1 hänvisningar i 1 artiklar · 1 stycken/fotnoter
Richard Hager · SvJT 2012 s. 885–932 · 1 ställe
- 1.1 Skydd mot hyresgästens borgenärer vid överlåtelse av lösöre till fastighetsägaren. I NJA 2007 s. 652 överlät en hyresgäst lösören (bl.a. maskiner) till fastighetsägaren men behöll för egen del besittningen till egendomen. Hyresgästen gick sedermera i konkurs och tvist uppkom rörande hyresgästens borgenärers rätt till egendomen. HD konstaterade att föremål som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren hör till fastigheten under förutsättning av att föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand, vilket innebar att de aktuella lösörena blev tillbehör till fastigheten genom fastighetsägarens förvärv. HD konstaterade vidare att, beträffande fast egendom, en överlåtelse blir gällande mot överlåtarens borgenärer i och med överlåtelseavtalet, men ifrågasatte om det till följd av att de aktuella föremålen inför överlåtelsen var lösören kunde vara motiverat att sakrättsliga regler om lösöre ändå skall tillämpas i fallet. HD fann det inte motiverat att göra avsteg från regeln om att sakrättsligt skydd mot borgenärerna uppkommer redan genom avtalet, bl.a. skulle ett alternativt krav på tradition omöjliggöra genomförandet av kommersiellt skyddsvärda transaktioner. Följaktligen hade fastighetsägaren erhållit sakrättsligt skydd mot borgenärerna redan genom avtalet. Den kan tilläggas att i den mån HD medgett undantag på så sätt som ifrågasattes ett sådant undantag skulle ha inneburit ett radikalt avsteg från de annars gällande fastighetsrättsliga principerna (2:4 och 2:7 JB) om när en del av en fastighet tillåts särskiljas i ett sakrättsligt perspektiv. 1.2 Samäganderättslagens 6 § analogt tillämplig vid jordbruksarrende. I NJA 2006 s. 678 begärde en av två ägare till en arrenderätt försäljning av densamma på offentlig auktion enligt samäganderättslagens (1904:48 s. 1) regler. Det rörde sig om ett jordbruksarrende (sidoarrende) och frågan var alltså om samäganderättslagens regler skulle tillämpas analogt. HD konstaterade att samäganderättslagen tillämpats analogt i NJA 1995 s. 478 beträffande en bostadsrätt och i NJA 1998 s. 552 beträffande ett bostadsarrende. I det första fallet motiverades tillämpningen av att bostadsrätt som förmögenhetstillgång är nära besläktad med äganderätten till en fastighet och i det senare fallet var det fråga om att det på arrendestället fanns byggnader tillhöriga arrendatorerna gemensamt och att det ansågs från praktisk och ekonomisk synpunkt naturligt att se arrendet och byggnaderna som en sammanhållen enhet. Det nu aktuella fallet med ett sidoarrende aktualiserade enligt HD frågor av mer grundläggande art. HD konstaterade att samäganderättslagen framför allt fyller ett konfliktlösningsbehov och att detta behov inte är begränsat till sådan egendom som uttryckligen regleras i samäganderättslagen. HD fann att, det med hänsyn till att lagstiftningen inte tillhandahåller någon annan metod för att lösa konflikter mellan samägarna vid nu aktuell egendom, bestämmelserna i 6 § bör kunna tillämpas analogt. HD förordnade därmed att arrenderätten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Nämnas kan att en invändning om att en analog tilllämpning var utesluten på den grunden att en överlåtelse av arrenderätten erfordrade jordägarens samtycke och att ett sådant samtycke inte var att räkna med, inte ansågs utgöra något hinder. Det fanns nämligen inte något i målet som visade att jordägaren generellt vägrade samtycke till överlåtelse och det fick ankomma på den gode mannen att vid en försäljning bevaka att det krav på samtycke som lagen uppställer blir iakttaget. 