Rättsfall

NJA 1998 s. 552

Citera

NJA 1998 s. 552

BibTeX

@misc{nja-1998-s-552,
  author       = {{Högsta domstolen}},
  title        = {{NJA 1998 s. 552}},
  year         = {1998},
  howpublished = {Rättsfall}
}

Öppna i bibliografi

Dom

Hämtar dom…

Omtalad i rättsvetenskapen

9 hänvisningar i 7 artiklar · 9 stycken/fotnoter

Svensk rättspraxis: Avtals- och obligationsrätt 2005–20191 hänvisning

Johnny Herre, Svante O. Johansson · SvJT 2020 s. 828–1071 · 1 ställe

Samäganderättslagen är enligt ordalydelsen i 1 § tillämplig när två eller flera samfällt är ägare till fastighet, lös sak, aktie, obligation eller skuldebrev. Av 20 § framgår vidare att lagen också är tillämplig i fråga om samfällt innehavd tomträtt. I NJA 1995 s. 478 (se Herre, SvJT 2005 s. 681) fann HD att lagen i sina väsentliga delar är analogt tillämplig på bostadsrätt, som inte träffas av de egendomsslag som explicit anges i paragrafen. På motsvarande sätt ansågs i NJA 1998 s. 552 (se Herre, SvJT 2005 s. 681) lagen i sina väsentliga delar vara analogt tillämplig på ett bostadsarrende avseende mark med arrendatorerna tillhörig byggnad.Förpliktelsernas innehåll · p. 77 · s. 917

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Richard Hager · SvJT 2012 s. 885–932 · 1 ställe

