Rättsfall

NJA 1998 s. 430

Rättskälldiskussion

Citera

NJA 1998 s. 430

BibTeX

@misc{nja-1998-s-430,
  author       = {{Högsta domstolen}},
  title        = {{NJA 1998 s. 430}},
  year         = {1998},
  howpublished = {Rättsfall}
}

Öppna i bibliografi

Dom

Hämtar dom…

Omtalad i rättsvetenskapen

2 hänvisningar i 2 artiklar · 2 stycken/fotnoter

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Richard Hager · SvJT 2012 s. 885–932 · 1 ställe

Däremot kan, fann hovrätten vidare, fastighetsägaren och förstahandshyresgästen — även för en prolongerad giltighetstid — avtala bort den möjlighet som annars finns för en hyresgäst vid bostadsupplåtelser att begära villkorsändringar och en prövning enligt bruksvärdesreglerna. Bevisbördan för att ett sådant avtal ingåtts ligger på fastighetsägaren. I fallet ansågs det inte visat att parterna har avtalat bort kommunens möjlighet att begära en ändring av hyresvillkoren. Kommunen ansågs dock inte ha rätt att ändra sin framställning från en ansökan om medling enligt 12:58 a JB till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt 12:54 JB och därmed kunde inte hyresvillkoren prövas inom ramen för det aktuella ärendet. 3:16 Störningar i boendet — förverkande. I RH 2004:38 fann hovrätten att, med bortseende från Bostadsdomstolens tidigare praxis, bestämmelsen i 12: 42, 3 st. JB om att uppsägning av ett bostadshyresavtal enligt 6 p. i samma paragrafs 1 st. på grund av störningar i boendet inte får ske förrän socialnämnden underrättats enligt 12:25, 2 st. JB skall tillämpas lika oavsett om uppsägningen gjorts till omedelbart upphörande (förverkandetvist) eller med iakttagande av uppsägningstid till hyrestidens utgång (förlängningstvist). Hovrätten diskuterade frågan när i tiden socialnämnden skall meddelas och konstaterade att hyresvärden har viss frihet att göra egna bedömningar, men att det normalt bör vara så att hyresvärden underrättar socialnämnden i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse om rättelse. Enligt hovrätten kan det dock undantagsvis finnas anledning för hyresvärden att dröja något med underrättelsen exempelvis med hänsyn till störningarnas art. I ett sådant fall bör det vara möjligt för hyresvärden att avvakta en kortare tid med underrättelsen till socialnämnden, dock måste enligt lagtextens ordalydelse socialnämnden alltid ha blivit underrättad när uppsägningen görs. I det aktuella fallet hade socialnämnden underrättats samma dag som uppsägningen vilket inte ansågs förenligt med 12:42, 3 st. JB och hyresrätten var därmed inte förverkad. Hyresavtalet upphörde dock på annan grund till följd av störningarna (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2006:72 hade en hyresgäst oprovocerat misshandlat en granne i trapphuset och samtidigt uttalat ett allvarligt hot mot denne. Hyresgästen dömdes för misshandel och olaga hot. Hovrätten fann att det inträffade var att bedöma som en särskilt allvarlig störning i boendet jämlikt 12:25, 3 st. JB och att hyresrätten var förverkad enligt 12:42, 1 st., 6 p. och 4 st., samt 12:46, 1 st., 1 p. JB. I NJA 2008 s. 243 hade en hyresgäst misshandlat en granne och sedermera dömts för gärningen. Hyresvärden hade avvaktat med uppsägningen till dess domen vunnit laga kraft, vilket skedde nästan två och ett halvt år efter den aktuella misshandeln. Hyresgästen hade nekat till misshandeln. Tingsrätten fann att det var fråga om en särskilt allvarlig störning (12:25, 3 st. JB) samt att hyresvärden hade haft rätt att avvakta utgången i brottmålet med hänsyn till omständigheterna i fallet innan denne ansökt om handräckning hos kronofogdemyndigheten med verkan att uppsägning skett. Det påpekades att hyresvärden kort tid efter hovrättens dom i brottmålet ansökt om handräckningen. Hyresrätten