 s. 467 hade ett köp av bostadsrätt finansierats genom att låntagaren skrivit under ett sedvanligt lånedokument ställt till aktuellt finansbolag eller order. Sedermera hade lånet återbetalats i förtid till en bank som förvärvat skuldebrevet. Skuldebrevet överläts sedermera i flera led med garanti om att kapitalbeloppet var obetalt. Förvärvaren och nuvarande innehavare av skuldebrevet krävde betalning och hävdade god tro. HD fann att god tro inte förelåg enligt 15 § skuldebrevslagen (1936:81) eftersom låntagaren inte inför överlåtelsen tillfrågats och bekräftat att beloppet var obetalt. Förvärvaren hade med andra ord att bära risken för att gäldenären hade en mot överlåtaren eller tidigare led giltig invändning av nu aktuellt slag. 4.7 Avtal om köp av bostadsrätt — rätt till handpenning. I RH 2005:47 hade ett köpeavtal till en bostadsrätt ingåtts vari det föreskrevs att ett villkor för avtalets genomförande var att köparen inom viss tid beviljades lån för köpet. För det fall att lån inte beviljades skulle en erlagd handpenning återbetalas. Den tilltänkta köparen fick sedermera ett muntligt besked från banken att lån beviljats för genomförande av köpet. Beskedet byggde på vissa inkomstuppgifter som köparen lämnat till banken. Dagen efter detta muntliga besked meddelade dock köparen mäklaren och säljaren att denne oförutsett drabbats av ändrade ekonomiska förhållanden och att denne sannolikt inte skulle kunna genomföra köpet. Ytterligare en dag senare meddelade köparen banken om de försämrade ekonomiska förhållandena och banken meddelade dagen därpå mäklaren att köparen inte skulle beviljas lån; denna dag var också sista dag på tidsfristen för beviljande av lån enligt kontraktet. Banken deponerade också denna sistnämnda dag den erlagda handpenningen på mäklarens konto. Köparen yrkade bättre rätt till handpenningen vilket säljaren bestred. Hovrätten konstaterade att det är möjligt att se det muntliga beskedet om att lån beviljats som att villkoret i avtalet uppfyllts. Hovrätten fann dock att villkoret, mot bakgrund av att dess ändamål uppenbarligen var att köparen inte skulle bli bunden av att köpa såvida denne inte kunde finansiera köpet, skulle tolkas så att lånet skulle finnas tillgängligt när tidsfristen löpte ut. Hovrätten uttalade att en förutsättning för en sådan tolkning är att det rör sig om en relativt kort tidsfrist och att köparen handlar lojalt i förhållande till säljaren när det gäller att söka anskaffa lån. I fallet var det fråga om en frist på sammanlagt nio dagar, vilket ansågs som en kort tid. Det hade vidare inte framkommit att köparen haft annat än godtagbara skäl för att lämna de nya uppgifterna om sin ekonomi och då denne inte när fristen löpte ut disponerade över något lån ägde köparen rätt att frånträda köpet och få tillbaka handpenningen. 4.8 Begreppet vattenledningsskada. I NJA 2006 s. 732 uppkom frågeställningen om begreppet vattenledningsskada i 7:12, 3 st. BRL omfattar skada till följd av läckage från ledning och anordning för värme. I det aktuella fallet hade en vattenläcka uppstått från en läckande luftningsnippel på en radiator. Föreningen hade reparerat vattenskadan i bostadsrättshavarnas lägenhet som uppstått på grund av läckaget och krävde nu ersättning av bostadsrättshavaren. Enligt 7:12, 3 st. BRL svarar bostadsrättshavaren för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara. HD fann, bl.a. efter en genomgång av förarbetena och en granskning av lagtexten, att den nämnda bestämmelsen i nu aktuellt avseende endast tar sikte på tappvattenledningar och därmed omfattar inte begreppet vattenledningsskada skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme. 4.9 Bostadsrättshavares