1.3 Tidigare sambos skyldighet att betala ersättning för nyttjande efter separation vid kvarboende. I NJA 2006 s. 206 hade efter separation förordnats att den ena sambon skulle bo kvar i den gemensamma bostaden; en med den andra sambon samägd bostadsrättslägenhet. Bodelningen kom att dröja flera år. HD fann att ersättning för nyttjandet skulle utgå. 1.4 Betalning med befriande verkan av hyra, vederlag, för nyttjande. I NJA 2005 s. 557 hade ett bolag till ett annat upplåtit en butikslokal på en fastighet samt en annan fastighet för lager och parkering. Det var uppenbart att en förutsättning var att både lokalen och den andra fastigheten skulle brukas tillsammans. Efter en tid såldes de båda fastigheterna och de kom därmed i skilda ägares händer. Nyttjanderättshavaren betalade hela det avtalade vederlaget till en av parterna och frågan var om betalningarna kunde göras gällande mot den andra parten. HD fann att tre alternativ var tänkbara i nu aktuell situation; dels att betalningen kunde göras till vem som helst av de båda fastighetsägarna, dels att betalningen skulle ske till varje fastighetsägare efter dennes andel i avtalsförhållandet, dels att betalningen skulle ske samfällt till de båda fastighetsägarna. HD uttalade att det första alternativet, som förutsatte avtal samt var ovanligt, inte var aktuellt, medan de två andra var tänkbara. HD diskuterade sedan om prestationerna på respektive sida var delbara men fann att oavsett vilket av de båda aktuella alternativen som gällde så hade betalning till den andra parten ändock inte gjorts med befriande verkan. Betalningen hade trots allt inte gjorts till den andra parten eller till en representant för denne och inte heller hade betalningen skett till fastighetsägarna gemensamt. Nyttjanderättshavaren förpliktigades därför att betala det belopp som belöpte på den andra partens fastighet (10 procent av det totala beloppet). 1.5 Hinder för verkställighet av avhysning. I NJA 2008 s. 910 hade hyresgästen efter det att ett beslut om att flytta från lägenheten vunnit laga kraft fortsatt att nyttja lägenheten och betalat hyra för densamma. Hyresvärden hade väntat mer än sex månader med att begära avhysning och under tiden skickat hyresavier till hyresgästen samt tagit emot hyra av hyresgästen. Hyresgästen väckte även sedermera talan mot hyresvärden om att ett nytt hyresförhållande uppkommit. Enligt 3:21, 2 st. UB gäller att verkställighet inte får äga rum, om svaranden gör gällande att något förhållande som rör parternas mellanhavande utgör hinder mot verkställighet och invändningen inte kan lämnas utan avseende. HD fann att hyresgästens invändning om att hinder mot verkställighet förelåg inte kunde lämnas utan avseende och verkställighet fick därmed inte ske. 1.6 Bulvanförhållande enligt 7:31 JB. I NJA 2003 s. 540 var det fråga om andrahandsupplåtelse av hyresrätt och om rättsförhållandet hade utnyttjats för att kringgå rättsskyddet för hyresgäster (7:31 JB). I fallet hyrde A.B. en lägenhet i en fastighet i Solna som ägdes av bolaget DR Fastigheter AB, i vilket bolag A.B. var delägare och styrelseledamot. A.B., som inte avsåg att bosätta sig i lägenheten, hyrde den för att i framtiden kunna hålla den till handa för något av sina barn; A.B. hyrde därför omedelbart ut lägenheten i andra hand till A.J. Några år senare såldes fastigheten till T:s Förvaltning AB (T:s). Efter köpet uppmanades A.B. av T:s att återlämna lägenheten och A.B. sade därför upp andrahandskontraktet med A.J. A.J. gjorde gällande att rättsförhållandet var sådant att A.J. för egen del skulle erhålla ett förstahandskontrakt med T:s avseende den aktuella lägenheten. HD uttalade att det av 7:31 JB framgår att en andrahandshyresgäst har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om det hade varit denne som upplåtit nyttjanderätten, när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Vidare konstaterades att bestämmelsen tillkom i anslutning till 1985 års lagstiftning om vissa bulvanförhållanden och i första hand tar sikte på den situation som föreligger när förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren eller intar en bulvanliknande ställning i förhållande till denne och att lagstiftaren har velat motverka främst att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett sådant läge kommer överens om att deras avtal skall upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller också utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra. Det