1.1 Skydd mot hyresgästens borgenärer vid överlåtelse av lösöre till fastighetsägaren. I NJA 2007 s. 652 överlät en hyresgäst lösören (bl.a. maskiner) till fastighetsägaren men behöll för egen del besittningen till egendomen. Hyresgästen gick sedermera i konkurs och tvist uppkom rörande hyresgästens borgenärers rätt till egendomen. HD konstaterade att föremål som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren hör till fastigheten under förutsättning av att föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand, vilket innebar att de aktuella lösörena blev tillbehör till fastigheten genom fastighetsägarens förvärv. HD konstaterade vidare att, beträffande fast egendom, en överlåtelse blir gällande mot överlåtarens borgenärer i och med överlåtelseavtalet, men ifrågasatte om det till följd av att de aktuella föremålen inför överlåtelsen var lösören kunde vara motiverat att sakrättsliga regler om lösöre ändå skall tillämpas i fallet. HD fann det inte motiverat att göra avsteg från regeln om att sakrättsligt skydd mot borgenärerna uppkommer redan genom avtalet, bl.a. skulle ett alternativt krav på tradition omöjliggöra genomförandet av kommersiellt skyddsvärda transaktioner. Följaktligen hade fastighetsägaren erhållit sakrättsligt skydd mot borgenärerna redan genom avtalet. Den kan tilläggas att i den mån HD medgett undantag på så sätt som ifrågasattes ett sådant undantag skulle ha inneburit ett radikalt avsteg från de annars gällande fastighetsrättsliga principerna (2:4 och 2:7 JB) om när en del av en fastighet tillåts särskiljas i ett sakrättsligt perspektiv. 1.2 Samäganderättslagens 6 § analogt tillämplig vid jordbruksarrende. I NJA 2006 s. 678 begärde en av två ägare till en arrenderätt försäljning av densamma på offentlig auktion enligt samäganderättslagens (1904:48 s. 1) regler. Det rörde sig om ett jordbruksarrende (sidoarrende) och frågan var alltså om samäganderättslagens regler skulle tillämpas analogt. HD konstaterade att samäganderättslagen tillämpats analogt i NJA 1995 s. 478 beträffande en bostadsrätt och i NJA 1998 s. 552 beträffande ett bostadsarrende. I det första fallet motiverades tillämpningen av att bostadsrätt som förmögenhetstillgång är nära besläktad med äganderätten till en fastighet och i det senare fallet var det fråga om att det på arrendestället fanns byggnader tillhöriga arrendatorerna gemensamt och att det ansågs från praktisk och ekonomisk synpunkt naturligt att se arrendet och byggnaderna som en sammanhållen enhet. Det nu aktuella fallet med ett sidoarrende aktualiserade enligt HD frågor av mer grundläggande art. HD konstaterade att samäganderättslagen framför allt fyller ett konfliktlösningsbehov och att detta behov inte är begränsat till sådan egendom som uttryckligen regleras i samäganderättslagen. HD fann att, det med hänsyn till att lagstiftningen inte tillhandahåller någon annan metod för att lösa konflikter mellan samägarna vid nu aktuell egendom, bestämmelserna i 6 § bör kunna tillämpas analogt. HD förordnade därmed att arrenderätten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Nämnas kan att en invändning om att en analog tilllämpning var utesluten på den grunden att en överlåtelse av arrenderätten erfordrade jordägarens samtycke och att ett sådant samtycke inte var att räkna med, inte ansågs utgöra något hinder. Det fanns nämligen inte något i målet som visade att jordägaren generellt vägrade samtycke till överlåtelse och det fick ankomma på den gode mannen att vid en försäljning bevaka att det krav på samtycke som lagen uppställer blir iakttaget. 1.3 Tidigare sambos skyldighet att betala ersättning för nyttjande efter separation vid kvarboende. I NJA 2006 s. 206 hade efter separation förordnats att den ena sambon skulle bo kvar i den gemensamma bostaden; en med den andra sambon samägd bostadsrättslägenhet. Bodelningen kom att dröja flera år. HD fann att ersättning för nyttjandet skulle utgå. 1.4 Betalning med befriande verkan av hyra, vederlag, för nyttjande. I NJA 2005 s. 557 hade ett bolag till ett annat upplåtit en butikslokal på en fastighet samt en annan fastighet för lager och parkering. Det var uppenbart att en förutsättning var att både lokalen och den andra fastigheten skulle brukas tillsammans. Efter en tid såldes de båda fastigheterna och de kom därmed i skilda ägares händer. Nyttjanderättshavaren betalade hela det avtalade vederlaget till en av parterna och frågan var om betalningarna kunde göras gällande mot den andra parten. HD fann att tre alternativ var tänkbara i nu aktuell situation; dels att betalningen kunde göras till vem som helst av de båda fastighetsägarna, dels att betalningen skulle ske till varje fastighetsägare efter dennes andel i avtalsförhållandet, dels att betalningen skulle ske samfällt till de båda fastighetsägarna. HD uttalade att det första alternativet, som förutsatte avtal samt var ovanligt, inte var aktuellt, medan de två andra var tänkbara. HD diskuterade sedan om prestationerna på respektive sida var delbara men fann att oavsett vilket av de båda aktuella alternativen som gällde så hade betalning till den andra parten ändock inte gjorts med befriande verkan. Betalningen hade trots allt inte gjorts till den andra parten eller till en representant för denne och inte heller hade betalningen skett till fastighetsägarna gemensamt. Nyttjanderättshavaren förpliktigades därför att betala det belopp som belöpte på den andra partens fastighet (10 procent av det totala beloppet). 