ansvar för skada på fastigheten orsakad av tidigare bostadsrättshavare. I NJA 2007 s. 709 hade en vattenskada på föreningens hus uppkommit till följd av den förre bostadsrättshavarens bristfälliga inre underhåll av lägenheten. I samband med en renovering av ett badrum hade nämligen en fuktspärr tagits bort, vilket kom att medföra att det vid duschning rann ut vatten i byggnaden som orsakade skador utanför den egna lägenhetens gränser. Bostadsrättsföreningen krävde nu ersättning av en ny innehavare av bostadsrätten, som förvärvat densamma. Föreningen hävdade att bostadsrättshavaren på grund av sitt ansvar för det inre underhållet var ersättningsskyldig för skadan även om denna ytterst orsakats av den föregående innehavarens felaktiga åtgärder. Föreningen hänvisade även till att bostadsrättshavaren enligt § 28 i föreningens stadgar ansvarar gentemot föreningen för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer. HD konstaterade att bostadsrättslagen saknar en reglering av bostadsrättshavarens ansvar för skador på annan del av föreningens fastighet än den som omfattas av det inre underhållet. HD fann att den allmänna kontraktsrättsliga utgångspunkten är att ersättningsskyldighet för sakskador på en kontraktsparts egendom till följd av ett kontraktsbrott kräver vårdslöshet eller garanti och att 6:8 BRL föreskriver att den som förvärvat en bostadsrätt inte svarar för de betalningsförpliktelser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostadsrättsföreningen. HD konstaterade att det saknades grund för att ålägga bostadsrättshavaren strikt ansvar för skadan utanför dennes lägenhet och den aktuella bostadsrättshavaren hade därmed inte att svara för skadan. 4.10 Brandskada — åldersavdrag. I NJA 2011 s. 548 hade en bostadsrättsförening reparerat en brandskada bl.a. i en lägenhet. Lägenheten hade skadats av rök och sot på grund av brand i en grannfastighet. Bostadsrättsföreningen erhöll ersättning för reparationerna ur sin fastighetsförsäkring; dock minskades ersättningen med ett åldersavdrag. Föreningen krävde den aktuella bostadsrättshavaren på ersättning motsvarande åldersavdraget, dvs. för den standardhöjning som reparationen i princip hade inneburit. Enligt 7:12 BRL svarar bostadsrättshavaren som huvudregel för lägenhetens skick. Bostadsrättsföreningen svarar dock bl.a. för reparationer på grund av brandskada, med undantag för fall där bostadsrättshavaren, eller någon för vilken denne svarar, varit vårdslös. HD fann att bostadsrättshavaren inte var skyldig att utge ersättning för den standardhöjning som hade blivit en följd av de praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärderna. HD uttalade att bostadsrättsföreningens skyldigheter vid en brandskada inte sträcker sig så långt att en bostadsrättshavare har ett befogat anspråk på att få de skadade delarna utbytta eller reparerade till nyskick eller till dagens standard, men att läget ofta är sådant att en reparation inte låter sig utföras till annan nivå än nyskick. Vidare uttalade HD att det faktum att lägenheten i vissa fall kan få en högre standard än vad bostadsrättshavaren har rätt att kräva är en följd av att den i lagen stadgade skyldigheten för föreningen att reparera lägenheten fullgörs på det sätt som måste ske. Att i en sådan situation kräva att bostadsrättshavaren ersätter uppkommen standardhöjning bör enligt HD i brist på författningsstöd vara motiverad av tungt vägande rättspolitiska skäl. Den associationsrättsliga likhetsprincipen som visserligen talar för att föreningen bör ha viss rätt till vinstersättning i den diskuterade situationen fann HD inte utgöra skäl nog och bostadsrättshavaren kunde alltså inte avkrävas ersättning för reparationen. 