Rättsfall
NJA 2004 s. 682
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 2004 s. 682
BibTeX
@misc{nja-2004-s-682,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 2004 s. 682}},
year = {2004},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
6 hänvisningar i 2 artiklar · 6 stycken/fotnoter
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20045 hänvisningar
- Även NJA 1998 s. 462 avsåg frågan om formkraven i bostadsrättslagen var uppfyllda. Här hade parterna överenskommit att köpeskillingen skulle justeras uppåt eller nedåt med hänsyn till säljarens totala anskaffningskostnad per kvm beräknad på visst sätt och frågan var om detta uppfyllde lagens krav på att ”ett pris” skulle framgå av handlingen. HD anförde här att ett motsvarande krav fanns för köp av fast egendom och att de överväganden som gjorts där kunde vara till ledning för bedömningen. Vid fastighetsköp hade det enligt förarbetena bedömts vara tillfyllest att köpehandlingen upptog grunderna för beräknandet av köpeskillingen, exempelvis priset per kvm och framhållits att det borde räcka att parterna tillräckligt noggrant redovisat i köpehandlingen vad som var av betydelse för beräkning av priset. Beträffande köp av bostadsrätter konstaterade HD därför att även avtal där priset gjorts beroende av en framtida omständighet och alltså inte direkt kan utläsas ur avtalet kan godtas men att en förutsättning är att ”de i avtalet angivna grunderna för prisets bestämmande är tillräckligt precist utformade för att priset, när omständigheten i fråga inträffat, då utan större svårighet skall kunna fastställas med ledning av avtalet”. Detta ansågs dock inte vara fallet beträffande den aktuella klausulen. 1.1.3.4 Köp av del av fastighet Det är inte ovanligt att en köpare önskar köpa endast en del av en fastighet. I dessa fall måste avstyckning ske. Av 4 kap. 7 § JB framgår att ett köp, ”som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning”. Sådan ansökan skall ske senast sex månader ”efter den dag då köpehandlingen upprättades”. Som konstaterades av lagutskottet och av HD i NJA 1987 s. 211 innebär bestämmelsen i de fall parterna avtalat om användning av dubbla köpehandlingar att tidsfristen skall räknas från den senare handlingens, d.v.s. köpebrevets, utfärdande. I nyssnämnda avgörande var huvudfrågan vad som skulle gälla när parterna i och för sig avtalat om att köpebrev skulle utfärdas men sedan aldrig upprättat något köpebrev. HD fann här, efter att ha jämfört med rättspraxis rörande jordförvärv (NJA 1955 s. 449 och NJA 1976 s. 268), att tidsfristen i dessa fall skall räknas från det köpekontraktet upprättades. I NJA 1998 s. 610 hade två kommuntjänstemän utan behörighet ingått avtal om försäljning av delar av en fastighet. Försäljningen hade sedermera godkänts av kommunfullmäktige. Frågan var här från vilken tidpunkt fristen i 4 kap. 7 skulle räknas. Enligt HD var det fråga om ett villkorat köp enligt 4 kap. 4 § JB när någon sålt fastighet eller del därav utan behörighet eftersom kommunen haft en obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet. Eftersom avtalet inte innehållit något förbehåll om att köpebrev skulle upprättas började enligt HD sexmånadersfristen i 4 kap. 7 § JB att löpa i och med tjänstemännens undertecknande av köpekontraktet. 1.1.3.5 Överlåtelse av ej upplåten bostadsrätt I ovan nämnda NJA 2001 s. 75 var huvudfrågan om en överlåtelse av en bostadsrätt som ännu inte upplåtits till hyresgästen tillika medlemmen i bostadsrättsföreningen är giltig. Särskilda tolkningsproblem uppkommer vid sådana överlåtelser till följd av regleringen i bostadsrättslagen. Av 5 kap. 6 § följer att bostadsrättsföreningar får ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenhet med bostadsrätt. Förhandstecknare vid sådant avtal har endast rätt att sätta make eller sambo i sitt ställe och överlåtelser i strid med regeln är ogiltiga. Enligt HD:s majoritet kunde det anföras skäl av rättspolitisk natur