1.5 Hinder för verkställighet av avhysning. I NJA 2008 s. 910 hade hyresgästen efter det att ett beslut om att flytta från lägenheten vunnit laga kraft fortsatt att nyttja lägenheten och betalat hyra för densamma. Hyresvärden hade väntat mer än sex månader med att begära avhysning och under tiden skickat hyresavier till hyresgästen samt tagit emot hyra av hyresgästen. Hyresgästen väckte även sedermera talan mot hyresvärden om att ett nytt hyresförhållande uppkommit. Enligt 3:21, 2 st. UB gäller att verkställighet inte får äga rum, om svaranden gör gällande att något förhållande som rör parternas mellanhavande utgör hinder mot verkställighet och invändningen inte kan lämnas utan avseende. HD fann att hyresgästens invändning om att hinder mot verkställighet förelåg inte kunde lämnas utan avseende och verkställighet fick därmed inte ske. 1.6 Bulvanförhållande enligt 7:31 JB. I NJA 2003 s. 540 var det fråga om andrahandsupplåtelse av hyresrätt och om rättsförhållandet hade utnyttjats för att kringgå rättsskyddet för hyresgäster (7:31 JB). I fallet hyrde A.B. en lägenhet i en fastighet i Solna som ägdes av bolaget DR Fastigheter AB, i vilket bolag A.B. var delägare och styrelseledamot. A.B., som inte avsåg att bosätta sig i lägenheten, hyrde den för att i framtiden kunna hålla den till handa för något av sina barn; A.B. hyrde därför omedelbart ut lägenheten i andra hand till A.J. Några år senare såldes fastigheten till T:s Förvaltning AB (T:s). Efter köpet uppmanades A.B. av T:s att återlämna lägenheten och A.B. sade därför upp andrahandskontraktet med A.J. A.J. gjorde gällande att rättsförhållandet var sådant att A.J. för egen del skulle erhålla ett förstahandskontrakt med T:s avseende den aktuella lägenheten. HD uttalade att det av 7:31 JB framgår att en andrahandshyresgäst har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om det hade varit denne som upplåtit nyttjanderätten, när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Vidare konstaterades att bestämmelsen tillkom i anslutning till 1985 års lagstiftning om vissa bulvanförhållanden och i första hand tar sikte på den situation som föreligger när förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren eller intar en bulvanliknande ställning i förhållande till denne och att lagstiftaren har velat motverka främst att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett sådant läge kommer överens om att deras avtal skall upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller också utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra. Det är inte nödvändigt att avsikten med andrahandsupplåtelsen redan från början kan antas ha varit att i fastighetsägarens intresse kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren. HD uttalade vidare att det både enligt stadgandets ordalydelse och motiven framgår att det för att ett kringgående skall föreligga krävs ett illojalt förfarande, där andrahandshyresgästens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon lagbestämmelse ur spel. Av att det föreligger en intressegemenskap följer inte att det är fråga om ett illojalt förfarande. I det aktuella fallet skedde uppsägningen av A.B. mot dennes vilja och det ansågs inte vara fråga om ett kringgående av lag och inte heller hade det visats att bolaget eller A.B. på ett illojalt sätt utnyttjat A.J:s ställning som andrahandshyresgäst under hyrestiden. A.J. hade därmed inte någon rätt gentemot fastighetsägaren. 1.7 Fullmakt vid hyresnämnden att ingå förlikning. I RH 2005:50 hade en hyresgäst (en dotter) i ett ärende om återbetalning av för mycket erlagd hyra inställt sig genom sin mor. Modern uppgav inför hyresnämnden att hon hade fullmakt att företräda dottern. Hyresnämnden lämnade ett förlikningsförslag som innebar att hyresgästen (dottern) skulle återkalla sin ansökan till hyresnämnden och att hyresvärden skulle återkalla en ansökan till tingsrätten. Förlikningsförslaget accepterades och ärendet avskrev. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och visa målet åter tid för fortsatt behandling. Hyresgästen hävdade att uppdraget var begränsat och inte innefattade den ingångna förlikningen. Hovrätten konstaterade att hyresgästen uppgett att hon gett modern i uppdrag att inställa sig i hyresnämnden i hennes ställe. Vidare konstaterade hovrätten att hyresnämnden själv avgör om fullmakt skall visas upp eller inte och om omständigheterna inte föranleder någon annan bedömning kan hyresnämnden godta en muntlig fullmakt även när den endast åberopas av ombudet självt. När det gäller frågan om behörighet konstaterades att det saknas direkt tillämpliga lagregler härom och att det i den äldre förvaltningslagen för vägledning i frågan hänvisas till bl.a. rättegångsbalken. Av rättegångsbalken följer att en inskränkning i behörigheten endast gäller om den kommit till rättens eller motpartens kännedom. Hovrätten fann att, då det inte framkommit något som bort ge hyresnämnden anledning att ifrågasätta att modern haft fullmakt att företräda dottern, och någon inskränkning av denna inte kommit till hyresnämndens eller motpartens kännedom, modern var behörig att ingå träffad förlikning. Det kan konstateras att hovrätten i princip följde rättegångsbalkens regler och att detta kunde stödjas på vissa uttalanden i äldre förarbeten, men det kan noteras att det i dessa förarbeten också hänvisas till att vägledning kan hämtas ur avtalslagen. Avtalslagens bestämmelser hade dock, såvitt kan bedömas av referatet i fallet, så att säga lett till motsatt bedömning och det kan därför åtminstone diskuteras om en annan tillämpning hade varit att förorda. 