4.11 Ett byggföretag som anlitats av föreningen orsakade vattenskada som bl.a. innebar kostnader för en bostadsrättshavare — rätt till ersättning på utomobligatorisk grund? I NJA 2009 s. 16 hade en bostadsrättsförening anlitat ett byggföretag för utbyte av vatten- och avloppsinstallationer i föreningens hus. I samband med reparationerna uppkom en vattenskada i en bostadsrättshavares lägenhet. Bostadsrättshavaren hade åsamkats bl.a. kostnader för ersättningsboende under den tid då lägenheten reparerades och återställdes i ursprungligt skick. Frågan var om denna kostnad kunde krävas direkt av byggföretaget, dvs. om en tredje man kunde ges ersättning för en allmän förmögenhetsskada i det aktuella fallet. HD konstaterade att den principiella ståndpunkten i svensk rätt är att den som vållat en person- eller sakskada inte är skyldig att ersätta förmögenhetsförlust som tredje man kan lida till följd av skadan, utan bara de förluster som drabbar den person som har lidit den primära person- eller egendomsskadan. Vissa undantag har dock, konstaterade HD, gjorts från denna utgångspunkt när det förelegat särskilda omständigheter. Redan i motiven till skadeståndslagen uttalades att en nyttjanderätt kan ha ett sådant innehåll att det motiverar en rätt till ersättning för tredjemansskador, vilket också bekräftats i rättstillämpningen. HD fann bl.a. att, med hänsyn till att en bostadsrättshavare i många avseenden intar en ägarliknande ställning, rätt till ersättning fick göras gällande direkt mot byggföretaget. En sådan regel i det aktuella fallet ansågs inte tillskapa en ordning som i avsevärd mån komplicerar ersättningssystemet eller försämrar möjligheterna till försäkringsskydd. 4.12 Skadestånd för sveda och värk enligt bostadsrättslagen. I NJA 2004 s. 830 fann HD att rätten till ersättning enligt 7:4 BRL jämförd med 7:2 BRL omfattar skadestånd för sveda och värk. 4.13 Bostadsrättsförenings rätt till skadestånd efter tvångsförsäljning — ombudskostnader. I NJA 2007 s. 513 hade en bostadsrättsförening begärt tvångsförsäljning av en bostadsrätt. Bostadsrätten såldes sedermera av Kronofogdemyndigheten. Föreningen begärde betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader som föreningen haft i samband med förfarandet hos kronofogdemyndigheten. HD fann att, eftersom utsökningsbalken inte innehåller några bestämmelser som medger sökanden att erhålla ersättning för sina kostnader hos kronofogdemyndigheten, bostadsrättsföreningen inte kan få ersättning för dessa enligt de principer som gäller för rättegångskostnader och utan stöd i avtal kan sådana kostnader inte heller anses ersättningsgilla vare sig enligt 7:25 BRL eller på annan civilrättslig grund. Föreningen var således inte berättigad till betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader. 4:14 Tillträde till lägenheten. I RH 2010:76 fann hovrätten att bestämmelserna i 7:13 1 st. BRL om rätt för föreningen att få tillträde till lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för kan tillämpas även när det gäller tillsyn eller arbete som inte sker inne i lägenheten. I det aktuella fallet var det frågan om att ta väg genom aktuell lägenhet för att kunna utföra arbeten som snöskottning m.m. på taket. För att komma ut på taket efter en ombyggnad av huset krävdes att man passerade genom aktuell lägenhet, vilket alltså hovrätten fann föreningen ha rätt till. 4.15 Ombyggnad av föreningens hus. I RH 2003:10 hade föreningsstämman fattat beslut om byggande av balkonger. Tre bostadsrättshavare motsatte sig att få en balkong uppförd ovanför den egna lägenheten eftersom balkongen skulle medföra skuggning av lägenheten. Hovrätten fann att