Rättsfall

NJA 2006 s. 427

Rättskälldiskussion

Citera

NJA 2006 s. 427

BibTeX

@misc{nja-2006-s-427,
  author       = {{Högsta domstolen}},
  title        = {{NJA 2006 s. 427}},
  year         = {2006},
  howpublished = {Rättsfall}
}

Öppna i bibliografi

Dom

Hämtar dom…

Omtalad i rättsvetenskapen

2 hänvisningar i 2 artiklar · 2 stycken/fotnoter

Svensk rättspraxis: Avtals- och obligationsrätt 2005–20191 hänvisning

Johnny Herre, Svante O. Johansson · SvJT 2020 s. 828–1071 · 1 ställe

I NJA 2006 s. 427 var frågan vad som skulle krävas för att en hyresgäst skulle anses ha övergett hyresobjektet. Här hade hyresgästen flyttat ut sina tillhörigheter, ändrat folkbokföringsadress samt anmält flytten till el- och telebolag. Att hyresgästen trott att hon haft skyldighet att flytta i samband med den exekutiva försäljningen och haft en inte utåt manifesterad avsikt att återvända till bostaden påverkade inte bedömningen att hyresgästen skulle anses ha övergett objektet på det sätt som krävs enligt bestämmelsen. 4.3.3 Hävningsförklaringen En hävningsförklaring utgör en rättslig disposition och är således rättsligt bindande för den som avger den. Den får effekt som sådan om den har avsänts på ett ändamålsenligt sätt. Det gäller även om den försenas, förvanskas eller inte kommer fram eftersom förklaringen typiskt sett går på mottagarens risk. Hävningsförklaringen kan alltså som regel inte återtas utan motpartens medgivande, eftersom motparten haft rätt att inrätta sig efter den hävande partens besked om att han eller hon inte önskar ett fullgörande.Påföljder · p. 18 · s. 957

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Richard Hager · SvJT 2012 s. 885–932 · 1 ställe