1.8 Talerätt mot inskrivningsbeslut samt inskrivnings beviljande. RH 2007:74. Länsstyrelsen överklagade inskrivningsmyndighetens beslut om att bevilja inskrivning av nyttjanderätt. Länsstyrelsen hade enligt miljöbalken förelagt en fastighetsägare att utföra undersökningar och utredningar vid ett förorenat område på och i anslutning till två innehavda fastigheter. Länsstyrelsen hade vidare förbjudit fastighetsägaren att överlåta fastigheterna innan det förelagda arbetet var slutfört. Fastighetsägaren upplät, utan att först ha efterkommit föreläggandet, nyttjanderätt och nyttjanderättshavaren beviljades sedermera inskrivning. Enligt nyttjanderättsavtalet gavs nyttjanderättshavaren tilllåtelse att bebygga fastigheten, rätt att såsom ställföreträdare för fastighetsägaren agera i dennes namn samt i övrigt rätt att nyttja markområdet för dennes verksamhetsutövning. Det framgick vidare av avtalet att nyttjanderättshavaren var medveten om att området var starkt förorenat, men att denne inte var ansvarig för de undersökningar och eventuella saneringar som ålagts fastighetsägaren. Länsstyrelsen överklagade inskrivningen och hävdade att den stod i strid med överlåtelseförbudet och att länsstyrelsen har ett av rättsordningen skyddat intresse att bevaka att saneringskraven inte kringgås. Hovrätten konstaterade att ett beslut av inskrivningsmyndigheten enligt 19:32 JB får överklagas av den som beslutet rör om det har gått honom eller henne emot. Hovrätten fann att länsstyrelsen hade besvärsrätt. När det härnäst gällde prövningen i sak fann hovrätten att det var uppenbart att det aktuella upplåtelseavtalet var ett försök att kringgå länsstyrelsens föreläggande och upplåtelsen stod därmed i strid mot de gällande inskränkningarna i fastighetsägarens rätt att förfoga över fastigheten. Ansökan om inskrivning avslogs. 1.9 Nödvändig processgemenskap? I RH 2004:2 hade en av två medhyresgäster tillåtits ingå ett eget hyresavtal avseende den aktuella lägenheten och senare medgetts byta densamma mot två andra hyresrätter. Nödvändig processgemenskap ansågs inte föreligga, se vidare angående fallet nedan under 3.18. 1.10 Avgjord preliminärfråga — rättegångshinder? I RH 2004:91 hade i ett ärende hos hyresnämnden om uppskov med avflyttning från en lokal hyresgästen påstått att hyresvärden återtagit sin uppsägning med den följden att hyresavtalet alltjämt var gällande. Hyresnämnden hade funnit att så inte var fallet och beviljat hyresgästen uppskov med avflyttningen. Hyresgästen väckte sedermera talan i allmän domstol om fastställelse av att hyresavtalet var gällande på den grunden att hyresvärden återtagit sin uppsägning. Hovrätten fann att frågan om uppsägningen var återtagen eller inte hade haft omedelbar betydelse för prövningen av om uppskov skulle beviljas. Hovrätten konstaterade därför att den i målet aktuella frågan redan var rättskraftigt avgjord av hyresnämnden som en s.k. preliminärfråga och avvisade därför hyresgästens talan. Se även angående rättskraft HD:s dom i NJA 2011 s. 316 nedan under 3.2. 1.11 Rättegångshinder — lis pendens och immunitet. I RH 2004:52 hade en bostadsrättsförening hos kronofogden ansökt om avhysning av en bostadsrättshavare då denne vägrat föreningen tillträde till lägenheten och lägenheten därför förverkats. Kronofogden förpliktigade genom ett utslag bostadsrättshavaren att flytta från lägenheten. Innan detta beslut vunnit laga kraft väckte föreningen talan om att bostadsrättshavaren skulle förpliktas att flytta från lägenheten p.g.a. vanvård. Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning att det förelåg rättegångshinder med stöd av 13:6 och 42:4 RB och talan avvisades. I NJA 2009 s. 905 ansågs inte en främmande stat (Belgien) ha rätt att åberopa immunitet som rättegångshinder mot en talan grundad på avtal om hyra av lokal för statens ambassad i Sverige. 1.12 Resning i hyresmål. I NJA 2006 s. 635 beviljades resning då en hyresgäst ansågs haft giltig ursäkt enligt 58:1, 2 st. RB att inte förete ett studieintyg bl.a. till följd av ombudets sjukdom. 1.13 Betydelsen av underlåtenhet att i hyresmål i sak bemöta motparts påstående. I RH 2010:42 underlät en hyresgäst att inställa sig till sammanträde vid hyresnämnden och denne bemötte inte heller i hovrätten hyresvärdens uppgifter i sak om misskötsamhet. Hovrätten fann att det av allmänna processrättsliga principer följer att en parts underlåtenhet att bemöta motpartens påståenden om ett rättsfaktum inte innebär att det erkänts, istället kan underlåtenheten endast ges viss bevisverkan. Hyresvärden ansågs i fallet ha fullgjort sin bevisbörda. 1.14 Intresse av att få överklagande prövat. I RH 2006:35 hade hyresnämnden bifallit hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande (bostadshyra). Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut, men flyttade sedermera ut ur lägenheten och meddelade även hyresvärden härom samt återlämnade nycklarna. Hyresgästen ansågs med hänsyn till detta sakna rättsligt intresse av att få sitt överklagande prövat och detsamma avvisades.Allmänna spörsmål · p. 1 · s. 888

