Rättsfall

NJA 1999 s. 171

Rättskälldiskussion

Citera

NJA 1999 s. 171

BibTeX

@misc{nja-1999-s-171,
  author       = {{Högsta domstolen}},
  title        = {{NJA 1999 s. 171}},
  year         = {1999},
  howpublished = {Rättsfall}
}

Öppna i bibliografi

Dom

Hämtar dom…

Omtalad i rättsvetenskapen

3 hänvisningar i 3 artiklar · 3 stycken/fotnoter

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Carl Hemström · SvJT 2005 s. 18–81 · 1 ställe

RÅ 1986 Ref 168: Vid val av minoritetsrevisor i ekonomisk förening ansågs att den av minoriteten föreslagna personen skulle förordnas. 4.4 Rätt att lämna en ekonomisk förening HSB är en riksorganisation till vilken ett antal regionala ekonomiska föreningar var anslutna. En av dessa var HSB Stockholm ek. för. Varje fysisk eller juridisk person kunde bli medlem i HSB Stockholm. En medlem skulle delta i föreningen med minst en andel om 500 kronor. En medlem fick utträda ur föreningen och skulle vid avgången få tillbaka de inbetalda andelarna i överensstämmelse med föreskrifterna i föreningslagen. Enligt stadgarna hade HSB Stockholm dock rätt att genom avräkning mot andelsbeloppet tillgodogöra sig betalning för förfallna avgifter och fordringar i övrigt som föreningen kunde ha hos medlemmen. — HSB-rörelsen byggde på idén att medlemmar som var anslutna till en HSB-förening genom bosparande kvalificerade sig för anvisning till en bostadsrättslägenhet. Bostadsrättsföreningar bildades efter hand som HSB-föreningen anskaffade redan bebyggda fastigheter eller bebyggde fastigheter. När bostadsrättsföreningen var bildad överläts fastigheten till den nybildade bostadsrättsföreningen. — För att skapa erforderligt kapital i avsikt att ge HSB-föreningen möjligheten att anskaffa nya fastigheter fanns i stadgarna för HSB:s bostadsrättsföreningar föreskrifter om skyldighet för varje bostadsrättsförening att betala en s.k. avgäld motsvarande viss procent av bostadsrättsföreningens produktionskostnad. Skyldigheten att betala denna årliga avgäld fanns intagen i HSB:s Riksförbunds mönsterstadgar för bostadsrättsföreningar och även i stadgarna för den strax här nedan omnämnda bostadsrättsföreningen S:t Erik. Den kom även till uttryck i bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. — I rättsfallet NJA 1999 s. 171 (Bostadsrättsföreningen S:t Erik nr 203) behandlas frågan om skyldighet att betala avgäld sedan en bostadsrättsförening ändrat sina stadgar och utträtt ur den regionala rättsförening ändrat sina stadgar och utträtt ur den regionala HSBföreningen. — HSB:s Bostadsrättsförening S:t Erik nr 203 i Stockholm (här kallad S:t Erik) hade bildats på det sätt som var det vanliga inom HSB och föreningen skulle enligt sina stadgar vara medlem i ”HSBföreningen för orten” och stadgarna föreskrev vidare att för dess verksamhet skulle genom HSB Stockholms försorg upprättas en ekonomisk plan. Vidare framgick som redan anmärkts av S:t Eriks stadgar att denna skulle betala avgäld till HSB Stockholm på sätt som angavs i den ekonomiska planen. För att ett beslut om ändring av den ekonomiska planen skulle vara giltigt krävdes godkännande av styrelsen för HSB Stockholm. I S:t Eriks stadgar föreskrevs vidare att medlem i föreningen skulle vara HSB Stockholm samt ledamöter och suppleanter i HSB Stockholms styrelse. Vidare följde av S:t Eriks stadgar att den medlem i HSB Stockholm