HD uttalade med anledning av de nämnda ordningsföreskrifterna att varje överträdelse av dessa inte utan vidare kan anses utgöra ett skadeståndsgrundande brott mot plikten att väl vårda lägenheten. I stället måste, fortsatte HD, en friare bedömning av omständigheterna göras. Vid en sådan bedömning skall enligt HD risken för skada vägas mot hyresgästens möjligheter att inse denna risk och dennes möjligheter att förebygga skada samt kostnaderna för och olägenheterna med sådana åtgärder. HD fann att sannolikheten för att slangen skulle brista måste betraktas som ganska liten, men att samtidigt en slanganslutning där vattnet ”står på tryck” utgör ett stort riskmoment, och att det är uppenbart att den skada som kunde uppkomma om slangen brast eller lossnade från kopplingen kunde bli mycket stor vilket hyresgästen måste ha insett. HD konstaterade vidare att det inte skulle ha uppstått några kostnader för avstängning av vattnet och att de olägenheter för hyresgästen som en avstängning av vattnet innebär måste betraktas som obefintliga. HD fann sammanfattningsvis att hyresgästen hade varit vårdslös och denne ålades att betala ersättning till hyresvärden. 3.10 Hyresvärdens förbättringsarbeten — tillstånd? I RH 2004:3 ansökte hyresvärden om tillstånd för att utföra standardhöjande åtgärder som hade en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde (12:18 d, 1 st., 1 p. JB). Det var sammantaget fråga om vissa åtgärder som krävde tillstånd och vissa åtgärder som inte krävde tillstånd. Hovrätten konstaterade att det för ett inte obetydligt antal förbättringsåtgärder skulle krävas en ganska omfattande prövning för att avgöra vilka av åtgärderna som var respektive inte var tillståndspliktiga. Åtgärderna ansågs nära knutna till varandra och de skulle vidtas i ett sammanhang. En uppdelning skulle inte tjäna något praktiskt syfte, utan endast göras för att tillgodose formella hänsynstaganden som inte är tvingande. Hovrätten fann därför att åtgärderna vid en prövning inte behövde skiljas åt. Hyresgästerna hade inte i sak åberopat några skäl mot att ge tillstånd och tillstånd meddelades. I RH 2011:32 planerade hyresvärden att installera säkerhetsdörrar och att, med hänsyn till att de nya dörrarna saknade brevinkast, installera postfack och tidningshållare i fastighetens entré. Hyresvärden uppgav att dörrbytet skulle komma att medföra en hyreshöjning på 85 kr per månad; en uppgift som det enligt hovrätten inte fanns anledning att ifrågasätta. Hovrätten fann att ifrågavarande hyreshöjning måste anses ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde och att därmed tillstånd enligt 12:18 d, 1 st., 1 p. JB inte behövs. Inte heller det faktum att de nya dörrarna saknade brevinkast och att postfack och tidningshållare i stället kommer att installeras i entrén kunde bedömas vara en sådan väsentlig förändring som kräver tillstånd (12:18 d, 1 st., 2 p. JB). 3.11 Hyresvärdens rätt att återta hyresobjektet enligt 12:27 JB. I NJA 2006 s. 427 hade en fastighet sålts på exekutiv auktion utan förbehåll för en hyresrätt. Köparna sade med åberopande av reglerna för arrende upp hyresgästen. Hyresgästen hade innan tillträdet, den 6 juni 2002, flyttat ut sina tillhörigheter, ändrat folkbokföringsadress, samt anmält flytt till aktuellt elbolag och telefonbolag; köparen hade vidare erhållit en fullständig uppsättning nycklar. Köparen bosatte sig på fastigheten kring månadsskiftet juni–juli 2002. Tvisten gällde om hyresgästen kunde anses ha övergett lägenheten i enlighet med 12:27 JB. Hyresgästen invände att denne inte lämnat lägenheten frivilligt utan p.g.a. att den förutvarande hyresvärden tillika hyresgästens mor upplyst denne om att en sådan skyldighet förelåg. HD konstaterade att hyresgästen faktiskt flyttat ut vid tiden för tillträdet samt att det inte förelåg någon yttre omständighet som gav köparna anledning att anta att hyresgästen avsåg att återvända till lägenheten. Vidare hade hyresgästen först i slutet av juli 2002 upplyst köparna om att denne ansåg att hyresrätten inte sagts upp inom föreskriven tid och därför alltjämt bestod; hyra betalades först den 31 juli 2002 genom nedsättning hos länsstyrelsen. HD fann att hyresgästen fick anses ha övergett lägenheten och att köparna därmed haft rätt att återta den. Att hyresgästen genom de uppgifter hon fått av sin mor som hyresvärd, kan ha trott sig vara skyldig att flytta ut från bostaden saknade betydelse för aktuell fråga. Inte heller det förhållande att köparna genom den information de fått av kronofogdemyndigheten varit av uppfattningen att de måste säga upp nyttjanderättsavtalet var av betydelse för frågan om lägenheten övergetts. 