Om departementspromemorior1 hänvisning

Bertil Bengtsson · SvJT 2010 s. 105–119 · 1 ställe

I en del fall av större intresse i detta sammanhang har man hänvisat till en promemoria som stöd för att gällande rätt har viss innebörd. Ibland anförs propositionen samtidigt (NJA 1986 s.539, NJA 2006 s.592, NJA 2007 s.451), och då är väl dess uttalanden viktigast; men det händer också att promemorian ensam anses ge besked i en fråga av betydelse för avgörandet. Detta har förekommit i NJA 1981 s.452 (Ds Ju 1978:5, om användning av sluten ungdomsvård), NJA 1982 s. 778 (Ds K 1980:14, om felparkering på tomtmark), NJA 1994 s.760 (Ds 1990:91, om värdering av konvertibla skuldebrev), NJA 1995 s.478 (Ds 1994:7, om tillämpning av samäganderättslagen på bostadsrätt), NJA 1998 s. 552 (åter Ds 1994:7. om tillämpning av samäganderättslagen i vissa fall), NJA 2007 s. 131 (Ds 2004:47, om undantag från lönegaranti), och NJA 2007 s.584 (Ds 2007:10, om innebörd av kränkning). Ibland har då promemorian inte lett till lagstiftning i det aktuella avseendet, men den har ändå ansetts ha intresse i sammanhanget. Det har också förekommit att en skiljaktig (eller två skiljaktiga) på samma sätt hänvisat till promemorian; se NJA 1984 s. 76 (Ds Ju 1973:14, om tagande i förvar), NJA 1993 s. 292 (Ds Ju 1972:4, om omfattningen av svensk jurisdiktion), NJA 2007 s.862 (åter Ds 2007:10, om tillämpning av skadeståndslagen vid brott mot Europakonventionen), och NJA 2008 s.740 (Ds 2005:34, om klander av bodelning).Promemoriorna som rättskälla · p. 4 · s. 114

Om indragning av bostadsrätt2 hänvisningar

Jonny Flodin · SvJT 2008 s. 274–291 · 2 ställen

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Anders Victorin · SvJT 2005 s. 412–436 · 1 ställe