som erhållit bostadsrätt genom upplåtelse av S:t Erik eller som övertog bostadsrätt i föreningens fastighet skulle vara medlem i föreningen. — S:t Erik sade sedermera upp sig till utträde ur HSB-föreningen och lämnade HSB Stockholm vid utgången av år 1991. I anledning av sitt utträde krävde S:t Erik i enlighet med föreskriften i stadgarna för HSB Stockholm att få tillbaka sin insats. HSB Stockholm gjorde emellertid kvittningsinvändning under åberopande av den skyldighet som S:t Erik hade att trots sitt utträde betala avgäld till HSB Stockholm. Den fråga som var den centrala i målet var just i vad mån en utträdande förening genom sitt utträde kunde befria sig från den förpliktelse som föreningen åtagit sig i sina stadgar och som följde av innehållet i den ekonomiska plan som antagits för föreningen. S:t Erik anförde olika grunder till stöd för sin uppfattning att man efter utträdet ur HSB Stockholm inte var skyldig att betala någon avgäld medan HSB Stockholm å sin sida gjorde gällande att denna avgäld utgjorde en avtalsenlig förpliktelse som följde av stadgarna och kom till uttryck i den tidigare ekonomiska planen för föreningen samt därför kvarstod även efter det att S:t Erik beslutat att lämna HSB Stockholm. HSB Stockholm gjorde därtill gällande att en avtalsförpliktelse för S:t Erik att fortlöpande betala avgäld till HSB Stockholm inte bara grundades på stadgarna utan uppkommit vid S:t Eriks bildande redan med hänsyn till de principer som tillämpas inom HSB-rörelsen och som innebär att bostadsrättsföreningarna förutsätts bidra till den fortsatta utvecklingen av bostadskooperationen på sådant sätt som återspeglades i stadgebestämmelsen och den ekonomiska planen. — Vad först beträffar stadgebestämmelser till förmån för tredje man uttalar HD att en bostadsrättsförenings stadgar kan innehålla bestämmelser till förmån för tredje man, som t.ex. den i målet aktuella bestämmelsen i S:t Eriks stadgar angående avgäld. En sådan bestämmelse medför dock inte, säger HD, någon mot den utomstående bindande förpliktelse, och den måste därför kunna ändras som varje annan stadgebestämmelse med verkan att den inte längre skall tillämpas. Vad så gäller frågan om möjligheten att grunda en förpliktelse för S:t Erik att betala avgäld på de principer som tillämpas inom HSB-rörelsen säger HD, att HSB Stockholm inte visat att den påstådda förpliktelsen, vid sidan av stadgarna och den ekonomiska planen, kommit till uttryck i någon till HSB Stockholm riktad förbindelse eller annars fått ett sådant entydigt innehåll, att den kunde bilda underlag för slutsatsen att S:t Erik skulle vara bunden av skyldigheten även sedan stadgarna ändrats. Den av HSB Stockholm framställda kvittningsinvändningen underkändes således. — Det bör anmärkas, att HD även tar upp frågan från vilken tidpunkt en ändring av en bostadsrättsförenings stadgar blir verksam. Man framhåller att en ändring av en bostadsrättsförenings stadgar enligt BRL 9 kap. 25 § för verkställighet förutsätter att den registrerats hos patentverket. Det förhållandet att registrering dröjde flera år hade emellertid inte åberopats av HSB Stockholm och ändringen ”bör därför i målet anses verksam från årsskiftet 1991/1992, då avgäldsskyldigheten sålunda upphörde”. 4.5 Uteslutning ur ekonomisk föreningEkonomiska föreningar (inklusive bostadsrättsföreningar vad gäller · p. 4 · s. 67