3.12 Överlåtelse till närstående. I RH 2003:9 I och II prövades om samboende enligt 12:34 JB hade ägt rum. I fall I ifrågasattes mot bakgrund av den stora åldersskillnaden mellan hyresgästen och den till vilken hyresrätten skulle överlåtas (hyresgästens systers barnbarnsbarn) om det verkligen varit frågan om ett verkligt sammanboende i lagens mening. De inblandade var födda 1908 respektive 1979. Hovrätten fann att det mot bakgrund av åldersskillnaden måste ställas höga krav för att sammanboendet skall kunna anses vara av sådant kvalificerat slag som krävs enligt bestämmelsen. Bl.a. med hänsyn till att aktuell person inte kunnat redogöra för omfattningen av hyresgästens hemtjänst och hur kontakterna med hemtjänsten gått till och att hyresgästen flera gånger i veckan hade fått vända sig till fastighetsskötarna för diverse småsysslor och att aktuell person saknade egen nyckel till lägenheten fann hovrätten att det inte förelegat ett erforderligt sammanboende. I fall II var det fråga om en överlåtelse till hyresgästens brorson och relationen beskrevs som en mor-son-relation. Hovrätten fann att kravet på närstående därmed ansågs uppfyllt. Hovrätten uttalade vidare, med hänvisning till RBD 1978:40, att om samboende påstås mellan personer som vanligen bor tillsammans och delar hushåll, såsom föräldrar och barn, bör sökandens uppgifter kunna godtas om inte omständigheterna gör att uppgifterna verkar mindre troliga. I det aktuella fallet hade det bl.a. varit fråga om ett sammanboende enligt uppgift med viss gemenskap i form av gemensamma stunder för måltider. Hovrätten fann att det saknades anledning att inte sätta tilltro till lämnade uppgifter och erforderligt sammanboende ansågs ha förelegat. När det slutligen gäller frågan om samboendet varit varaktigt i lagens mening fann hovrätten att så hade varit fallet. Sammanboendet hade förevarit från årsskiftet 1996/1997 fram till hyresgästens död i oktober 2000. Det var dock ostridigt att brorsonen på grund av sitt utlandsarbete vistats i lägenheten endast 3–4 månader per år med viss ytterligare tid, då han som utlandsplacerad bott i lägenheten i samband med eget projektarbete i Stockholm vid åtskilliga tillfällen och i samband med semester 4–5 veckor per år. Det hade å andra sidan inte påståtts att brorsonen bott någon annanstans än i prövningslägenheten under den tid han varit hemma i Sverige. Vidare fick det av det medicinska underlag som presenterats anses framgå att den sjukdom som med hastigt förlopp hade lett till hyresgästens död, när hon endast var 54 år, upptäcktes först under våren 2000. Brorsonen uppgav att han och hyresgästen skulle ha fortsatt att bo tillsammans i allt fall under någon tid om hyresgästen inte hade avlidit. Uppgiften fick godtas och hovrätten fann att samboendet fick anses ha varit i lagens mening varaktigt. Tillstånd till överlåtelse meddelades. I RH 2003:60 ansökte dödsboet efter en hyresgäst om överlåtelse till närstående men det ifrågasattes om den avlidne hyresgästen i tillräcklig utsträckning hade bott i lägenheten och att det därmed inte heller hade varit fråga om något erforderligt sammanboende. Den avlidne hyresgästen hade visserligen i mycket stor utsträckning övernattat i prövningslägenheten, men denne hade varit skriven i en annan kommun. Hovrätten fann att utgångspunkten bör vara att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda omständigheter talar däremot. Det får i ett sådant fall normalt anses åligga denne att visa att sådana omständigheter föreligger. Hovrätten fann att det inte visats att prövningslägenheten utgjort den avlidnes egentliga hem och permanenta bostad eller ett s.k. nödvändigt bostadskomplement. Det saknades därför förutsättningar för dödsboet att överlåta hyresrätten. I RH 2004:8 hade en dotter bott ihop med sin mor i tre år men under tiden behållit sin egen lägenhet och flyttat till modern endast för att vårda henne. Dottern ansågs ha kvar sitt hem i den egna lägenheten som hon regelbundet besökte för att hämta sin post och vattna en krukväxt. Hon hade endast tagit med sig kläder till moderns lägenhet. En verklig boendegemenskap ansågs inte föreligga och tillstånd till överlåtelse lämnades inte. 3.13 Konkursbos ställande av hyreslokal till hyresvärds förfogande enligt 12:31 JB. I 12:31, 5 st. JB föreskrivs att om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Vad