1.1 Sakrättslig ställning av hyra avseende bostadsrättslägenhet. I RH 2002:9 ägde ett företag en bostadsrätt. Bostadsrätten var uthyrd till en enskild person, som tidigare varit hyresgäst i lägenheten innan fastigheten ombildades till bostadsrätt. (Företaget hade tidigare varit fastighetsägare och bostadsrätten till lägenheten uppläts enligt äldre bestämmelser till företaget, som sedan tecknade hyresavtal med den sittande hyresgästen.) Företaget gick i konkurs och konkursboet yrkade att hyresrätten inte var gällande mot konkursboet. Som grund för talan anförde konkursboet att bostadsrätten är lös egendom och att nyttjanderätt till lös egendom inte har sakrättslig verkan. — Svea hovrätt ansåg emellertid att principen köp bryter legostämma inte kan tilllämpas undantagslöst. I analogi med vad som gäller med avseende på hyra av hus på ofri grund, som uttryckligen omfattas av reglerna i 7 kap. jordabalken och med hänsyn till sociala skyddsaspekter samt med hänsyn till att parternas långvariga hyresförhållande ansåg hovrätten att den aktuella hyresrätten i sakrättslig hänseende borde bedömas på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken. Hyresrätten ansågs därför gällande mot konkursboet. 1.2 Sakrättslig ställning av hyresrätt vid ombildning till bostadsrätt. I rättsfallet RH 2001:53 hade säljaren i ett köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt ombildningslagen, garanterat att inga nya hyresavtal skulle tecknas. Innan föreningen antagit hembudet upplät likväl säljaren skriftligt nya hyresavtal. Hyresavtalen, ansågs gällande mot föreningen, oavsett om hyresgästerna varit i ond tro beträffande avtalsbestämmelsen. Skriftlig avtal och tillträde hade skett enligt reglerna i 7 kap. 13 § jordabalken. Att säljaren hade brutit mot avtalet var en annan sak. 1.3 Äganderätt till förbättringsarbeten som utförs av hyresgäst. I NJA 2002 s. 561, som i grunden gällde gåvobeskattning av en tillbyggnad till ett hus, som hyresgästen utfört, uppkom frågan om när tillbyggnaden blivit hyresvärdens egendom. En oenig Högsta domstol ansåg, såvitt man kan förstå, att reglerna om accession skulle tillämpas, så att tillbyggnaden, som inte kunde tas bort utan skador på den ursprungliga byggnaden, blivit fastighetsägarens egendom så snart den utförts. Avsikten hos hyresgästen (föräldrar till barn, ägde fastigheten) torde från början varit att tillbyggnaden skulle tillfalla barnen. Gåvan fullbordades därmed i samband med att tillbyggnaden fullbordades. Beroende på omständigheterna kan hyresgästen i ett sådant fall betinga sig ersättning, men om något sådant var det inte fråga i fallet. — Minoriteten såg inga skäl att frångå huvudregeln i 2 kap. jordabalken att tillbyggnaden tillhörde hyresgästen och därmed utgjorde lös egendom. 1.4 Utmätning av säkerhetsöverlåten egendom. I RH 1998:34 hade en kvinna säkerhetsöverlåtit en byggnad på ofri grund jämte, med jordägarens tillstånd, nyttjanderätten till markområdet. Därefter hade hon överlåtit byggnaden till en tredje person och något dessförinnan ingick jordägaren ett avtal om bostadsarrende med samma person. Kreditgivaren krävde betalning och kronofogdemyndigheten tog byggnaden och arrenderätten i mät för fordran mot säkerhetsöverlåtaren. Den nye ägaren krävde att utmätningen skulle hävas. Göta hovrätt fann att äganderätten till byggnaden eller arrenderätten inte övergått genom säkerhetsöverlåtelsen. Däremot hade byggnaden senare överlåtits och jordägaren hade upplåtit nyttjanderätten till marken till en annan person. Eftersom sakrättsligt skydd vid säkerhetsöverlåtelse uppkommer redan genom avtalet (NJA 1912 s. 311 och 1952 s. 407) hade förvärvaren övertagit egendomen med den belastning som säkerhetsöverlåtelsen inneburit, oaktat att han varit i god tro och tillträtt byggnaden. Emellertid fanns i fallet inte någon exekutionstitel riktad mot förvärvaren. Därmed fanns inga förutsättningar att bifalla kreditgivarens krav på utmätning. — Fallet kan sägas innebära att hovrätten godtar säkerhetsöverlåtelse av byggnad och nyttjanderätt (med jordägarens medgivande). Emellertid måste en begäran om utmätning rikta sig förvärvaren som ägare av den genom säkerhetsöverlåtelse ”pantsatta” egendomen. Egendomen svarar alltjämt för fordran. 1.5 Samäganderättslagen analogt tillämplig vid bostadsarrende. I NJA 1998 s. 552 gällde frågan om ideella andelar i ett bostadsarrende med byggnad som tillskiftats ägarna efter ett arvskifte skulle, i enlighet med den ena ägarens önskemål, kunna gemensamt utbjudas på offentlig auktion. Den andra ägare motsatte sig detta och ansåg att arrenderätt inte omfattades av samäganderättslagen. Högsta domstolen fann att samäganderättslagen analogt var tillämplig och hänvisade till att tomträtt omfattas samt till tidigare rättspraxis, där byggnad på ofri grund ansetts omfattas (NJA 1916 s. 104, NJA 1984 s. 45) liksom bostadsrätt (NJA 1995 s. 478). Även om tomträtt och bostadsrätt ger ett starkare skydd för nyttjanderättshavaren än bostadsarrende, ger dock bostadsarrendet ett betydande skydd, främst genom bestämmelserna om rätt till förlängning av arrendeavtalet och rätt till överlåtelse av arrenderätten. Också från praktisk och ekonomisk synpunkt ter det sig naturligt att se arrendet och de byggnader arrendatorn äger som en sammanhållen enhet. 