för ett förbud mot överlåtelser av ej upplåten bostadsrätt. Samtidigt skulle beaktas att fråga var om en rättshandling som normalt är giltig. Ogiltighetsregeln i 5 kap. 6 § rörde enligt majoriteten ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis borde utsträckas till att också omfatta den nu aktuella situationen. Majoriteten tillade också, vilket begränsar prejudikatsvärdet, att ”i vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i ett fall som det förevarande, där avtalet har ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelsen av bostadsrätten var nära förestående”. 1.1.4 Avtal i strid mot god moral (pacta turpia) I ett antal mål har det prövats om tvister rörande avtal som i ett eller annat avseende strider mot lag skall avvisas eller om domstolarna skall pröva tvisten i sak. Av NJA 1992 s. 299, NJA 1997 s. 93 och NJA 2002 s. 322 följer att avvisning skall ske om (i) avtalet är av otillbörlig karaktär, (ii) avtalets otillbörliga karaktär uppenbart framgår av grunderna för yrkandet i målet eller av utredningen samt (iii) det står klart att avtalet är ogiltigt och saknar rättsverkan därför att det strider mot lag eller goda seder. HD har i dessa avgöranden, liksom i NJA 2004 s. 682, gjort ett antal uttalanden av betydelse för frågan om sådana avtal skall anses vara civilrättsligt ogiltiga och i så fall vilka effekter ogiltigheten har. I NJA 1997 s. 93 uttalades att frågan huruvida ett avtal som strider mot lag är ogiltigt, trots att ogiltighetspåföljden inte angivits i lagen, beror på om den lagregel som överträtts bygger på sådana hänsyn som gör att en ogiltighetspåföljd är påkallad (jfr NJA 2002 s. 322 på s. 327). Detta får enligt HD avgöras efter en analys av lagregelns syfte, behovet av en ogiltighetspåföljd för att sanktionera lagregeln och de olika konsekvenser som en sådan påföljd kan medföra. I det aktuella fallet hade en part ingått avtal som eventuellt innebar en överträdelse av ett näringsförbud. HD prövade emellertid inte om en sådan överträdelse skulle medföra ogiltighet, utan fann att det inte var klarlagt om överträdelse av näringsförbud skulle medföra ogiltighet och att det inte var klart att överträdelse verkligen skett, varför talan inte skulle avvisas. I NJA 1992 s. 299, som avsåg ett yrkande om fullgörelse av ett avtal som vid bifall skulle ha medfört att vissa borgenärer i ett bolags konkurs uppnådde en förmån på statens bekostnad, uttalades att en särskild överenskommelse, som direkt syftar till att skatt skall undandras genom oriktig uppgift till skattemyndigheten, får anses civilrättsligt ogiltig enligt allmänna rättsgrundsatser.
- Betydande klarhet skapades dock i NJA 2004 s. 682. Här hade näringsidkaren och konsumenten vid ett entreprenadavtal överenskommit om att betalningen skulle ske svart. När konsumenten sedermera krävde kvitto krävde näringsidkaren ytterligare betalt. Han åberopade härvid att det avtalade priset för det utförda arbetet uttryckligen eller underförstått förutsatt att betalning skedde svart och därmed utan att kvitto påfordrades för arbetet och att han inte skulle deklarera för intäkten samt att skälig ersättning för arbetet var betydligt högre än den avtalade. Enligt HD innebär ett anspråk av det slag som entreprenören riktat mot konsumenten i realiteten ett anspråk på kompensation för att denne ansett sig förhindrad att genomföra ett planerat skatteundandragande. Enligt HD förtjänar ett sådant anspråk ”inte rättsordningens stöd”, varför en uppdragsgivares överträdelse av ett villkor eller en förutsättning för priset som syftar till att möjliggöra ett planerat skatteundandragande inte kan ”medföra att uppdragstagaren därigenom får rätt till en högre ersättning”. Ett avtalsvillkor med ett sådant innehåll är sålunda ogiltigt. Har förutsättningen om svart betalning utgjort en väsentlig och synbar förutsättning för det avtalade priset skall denna förutsättning inte kunna medföra en förändring av avtalsinnehållet.