är inte nödvändigt att avsikten med andrahandsupplåtelsen redan från början kan antas ha varit att i fastighetsägarens intresse kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren. HD uttalade vidare att det både enligt stadgandets ordalydelse och motiven framgår att det för att ett kringgående skall föreligga krävs ett illojalt förfarande, där andrahandshyresgästens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon lagbestämmelse ur spel. Av att det föreligger en intressegemenskap följer inte att det är fråga om ett illojalt förfarande. I det aktuella fallet skedde uppsägningen av A.B. mot dennes vilja och det ansågs inte vara fråga om ett kringgående av lag och inte heller hade det visats att bolaget eller A.B. på ett illojalt sätt utnyttjat A.J:s ställning som andrahandshyresgäst under hyrestiden. A.J. hade därmed inte någon rätt gentemot fastighetsägaren. 1.7 Fullmakt vid hyresnämnden att ingå förlikning. I RH 2005:50 hade en hyresgäst (en dotter) i ett ärende om återbetalning av för mycket erlagd hyra inställt sig genom sin mor. Modern uppgav inför hyresnämnden att hon hade fullmakt att företräda dottern. Hyresnämnden lämnade ett förlikningsförslag som innebar att hyresgästen (dottern) skulle återkalla sin ansökan till hyresnämnden och att hyresvärden skulle återkalla en ansökan till tingsrätten. Förlikningsförslaget accepterades och ärendet avskrev. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och visa målet åter tid för fortsatt behandling. Hyresgästen hävdade att uppdraget var begränsat och inte innefattade den ingångna förlikningen. Hovrätten konstaterade att hyresgästen uppgett att hon gett modern i uppdrag att inställa sig i hyresnämnden i hennes ställe. Vidare konstaterade hovrätten att hyresnämnden själv avgör om fullmakt skall visas upp eller inte och om omständigheterna inte föranleder någon annan bedömning kan hyresnämnden godta en muntlig fullmakt även när den endast åberopas av ombudet självt. När det gäller frågan om behörighet konstaterades att det saknas direkt tillämpliga lagregler härom och att det i den äldre förvaltningslagen för vägledning i frågan hänvisas till bl.a. rättegångsbalken. Av rättegångsbalken följer att en inskränkning i behörigheten endast gäller om den kommit till rättens eller motpartens kännedom. Hovrätten fann att, då det inte framkommit något som bort ge hyresnämnden anledning att ifrågasätta att modern haft fullmakt att företräda dottern, och någon inskränkning av denna inte kommit till hyresnämndens eller motpartens kännedom, modern var behörig att ingå träffad förlikning. Det kan konstateras att hovrätten i princip följde rättegångsbalkens regler och att detta kunde stödjas på vissa uttalanden i äldre förarbeten, men det kan noteras att det i dessa förarbeten också hänvisas till att vägledning kan hämtas ur avtalslagen. Avtalslagens bestämmelser hade dock, såvitt kan bedömas av referatet i fallet, så att säga lett till motsatt bedömning och det kan därför åtminstone diskuteras om en annan tillämpning hade varit att förorda. 1.8 Talerätt mot inskrivningsbeslut samt inskrivnings beviljande. RH 2007:74. Länsstyrelsen överklagade inskrivningsmyndighetens beslut om att bevilja inskrivning av nyttjanderätt. Länsstyrelsen hade enligt miljöbalken förelagt en fastighetsägare att utföra undersökningar och utredningar vid ett förorenat område på och i anslutning till två innehavda fastigheter. Länsstyrelsen hade vidare förbjudit fastighetsägaren att överlåta fastigheterna innan det förelagda arbetet var slutfört. Fastighetsägaren upplät, utan att först ha efterkommit föreläggandet, nyttjanderätt och nyttjanderättshavaren beviljades sedermera inskrivning. Enligt nyttjanderättsavtalet gavs nyttjanderättshavaren tilllåtelse att bebygga fastigheten, rätt att såsom ställföreträdare för fastighetsägaren agera i dennes namn samt i övrigt rätt att nyttja markområdet för dennes verksamhetsutövning. Det framgick vidare av avtalet att nyttjanderättshavaren var medveten om att området var starkt förorenat, men att denne inte var