1.6 Köplagen tillämplig vid köp av aktier i ett fastighetsaktiebolag. I RH 1999:138 ställdes frågan om köplagen eller jordabalken var tillämplig vid köp av aktier i ett bolag till vilken nyttjanderätten till en lägenhet var kopplad. Säljaren, som hade känt till att lägenheten var behäftad med ett fel, bestående i att ett sopnedkast gick genom en av garderoberna i sovrummet, men inte upplyst köparen om detta, ansågs ha handlat mot tro och heder. Hovrätten fann att ansvaret skulle bedömas enligt köplagens regler om prisavdrag i 38 §, en nog så naturlig slutsats, inte minst med hänsyn till att ett sådant förvärv måste anses ligga närmare ett förvärv av bostadsrätt än fast egendom. Hovrätten uppskattade prisnedsättningen till 300 000 kr av köpeskillingen om 1 900 000 kr. 1.7 Hyra för bostad till annan än hyresvärden? I RH 2000:5 hade en hyresgäst i ett servicehus betalat hyra till hyresvärden och dessutom avgift för tillgång till viss service i anslutning till boendet till kommunen. Eftersom avgiften betalades till någon annan än hyresvärden ansågs den inte utgöra hyra. 1.8 Omfattar förmånsrätten för hyra också moms? I rättsfallet NJA 2002 s. 351 (samt i notisfallet NJA 2002 C 24) diskuterades frågan om hyresvärdens förmånsrätt avseende tre månadshyror i hyresgästens konkurs enligt de tidigare gällande reglerna i 5 § 1 st. 1 förmånsrättslagen också omfattande kravet på moms i ett läge där hyresvärden och hyresgästen är mervärdesskattepliktiga. Resonemanget bygger på mervärdesskattereglernas konstruktion. — Hyresvärden måste erlägga moms, även om hyresgästen inte betalar, men reglerna i mervärdesskattelagen ger den momsskyldige rätt att minska mervärdesskatteunderlaget om han gör en kundförlust. Om förlusten är total blir hyresvärden fullt kompenserad, men om förlusten endast är partiell måste en proportionering ske. Skulle sålunda hyresvärden, efter att ha tillgodoräknats kompensation för full förlust, erhålla utdelning i hyresgästens konkurs, fastställs ett nytt beskattningsunderlag på 80 % av det erhållna beloppet och på detta måste moms erläggas med 25 %. Om hyresvärden erhåller utdelning motsvarande tre månaders hyra utan kompensation för mervärdesskatt måste han alltså trots det betala moms på det utdelade beloppet. Den förlust han gör genom att han blir tvungen att avvara 20 % av det erhållna beloppet till skattebetalning blir inte kompenserad genom skattereglerna. Slutsatsen av resonemanget blev därför att beloppsbegränsningen tre månaders hyra avser den avtalade hyresfordran, inklusive mervärdesskatt, för tre månader. — Rättsfallet saknar numera intresse, eftersom 5 § förmånsrättslagen upphört att gälla (SFS 2003:535). Men det har ändå tagits med, eftersom resonemanget möjligen talar för att moms skall jämställas med hyra också i andra sammanhang, t.ex. förverkande vid för sent inbetald hyra. Se även NJA 1999 s. 617 betr. tillämpningen av 12 kap. 31 § jordabalken före 2004 års lagändring. 1.9 Novation av hyresfordran. I RH 2001:49 gällde frågan om den 2åriga preskriptionstiden enligt 12 kap. 61 § jordabalken avseende fordringsanspråk på grund av hyresförhållande hade löpt ut. Situationen var den att hyresgästen under hyresförhållandet ådragit sig en hyresskuld. Emellertid hade hyresgästen i en särskild skuldförbindelse, upprättad några månader efter avflyttningen från lägenheten, förbundit sig att betala skulden på ca 37 000 kr. En oenig hovrätt fann att genom skuldförbindelsen ett nytt fordringsförhållande uppstått, fristående från det bakomliggande hyresförhållandet. Det är m.a.o. frågan om novation. Stöd för detta står inte att finna i förarbetena till hyreslagstiftningen, men väl i förarbetsuttalanden till annan lagstiftning, bl.a. atomansvarighetslagen och lagen om inrikes vägtransport. Inte heller kunde reglerna om 3-årig preskriptionstid i 2 § preskriptionslagen anses tillämpliga utan hovrätten fann att reglerna om 10årig preskription gällde. 1.10 Begreppet total sublokation. I rättsfallen NJA 2001 s. 241 (I och II) hade Högsta domstolen anledning att ta ställning till begreppet total sublokation av bostadsrättslägenhet. I det första fallet hade bostadsrättshavaren hyrt ut en del av lägenheten — ett mindre sovrum, där möbler förvarades, omfattades inte av avtalet. Bostadsrättshavaren hade aldrig bott i lägenheten, medan hyresgästen disponerat resten av lägenheten inräknat badrum och kök. Den enda kontakten bostadsrättshavaren hade med lägenheten var att hennes sambo någon gång i månaden tittade till den, efter att i förväg ha anmält sin ankomst. Hösta domstolen fann att hyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och att bostadsrättshavaren därför upplåtit hela lägenheten i den mening som avses i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.Allmänna spörsmål · p. 1 · s. 413

Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20042 hänvisningar

Johnny Herre · SvJT 2005 s. 550–760 · 2 ställen

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Laila Zackariasson · SvJT 2003 s. 753–954 · 1 ställe

I nästa rättsfall av intresse, NJA 1998 s. 552, var frågan om SamägL var analogt tillämplig på ett bostadsarrende avseende mark där byggnader som tillhörde arrendatorerna var uppförda. Högsta domstolen konstaterade bland annat att det i tidigare praxis förutsatts att byggnad på ofri grund omfattades av lagen (se NJA 1916 s. 104). Från praktisk och ekonomisk synpunkt tedde det sig naturligt att se arrendet och de byggnader som arrendatorn ägde på arrendestället som en sammanhållen enhet. Om det var aktuellt med en försäljning enligt samäganderättslagen av ett bostadshus på ett arrendeställe framstod det därför som väl förenligt med samäganderättslagens syfte att möjlighet gavs delägare att i samma ordning få upplöst också den gemensamma arrenderätten. Samäganderättslagen borde därför i sina väsentliga delar anses analogt tillämplig även på bostadsarrende vid försäljning enligt lagen av bostadshus som arrendatorerna gemensamt ägde. Det konstaterades att vad som föreskrevs i 10 kap. 7 § JB om jordägares samtycke och hembud skulle iakttas vid försäljningen. Högsta domstolens beslut innebar att arrenderätten och på arrendestället befintliga byggnader skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion för delägarnas gemensamma räkning.Inledning · p. 511 · s. 950