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Anders Victorin · SvJT 2005 s. 412–436 · 1 ställe

Bakgrunden var att föreningen inledningsvis hade en ekonomisk plan för tre fastigheter, som grundade sig på privatfinansiering av byggnationen. Senare, när två av husen skulle uppföras lyckades föreningen för dessa erhålla statliga lån, något som medgav lägre insatser och högre lånefinansiering. Föreningen beslöt därför att ändra den ekonomiska planen så att insatserna sänktes för bostadsrätterna i de hus som skulle byggas, medan någon sänkning inte skedde för det hus som redan uppförts. Föreningen såg ingen anledning till att låta bostadsrättshavarna i de redan upplåtna bostadsrätterna delta i kostnaderna för den högre lånefinansieringen i de hus som skulle uppföras. — I hovrättens dom, som fastställdes av Högsta domstolen, förklarades att någon upplåtelse inte skett av bostadsrätt i de hus som skulle uppföras. Den åberopade bestämmelsen var därför inte tilllämplig. Beslutet, som i och för sig kunde ha fattats av styrelsen, var korrekt. Inte heller ansågs beslutet av nyss nämnda skäl strida mot likhetsprincipen. 4.4 Överlåtelse av bostadsrätt — formkravet. I RH 2002:63 hade två bostadsrätter överlåtits till ett gemensamt pris. Vid prövning av medlemskap för förvärvaren gjorde föreningen gällande att överlåtelsen stred mot formkravet i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Svea hovrätt fann att det förhållandet att överlåtelseavtalet avsåg två bostadsrätter och att det angivna priset är gemensamt inte medförde att överlåtelsen inte uppfyllde formkravet. 4.5 Överlåtelse från ägare av bostadsrätt som inte är medlem. I NJA 2001 s. 75 (se även nedan) gällde en av frågorna om det spelade någon roll att den som sålde en bostadsrätt (på termin, men det spelade inte någon roll för den principiella frågan) var medlem i föreningen eller ej. Högsta domstolen konstaterar att detta givetvis inte spelar någon roll. Revisionssekreteraren gör en längre utläggning i frågan, och kommer till samma resultat. Detta innebär emellertid att en bostadsrätt som sålts sedan kan säljas vidare utan att den första förvärvaren söker medlemskap. Om någon senare person i förvärvskedjan söker medlemskap är tydligtvis föreningen skyldig att ta upp frågan till behandling. Samtidigt kan detta innebära nackdelar för säljaren, som fortsätter att betraktas som bostadsrättshavare ända till dess att förvärvaren beviljats medlemskap. För att undvika sådana komplikationer bör ett normalt avtal om överlåtelse av bostadsrätt kompletteras med ett förbud mot vidareupplåtelse innan köparen beviljats medlemskap och en regel att säljaren äger häva köpet om köparen inte inom kort tid ansöker om medlemskap i föreningen. (Se även Victorin i SvJT 2000 s. 678 ff.) 4.6 Lokalhyresgästs rätt till medlemskap och upplåtelse. I RH 2000:74 hade ett hyreshus ombildats till bostadsrätt. Det framgick av den ekonomiska planen att lägenheten skulle upplåtas med bostadsrätt. Vid tidpunkten för ansökan om medlemskap fick juridiska personer vara medlemmar och få bostadsrätt upplåten på sig. Senare ändrades stadgarna så att juridiska personer inte kunde förvärva bostadsrätt. Hyresavtalet sade också upp från föreningens sida, som angav att meningen var lokalen skulle byggas om till två bostäder. Med hänsyn till reglerna i 2 kap. 8 § bostadsrättslagen beviljades medlemskap och upplåtelse. Den senare ändringen av stadgarna fick inte åberopas till hyresgästens nackdel (jfr RBD 27:80). 