förändringen var av ringa betydelse för bostadsrättshavarna och godkände stämmobeslutet enligt 9:17, 1 st. BRL. Hovrätten hänvisade i sin bedömning vad gäller en av bostadsrättshavarna bl.a. till ett erbjudande från föreningen om att få anlägga en uteplats för att kompensera för skuggningen. I RH 2003:54 fann hovrätten att det vid en prövning enligt 9:17, 1 st. BRL om en förändring av en bostadsrättslägenhet kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren skall ske en objektiv bedömning om så är fallet eller inte. Därmed kunde inte bostadsrättshavarens speciella förhållanden och egna bedömningar vägas in vid prövning. I RH 2004:68 avslog hovrätten en bostadsrättsförenings begäran om godkännande enligt 9:17 BRL avseende en ombyggnad p.g.a. att föreningen inte lagt fram tillräcklig utredning. Det var fråga om att balkonger skulle byggas ut och glasas in och hovrätten konstaterade att det är föreningen som skall visa att det föreligger förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som bostadsrättshavaren inte samtyckt till. Hovrätten fann att föreningens utredning framstod som osedvanligt knapphändig och att det därmed var svårt att ta ställning till vilka rättsliga förutsättningar som gäller för ett godkännande. Föreningen hade inte gett in några ritningar eller andra beskrivningar som närmare visade vilka åtgärder som planerades eller hur de skulle komma att påverka lägenheterna. Det framgick exempelvis inte hur stora balkongplattorna skulle bli eller om ljusförhållandena skulle försämras eller om åtgärderna skulle leda till ökad insyn. Vidare var den ekonomiska redovisningen vad gäller åtgärdernas konsekvens för bostadsrättshavarna bristfällig. I NJA 2009 s. 550 tilllämpades likhetsprincipen på ett beslut av föreningsstämman som vägrat en medlem att bygga en balkong, vilket andra medlemmar fått tillstånd till; likhetsprincipen hade inte trätts för när. I RH 2011:13 var det fråga om att en gemensam gård till viss del skulle ianspråktagas för uppförande av uteplatser för enskilda bostadsrättshavare, vilka också skulle uppföra uteplatserna. Sedan bostadsrättsföreningen ansökt om godkännande hos hyresnämnden för åtgärden motsatte sig några bostadsrättshavare ansökan. Hovrätten fann att 9:16, 1st., 2 p. BRL var tillämplig trots att endast utrymmen utanför de egna lägenheterna omfattades av åtgärden då dessa utrymmen står till bostadsrättshavarnas förfogande. Hovrätten uttalade att även ianspråktagande av områden utanför den aktuella huskroppen kan omfattas av bestämmelsen i vissa fall. När det gäller prövningen enligt 9:17 BRL fann hovrätten att det är ofrånkomligt att det gemensamma utrymmet kommer att bli mindre än tidigare. Med hänsyn till att fastigheten omfattar ca 8 700 kvadratmeter och de aktuella uteplatserna 250–300 kvadratmeter samt att det fortsättningsvis kommer att finnas 3 st. gemensamma uteplatser måste förändringen, ansåg hovrätten, objektivt sett vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Hovrätten fann att den aktuella åtgärden inte skäligen kunde tillgodoses på något annat sätt varför den godkändes. 4.16 Processrätt/exekutionsrätt. I RH 2010:70 hade kronofogdemyndigheten i ett ärende om tvångsförsäljning av en bostadsrätt förelagt den aktuella bostadsrättshavaren att yttra sig genom ett vanligt lösbrev till folkbokföringsadressen. Folkbokföringsadressen var en annan än bostadsrättsadressen. Bostadsrättshavaren hördes inte av och brevet kom inte i retur. Kronofogden beslutade sedermera om tvångsförsäljning. Den aktuella bostadsrättshavaren överklagade beslutet. Hovrätten uttalade att det är en grundläggande princip att den enskilde ska delges en ansökan som rör hans