ansvarig för de undersökningar och eventuella saneringar som ålagts fastighetsägaren. Länsstyrelsen överklagade inskrivningen och hävdade att den stod i strid med överlåtelseförbudet och att länsstyrelsen har ett av rättsordningen skyddat intresse att bevaka att saneringskraven inte kringgås. Hovrätten konstaterade att ett beslut av inskrivningsmyndigheten enligt 19:32 JB får överklagas av den som beslutet rör om det har gått honom eller henne emot. Hovrätten fann att länsstyrelsen hade besvärsrätt. När det härnäst gällde prövningen i sak fann hovrätten att det var uppenbart att det aktuella upplåtelseavtalet var ett försök att kringgå länsstyrelsens föreläggande och upplåtelsen stod därmed i strid mot de gällande inskränkningarna i fastighetsägarens rätt att förfoga över fastigheten. Ansökan om inskrivning avslogs. 1.9 Nödvändig processgemenskap? I RH 2004:2 hade en av två medhyresgäster tillåtits ingå ett eget hyresavtal avseende den aktuella lägenheten och senare medgetts byta densamma mot två andra hyresrätter. Nödvändig processgemenskap ansågs inte föreligga, se vidare angående fallet nedan under 3.18. 1.10 Avgjord preliminärfråga — rättegångshinder? I RH 2004:91 hade i ett ärende hos hyresnämnden om uppskov med avflyttning från en lokal hyresgästen påstått att hyresvärden återtagit sin uppsägning med den följden att hyresavtalet alltjämt var gällande. Hyresnämnden hade funnit att så inte var fallet och beviljat hyresgästen uppskov med avflyttningen. Hyresgästen väckte sedermera talan i allmän domstol om fastställelse av att hyresavtalet var gällande på den grunden att hyresvärden återtagit sin uppsägning. Hovrätten fann att frågan om uppsägningen var återtagen eller inte hade haft omedelbar betydelse för prövningen av om uppskov skulle beviljas. Hovrätten konstaterade därför att den i målet aktuella frågan redan var rättskraftigt avgjord av hyresnämnden som en s.k. preliminärfråga och avvisade därför hyresgästens talan. Se även angående rättskraft HD:s dom i NJA 2011 s. 316 nedan under 3.2. 1.11 Rättegångshinder — lis pendens och immunitet. I RH 2004:52 hade en bostadsrättsförening hos kronofogden ansökt om avhysning av en bostadsrättshavare då denne vägrat föreningen tillträde till lägenheten och lägenheten därför förverkats. Kronofogden förpliktigade genom ett utslag bostadsrättshavaren att flytta från lägenheten. Innan detta beslut vunnit laga kraft väckte föreningen talan om att bostadsrättshavaren skulle förpliktas att flytta från lägenheten p.g.a. vanvård. Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning att det förelåg rättegångshinder med stöd av 13:6 och 42:4 RB och talan avvisades. I NJA 2009 s. 905 ansågs inte en främmande stat (Belgien) ha rätt att åberopa immunitet som rättegångshinder mot en talan grundad på avtal om hyra av lokal för statens ambassad i Sverige. 1.12 Resning i hyresmål. I NJA 2006 s. 635 beviljades resning då en hyresgäst ansågs haft giltig ursäkt enligt 58:1, 2 st. RB att inte förete ett studieintyg bl.a. till följd av ombudets sjukdom. 1.13 Betydelsen av underlåtenhet att i hyresmål i sak bemöta motparts påstående. I RH 2010:42 underlät en hyresgäst att inställa sig till sammanträde vid hyresnämnden och denne bemötte inte heller i hovrätten hyresvärdens uppgifter i sak om misskötsamhet. Hovrätten fann att det av allmänna processrättsliga principer följer att en parts underlåtenhet att bemöta motpartens påståenden om ett rättsfaktum inte innebär att det erkänts, istället kan underlåtenheten endast ges viss bevisverkan. Hyresvärden ansågs i fallet ha fullgjort sin bevisbörda. 1.14 Intresse av att få överklagande prövat. I RH 2006:35 hade hyresnämnden bifallit hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande (bostadshyra). Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut, men flyttade sedermera ut ur lägenheten och meddelade även hyresvärden härom samt återlämnade nycklarna. Hyresgästen ansågs med hänsyn till detta sakna rättsligt intresse av att få sitt överklagande prövat och detsamma avvisades.Allmänna spörsmål · p. 1 · s. 888