4.7 Vägrat medlemskap vid överlåtelse. I RH 2000:22 krävde en bostadsrättshavare skadestånd av föreningen motsvarande förlusten av köpeskillingen på grund av avtalsbrott därför att medlemskap vägrats förvärvarna. Svea hovrätt, som fann att överlåtelsen av ogiltig p.g.a. formfel (tas inte upp här, eftersom det gällde 6 kap. 4 § bostadsrättslagen i dess lydelse före 1 januari 1996), ansåg att föreningen kunde åberopa ogiltigheten — föreningen har ett starkt intresse att inte som medlem anta någon som förvärvat en bostadsrätt genom ett ogiltigt avtal, eftersom föreningen kan riskera att bli skyldig att prestera såväl till köparen som till säljaren. Därutöver ansåg hovrätten att prövningen från föreningens sida måste ske objektivt och grundas på en utredning i rimlig omfattning beträffande sökandens ekonomiska förhållanden. Men föreningen måste ges vida ramar för sin skälighetsbedömning, särskilt som denna är inriktad på framtiden och därmed på svårbedömda förhållanden. Till detta kommer att det för förvärvaren finns möjlighet till överprövning i hyresnämnd. Föreningen hade enligt hovrättens mening gjort en seriös och på objektiva skäl grundad bedömning. — Det intressanta med målet är att skadestånd för föreningen i en sådan situation likväl kan bli aktuellt, nämligen om föreningens prövning inte uppfyller de krav som hovrätten ställer. 4.8 Terminsavtal med ännu ej upplåten bostadsrätt. I NJA 2001 s. 75 gällde frågan om det var möjligt, trots bestämmelserna om förhandsavtal i 5 kap. bostadsrättslagen, att skapa ett giltigt överlåtelseavtal avseende en bostadsrätt som ännu inte upplåtits. Problemet består närmast i att en förhandstecknare av bostadsrätt enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen inte får överlåta bostadsrätten annat än till maka eller sambo. Skälet till detta är att lagstiftaren inte velat tillåta handel med förhandsavtal. Tillåter man emellertid terminsavtal med ännu icke upplåtna bostadsrätter skapas en väg att kringgå detta förbud. En oenig Högsta domstol fann, att även om rättspolitiska skäl kan anföras mot ett förbud mot överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt, det måste beaktas att terminsavtal var tillåtna på andra områden. Förbudet mot överlåtelse av förhandsavtal rör ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis bör utsträckas till att omfatta sådana överlåtelseavtal som det här är frågan om. I vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i fall som förevarande, där avtalet ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelse av bostadsrätten var nära förestående, säger majoriteten. Reservanten (Håstad) pekade på risken med att t.ex. en person förhandstecknar sig för många lägenheter och sedan kringgår överlåtelseförbudet genom att sälja bostadsrätterna med terminsavtal. — Rättsfallet innebär svårigheter. Möjligen kan det ses som ett undantagsfall som endast åsyftar situationen när upplåtelsen är nära förestående. I annat fall kan det innebära en möjlighet att kringgå bostadsrättslagens skyddssystem, alldeles oavsett att förbudet mot försäljning av förhandsteckningsrätter blir ganska meningslöst. 4.9 Förverkande. I RH 2000:9 diskuterades frågan om hur man skall se på en bostadsrättshavares dröjsmål med betalning av årsavgiften med beaktande av att föreningen har legal panträtt för sin fordran enligt bestämmelserna i 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen. Om bostadsrättens marknadsvärde överstiger fordringens storlek tar ju föreningen ingen ekonomisk risk. Svea hovrätt ansåg att ett sådant resonemang kunde medföra att man i större utsträckning än vid hyra kunde anse att ett dröjsmål med betalning av årsavgift vara av ringa betydelse, men med beaktande av de upprepade och långvariga dröjsmålen som bostadsrättshavaren i fallet gjort sig skyldig till förklarades ändå bostadsrätten förverkad. I NJA 1999 s. 610 fann HD att föreningens panträtt för obetalda årsavgifter omfattade 6 månader från det att bostadsrättshavaren blivit formellt skild från lägenheten (7 kap. 16 a § jämförd med 6 kap. 7 § bostadsrättslagen). När en bostadsrättshavare stannat kvar i lägenheten efter det att återvinningsfristen löpt ut och det inte framgår att han godtagit uppsägningen räknas tiden från det att förverkandet prövats rättsligt. I fallet hade kronofogdemyndigheten fattat beslut om tvångsförsäljning, ett beslut som inte överklagats, och bostadsrättshavaren ansågs skild från lägenheten i och med beslutet. I RH 1998:24 hade en bostadsrättförening med sagt upp en bostadsrättshavare till omedelbar avflyttning. Den omständigheten att bostadsrättshavaren dessförinnan avsagt sig bostadsrätten innebar inte att uppsägningen var utan verkan. Även i ett fall då en avsägelse av bostadsrätten skett kunde föreningen inte anses betagen rätten att göra sig av med en bostadsrättshavare, som förverkat nyttjanderätten genom olika former av klandervärt beteende. Under den tid som förflyter från avsägelsen till dess att bostadsrätten upphör kan bostadsrättshavaren förorsaka föreningen stor skada, konstaterade Svea hovrätt. 