civila rättigheter och att den enskilde på ett betryggande sätt skall ha lämnats möjlighet att ta till vara sina rättigheter. I det aktuella fallet förutsatte tvångsförsäljningen att nyttjanderätten till lägenheten var förverkad m.m. och prövningen av dessa frågor skall göras i ärendet om tvångsförsäljningen. Hovrätten fann mot denna bakgrund att det uppenbarligen var fråga om ett sådant ärende i vilket en ansökan och Kronofogdemyndighetens föreläggande om yttrande skall delges. Med hänsyn till att delgivning inte hade skett och att inte heller bostadsrättshavaren hade fört talan i ärendet hos Kronofogdemyndigheten fann hovrätten att domvilla hade förekommit. Beslutet om tvångsförsäljning undanröjdes med en analog tillämpning av 50:26, 1 st. RB jämförd med 59:1, 1 st., 2 p RB; ärendet återförvisas till Kronofogdemyndigheten för ny handläggning. I NJA 2004 s. 373 I och II bedömdes om bostadsrätt skulle undantas från utmätning enligt UB. Enligt 5:1, 1 st., 6 p. UB undantas bostadsrätt från utmätning om den tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida ej gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. I fall I var bostadsrätten på två rum och kök. Den hade under målets handläggning sålts på exekutiv auktion för 265 000 kr, viket fick anses vara dess värde. Bostadsrätten användes som gäldenärens stadigvarande bostad och det hade inte påståtts att gäldenären vid förvärvet av bostadsrätten åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Vidare fann HD att lägenhetens storlek och standard inte kan anses överstiga vad som behövs som bostad i det aktuella fallet. Den avgörande frågan var därför om det med hänsyn till bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. HD utgick i frågan från NJA 1989 s. 409 I – V och det gränsvärde på 200 000 kr för familjebostäder som angavs där. Detta gränsvärde ansågs vid tiden för det nu aktuella målet motsvara ett penningvärde på närmare 300 000 kr. Dock hade priserna på bostadsrätter ökat väsentligt mer än den allmänna prisnivån varför de 200 000 kr i 1989 års fall ansågs motsvara i varje fall 500 000 kr. Frågan var om bostadsrättsprisernas relativa stora prisstegring skulle föranleda uppställandet av nya principer för beneficiebedömningen. HD fann dock att tillräckliga skäl saknades för att frångå de allmänna riktpunkter som slagits fast i 1989 års fall på annat sätt än att ta hänsyn till den allmänna penningvärdeförändringen. Det konstaterades därför att ”utmätningsfrihet i vart fall skall gälla för sådana bostadsrättslägenheter som är avsedda som familjebostäder och vilkas värde inte i väsentlig mån överstiger 300 000 kr medan lägre gränsvärden skall tillämpas för mindre bostadsrättslägenheter”. Den prövade bostadsrätten värd 265 000 kr undantogs inte från utmätning. I fall II bedömdes en bostadsrätt om fyra rum och kök som var värd 400 000 kr inte böra undantas från utmätning. 4.17 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt — dispens från hembudsskyldigheten. I RH 2008:88 I och II prövades om det förelåg hinder mot att meddela dispens från den hembudsskyldighet som annars gäller på den grunden att det var förvärvaren som ansökt om dispensen samt för det fall dispens var möjlig om det förelåg skäl att meddela dispens enligt 6 § ombildningslagen (1982:352). I fall I var det fråga om att ett aktiebolag hade delats, enligt 24:1 aktiebolagslagen (2005:551), och att en hyresfastighet vid denna delning hade överförts på ett vid delningen bildat aktiebolag. Detta senare bolag ansökte sedermera om dispens från hembudsskyldigheten enligt ombildningslagen (1982:352). En första fråga som måste avgöras är om det föreligger ett hinder mot dispens då