som närmare skall krävas för att lokalen skall anses vara ställd till hyresvärdens förfogande överlämnades till rättstillämpningen, se prop. 2002/03:49 s. 104. Frågan har behandlats i ett par fall under nu aktuell period: I RH 2009:64 uppmanade en hyresvärd ett konkursbo i enlighet med nu aktuellt stadgande och konkursboet förklarade sedermera att detta ämnade ställa lokalen till hyresvärdens förfogande inom fristen. I lokalen fanns emellertid vid fristens utgång egendom kvar som konkursboet gjorde anspråk på; det uttalas i fallet att lokalen var belamrad med egendomen. Hovrätten fann att lokalen därmed inte hade ställts till hyresvärdens förfogande. I det något senare NJA 2009 s. 41 behandlades också frågan. I det fallet hade konkursboet förklarat sig vara berett att per viss dag ställa lokalen till hyresvärdens förfogande om denne insisterade på det. Meddelandet ansågs innehålla ett tillräckligt klart besked om att konkursboet inte gjorde anspråk på lokalen. Vid aktuell frists utgång fanns dock egendom tillhörande konkursboet kvar i lokalen som konkursboet emellertid inte gjorde anspråk på. Lokalen var vidare vid samma tidpunkt delvis uthyrd i andra hand och andrahandshyresgästen nyttjade fortfarande lokalen samt att det i lokalen fanns miljöfarligt avfall som konkursboet skall anses ha varit skyldig att ta bort och som konkursboet sedermera låtit bortföra efter fristens utgång. HD konstaterade att det föreföll föreligga en motsättning i förarbetena mellan den allmänna motiveringen att bestämmelserna avser att förhindra att konkursboet utnyttjar lokalen utan ett massaansvar och därmed tillgodogör sig prestationer på andra villkor än andra näringsidkare och specialmotiveringen som anger att syftet med nu aktuell regel är att hyresvärden skall kunna förfoga över och utnyttja lokalen. HD uttalade att bestämmelse inte bör tolkas så att konkursboet indirekt åläggs förpliktelser som det inte har enligt allmänna sakrättsliga principer. HD fann att det faktum att det i lokalen fanns egendom som konkursboet inte gjorde några anspråk på inte utgjorde något hinder mot att lokalen ansågs vara ställd till hyresvärdens förfogande. Inte heller hindrade det faktum att det fanns en andrahandshyresgäst i lokalen att den kunde anses ställd till hyresvärdens förfogande och slutligen fann HD att det ansvar som konkursboet kan ha enligt miljöbalken inte bör få återverkningar på nu aktuell fråga. Att det i lokalen fanns miljöfarligt avfall som konkursboet avlägsnade först efter fristens utgång utgjorde därmed inte heller ett hinder mot att lokalen ansågs ställd till hyresvärdens förfogande. HD fann därmed att lokalen inom fristen hade ställts till hyresvärdens förfogande. 3.14 Konkursbos fortsatta nyttjande av lokal — massaansvar? I NJA 2007 s. 519 hade ett konkursbo fortsatt nyttja en lokal efter det att hyresavtalet upphört att gälla. Lokalen hade sagts upp till omedelbart upphörande p.g.a. förverkande, men konkursboet fortsatte alltså att faktiskt använda lokalen och avflyttade först två månader senare. HD jämförde med NJA 1993 s. 13 där ett användande av en lokal utan avtalsstöd medförde en skyldighet att utge ersättning motsvarande skälig hyra och HD uttalade att utgången i det målet får antas ha grundats på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst. HD konstaterade för det nu aktuella fallet att konkursboets fortsatta nyttjande efter avtalets upphörande inneburit ett undandragande för hyresvärden att själv kunna använda lokalen. HD fann att ersättningsskyldighet i ett sådant fall uppkommer oberoende av avtalsförpliktelse och inte heller förutsätter att skadan har vållats genom brott. Som en följd av att grunden för hyresvärdens fordran för aktuellt nyttjande mot konkursboet uppkommit efter konkursutbrottet utgjorde fordringen en massafordran. Tvist förelåg inte beträffande beloppets storlek. 3.15 Blockuthyrning — villkorsändring. I RH 2004:67 sade en kommun, som hyresgäst, upp ett hyresavtal avseende blockuthyrning av fyra bostadslägenheter för villkorsändring enligt reglerna för lokalhyra (12:58 a JB). Kommunen ansökte om medling i hyresnämnden, men begärde samtidigt att hyran skulle prövas enligt reglerna om bostadshyra. Hovrätten fann, med hänvisning till lagtext och motiv, att de tvingande reglerna om hyresvillkor vid blockuthyrning enbart gäller ”när villkorsfrågan aktualiseras som en del av rätten till förlängning eller således när det sker på fastighetsägarens initiativ”.Hyra · p. 2 · s. 900