4.10 Prisavdrag vid ohyra i lägenheten. I NJA 1998 s. 792 gällde frågan prisavdrag när det funnits kackerlackor i lägenheten. Eftersom fallet är köprättsligt skall här endast konstateras att parterna var eniga om att fel förelåg, och domstolarna fann att det var så väsentligt att säljarna inte ägde åberopa att lägenheten sålts i befintligt skick enligt köplagens regler. Felet var dolt. Det ansågs att reglerna om avhjälpande skulle ses snävt. Att lägenheten inte var i beboeligt skick förrän en månad efter tillträdet ansågs inte tillfredsställande. Högsta domstolen bedömde prisavdraget efter skönsmässiga grunder till 20 000 kr. 4.11 Ombyggnad av föreningens hus. I RH 2001:24 hade föreningsstämman fattat beslut om att bygga balkonger för åtskilliga lägenheter. En bostadsrättshavare med lägenhet i markplanet klagade på föreningens beslut och ansåg att åtgärden skulle innebära sämre trivsel. Lägenheten skulle bl.a. skuggas av den överliggande balkongen. Trots att förändringen inte direkt berörde lägenheten ansåg Svea hovrätt att bostadsrättshavarna i ett sådant fall kunde ha skydd genom reglerna i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen. Bl.a. med hänvisning till förarbetena till 1930 års lag om bostadsrättsföreningar fann Svea hovrätt att beslutet om ombyggnaden kunde påverka trivseln i lägenheten och därmed också marknadsvärdet. Målet återförvisades till hyresnämnden, som avvisat målet. 4.12 Regler om föreningen. I NJA 1999 s. 171 gällde frågan om en bostadsrättsförening, som trätt ur HSB också därefter var skyldig att betala viss avgäld till HSB. Att rätten att träda ur en ekonomisk förening fanns, var obestritt, men HSB ansåg att skyldigheten att betala avgäld var en avtalsenlig förpliktelse som bl.a. följde av stadgarna och den ekonomiska planen. Högsta domstolen fann emellertid att det inte fanns någon självständig förbindelse vid sidan av stadgarna. I och med att dessa ändrades förföll förpliktelsen. Att ändringen kräver registrering enligt reglerna i 9 kap. 25 § bostadsrättslagen hade å andra sidan inte åberopats av HSB. 4.13 Processrätt/exekutionsrätt. I NJA 1998 s. 400 gällde frågan om en tvångsförsäljning p.g.a. dröjsmål med betalning av årsavgifter kunde fortsätta när bostadsrättshavaren invänt att lägenheten var så bristfällig att han hade rätt till nedsättning motsvarande hela årsavgiften. Invändningen hade dock framförts ca ett halvår efter det att de obetalda avgifterna förföll till betalning. Högsta domstolen fann att tvångsförsäljningen måste avbrytas, eftersom frågan om förverkande var tvistig och bostadsrättshavarens invändning inte kunde lämnas utan avseende (jfr 3 kap. 21 § utsökningsbalken).Bostadsrätt · p. 3 · s. 431

Verkställighet av ändring i bolagsordningen1 hänvisning

Ulf Nilsson, Anders Malmström · SvJT 2000 s. 695–708 · 1 ställe

Slutligen kan från allmän domstol anföras ett mål rörande bostadsrättsförenings stadgar. I 9:25 bostadsrättslagen finns en bestämmelse om ändring av föreningens stadgar som motsvarar 9:35 ABL. I NJA 1999 s. 171 hade en bostadsrättsförening (S:t Erik) i sin stadga intagit en bestämmelse om att en viss årlig avgäld skulle betalas till en annan förening (HSB Stockholm). Den i målet aktuella avgälden förföll till betalning den 1 maj 1992 och fråga i målet var bl.a. om HSB Stockholm nu kunde åberopa fordran på avgälden till kvittning av en skuld till S:t Erik. Föredragande i målet anförde bl.a. följande. S:t Erik antog nya stadgar, utan bestämmelse om avgäld, genom föreningsstämmobeslut d 23 okt och 26 nov 1991. Registrering kom emellertid inte att ske förrän d 24 aug 1995.Rättspraxis · p. 5 · s. 701