- I NJA 2004 s. 682 förde HD ett resonemang som antyder en tillämpning av förutsättningsläran. Här anfördes som en utgångspunkt för prisbestämning vid uppdragsavtal att part är berättigad till skäligt pris om annat inte följer av avtalet. Har parterna avtalat om ett lägre pris än vad som kan anses vara skälig ersättning kan detta bero på att uppdragstagaren explicit eller implicit utgått från vissa faktiska förutsättningar. Även om dessa förutsättningar inte tas in i avtalet kan förutsättningen enligt HD ha varit så ”väsentlig och synbar att den skall beaktas vid tillämpningen av avtalet”. Visar det sig sedermera att förutsättningen var oriktig eller om den efter avtalsingåendet brister, så kan uppdragstagaren ha rätt till högre ersättning än den avtalade. 1.5.5.3 Andra grunder för ogiltighet Avtalslagens ogiltighetsgrunder är naturligtvis inte uttömmande. Särskilda problem kan härvid uppkomma vid fastighetsköp i fall där köparen redan erhållit lagfart på egendomen. Problemen är emellertid endast delvis av avtalsrättslig karaktär och delvis av processuell karaktär. I NJA 1986 s. 205 prövades om ett medgivande om återgång av ett fastighetsförvärv alltid skall godtas av domstolarna. HD konstaterade här att mål rörande fastighetsförvärvs ogiltighet generellt är dispositiva tvistemål. Emellertid konstaterades att ”annars dispositiva mål kan innehålla indispositiva moment, vilka domstolen alltså har att underkasta en mer eller mindre långtgående officialprövning”, där bl.a. på fastighetsrättens område hänsynen till tredje man och till allmänna intressen gör sig gällande ”på ett sätt som kan begränsa parternas dispositionsfrihet.”. Vid just återgång p.g.a. hävning eller ogiltighet blir effekterna i flera hänseenden andra än om fastigheten måste återköpas av den ursprungliga säljaren, bl.a. avseende lagfartskedjan, skyldigheten att utge stämpelskatt och ställningen för tredje man som efter det ursprungliga förvärvet förvärvat panträtt, nyttjanderätt eller servitut i fastigheten. Enligt HD fick övervägande skäl anses tala för att en domstol inte utan vidare skulle godta ett medgivande av ett yrkande om att en fastighetsöverlåtelse skall annulleras, även om någon längre gående undersökningsplikt inte borde vila på domstolen. Det var emellertid inte acceptabelt att domstolen medverkade till en dom på återgång eller hävning när det omedelbart framgick att de rättsliga förutsättningarna för en sådan dom vid bestridande saknades. I avgörandet konstaterades att ett underförstått villkor om köpeskillingens erläggande som inte blivit uppfyllt inte kunde föranleda hävning, eftersom ett sådant villkor enligt 4 kap. 3 § 1 JB måste tas in i köpehandlingen. Däremot kunde det tänkas att en rättsligt underbyggd talan om köpets overksamhet till följd av oriktiga eller bristande förutsättningar beträffande köparens möjlighet att finansiera köpet eller beträffande de fördelar köparen skulle dra av förvärvet skulle kunna gillas. Talan härom ansågs dock av HD inte vara rättsligt underbyggd. I NJA 1993 s. 319 var frågan likaledes om domstolen skulle acceptera en återgång av ett fastighetsköp efter det att köparen, ett handelsbolag, erhållit lagfart. Här hade ett antal privatpersoner sålt en fastighet till ett av dem ägt handelsbolag på inrådan av en skatteexpert för att härigenom uppnå skattemässiga fördelar. Emellertid visade det sig att försäljningen fick förödande skattekonsekvenser för säljarna, varför överlåtelsen kom att helt motverka sitt enda syfte. HD fann här att ”den avgörande förutsättningen för transaktionen har på detta sätt brustit utan parternas förskyllan. I denna speciella situation får en oriktig förutsättning beträffande skatt anses kunna grunda ogiltighet enligt allmänna rättsgrundsatser (jfr även om gåva NJA 1982 s. 493, särskilt s. 496)”. HD torde här närmast syfta på ogiltighet till följd av en tillämpning av förutsättningsläran. Beträffande den processuella frågan fann HD att talan i detta fall var så väl rättsligt underbyggd att det inte kunde anses föreligga hinder mot att bifalla köpets ogiltighet. Se om eventuella begränsningar i avtalsfriheten även NJA 1998 s. 99 (nedan under hävning).