det är det förvärvande bolaget som ansökt efter förvärvet och inte den lagfarne fastighetsägaren som ansökt före detsamma. En strikt tolkning av lagtexten leder till slutsatsen att dispensansökan skall avvisas. Hovrätten fann i denna del att i den mån dispens inte kunde ansökas av det förvärvande bolaget fastigheten skulle gå tillbaka till det numera upplösta bolaget som i sådana fall måste återuppstå. I en sådan situation föreligger det intet hinder mot att på nytt överföra fastigheten till nu aktuell förvärvare och begära hyresnämndens tillstånd. Hovrätten fann det inte vara skyddsvärt att upprätthålla en sådan strikt ordning och ansökan skulle därmed inte avvisas. Även i fall II förelåg motsvarande omständigheter och även den ansökan fann hovrätten inte skäl att avvisa. Vidare konstaterade hovrätten, i fall I, att det nu upplösta bolagets aktieägare hade förvärvat sina aktier genom arv och att delningen av bolaget hade syftat till att åstadkomma en mer ändamålsenlig förvaltning. Hovrätten fann att ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt enligt 6 § ombildningslagen (1982:352) varför dispens från hembud beviljades. Hovrätten hänvisade till förarbetena som anger som ett exempel på när det kan anses vara oskäligt att kräva hembud med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren att det är fråga om ett koncernförhållande (prop. 1981/82:169 s. 79). I fall II var det fråga om ett förvärv genom fusion enligt 23:8 aktiebolagslagen (2005:551) som utgjorde en koncernintern omstrukturering. Hovrätten fann i enlighet med fall I att dispens från hembudsskyldigheten skulle meddelas. 4.18 Beräkning av tidsfrist enligt 7:14, 3 st. BRL. I RH 2008:50 hade en förening innan den förvärvat en hyresfastighet för ombildning erbjudit en hyresgäst att få aktuell lägenhet upplåten med bostadsrätt. Tvisten gällde om föreningen hade rätt att ta ut upplåtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen för lägenheten, eftersom den aktuella hyresgästen tackat ja till erbjudandet först drygt sex och en halv månad efter erbjudandet. Hyresgästen hävdade att fristen enligt 7:14, 3 st. BRL tidigast kunde räknas från dagen för föreningens förvärv av fastigheten. Hovrätten fann att den aktuella bestämmelsen skulle tolkas med utgångspunkt i dess ordalydelse och att därmed fristen började löpa vid erbjudandet. Upplåtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen fick följaktligen tas ut. 4.19 Anteckning av intresseanmälan. I RH 2008:77 antecknade inskrivningsmyndigheten en bostadsrättsförenings intresseanmälan. Lantmäterimyndigheten hade emellertid vid denna tidpunkt redan fattat ett beslut om avstyckning. Avstyckningsbeslutet var dock ännu inte vid aktuell tidpunkt registrerat i fastighetsregistret, utan detta kom att ske först tre dagar efter det att intresseanmälan registrerades. Hovrätten fann att inskrivningsmyndigheten förfarit riktigt. Hovrätten hänvisade till 1:2, 2 st. FBL som anger att fastighetsbildning och fastighetsbestämning är fullbordade, när uppgift om åtgärden har införts i fastighetsregistrets allmänna del, dvs. först genom registreringen inträder de sakrättsliga verkningarna.Bostadsrätt · p. 1 · s. 917

Ren ekonomisk skada1 hänvisning

Lena Sisula-Tulokas · 2012, s. 1–2014 · 1 ställe

problemventileringsskiss, JET 2007, 377-414. Andersson, Håkan, PointLex februari 2009, kommentar till NJA 2009 s 16. Antila, Jenny, Kommentar till ett hovrättsfall (KHovR No S 05/935),Aalto, Pekka, Valtionkorvausvastuuyksilölle unioninoikeuden rikkomisesta. 311 · p. 6 · s. 43

Svensk rättspraxis: Skadestånd utom kontraktsförhållanden 2007–20093 hänvisningar

Bertil Bengtsson · SvJT 2010 s. 753–770 · 3 ställen