var förverkad (12:42, 1 st., 6 p. och 4 st.). Hovrätten fastställde sedermera tingsrättens dom och HD fastställde hovrättens dom. 3.17 Besittningsskydd — bostad. I RH 2003:35 hade hyresgästen och dennes bekanta olovligen befattat sig med narkotika i lägenheten. En fråga rörde om hyresavtalet skulle upphöra enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB, dvs. om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. Hovrätten fann att den brottsliga verksamhet det varit fråga om inte innebar att kontraktet kunde anses förverkat och vidare att enbart den omständigheten att brottslig verksamhet pågått i lägenheten och fastigheten inte bör kunna läggas till grund för ett beslut med stöd av 12:46, 1 st., p. 2 JB om verksamheten inte skulle omfattas även av förverkandereglerna. Hovrätten fann vidare att den brottsliga verksamheten inte lett till några störningar för andra hyresgäster och att inte heller hyresgästen kan anses misskött sig så att denne åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. I RH 2004:5 hade en hyresgäst uppställt villkor om ersättning vid byte av lägenheten. Hyresgästen hade begärt 350 000 kr för byte till en annan hyresrätt. Hovrätten konstaterade att hyresgästens förfarande är straffbart enligt 12:65 JB och det fick anses strida mot de grundläggande skyldigheter som en hyresgäst har gentemot sin hyresvärd. Hovrätten fann att hyresgästen genom sitt handlingssätt i hög grad åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst att det därför inte kan anses oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet får upphöra enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB. I RH 2004:7 där det bl.a. var fråga om uppsägning till följd av förverkande (12:46, 1 st., 1 p. JB) hade hyresvärden anmodat hyresgästen att vidta rättelse samt sagt upp hyresvärden i samma handling. Uppsägningen ansågs inte ha föregåtts av en korrekt rättelseanmaning och avtalet kunde inte upphöra på den grunden att hyresrätten förverkats. I fallet upphörde dock avtalet enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB då hyresgästen utsatt sina grannar för störningar. I RH 2004:9 var det fråga om en kommun som hyrde en bostadslägenhet för att i sin tur hyra ut den till familjer med behov av övergångsbostad; vid den aktuella prövningen var dock lägenheten inte uthyrd i andra hand. Hyresvärden hade sagt upp lägenheten och åberopade behov av lägenheten som evakueringsbostad vid ombyggnad och renovering samt att lägenheten därefter skulle upplåtas med bostadsrätt. En intresseavvägning enligt 12:46, 1 st., 10 p. JB gjordes. Hovrätten anförde att enligt Bostadsdomstolens tidigare praxis i princip två krav kan ställas upp för att en juridisk person skall ha ett sådant behov av lägenheten som tillmäts betydelse vid intresseavvägningen och som i sådana fall gäller till förmån för den som enligt avtalet har sin bostad i lägenheten. Dels skall lägenheten vara hyrd för att upplåtas åt en fysisk person som bostad, dels krävs att lägenheten vid tidpunkten för prövningen av förlängningstvisten är upplåten på detta sätt. I det aktuella fallet fann dock hovrätten att det faktum att lägenheten vid prövningen inte var uthyrd inte utgjorde skäl nog att bryta besittningsskyddet. Detta följde av att kommunen hade ett kontinuerligt behov av lägenheten och att det var förståeligt att lägenheten under tvisten fick stå tom med hänsyn till att det får anses känsligt att placera andrahandshyresgäster i den under tiden. Vad som förevarit beträffande lägenhetens användning med vidareupplåtelser med mycket korta, tidsmässiga intervaller ansågs ligga inom den gräns som fick tålas vad gäller olägenheter för både hyresvärd och grannar. Hovrätten jämförde med situationen beträffande studentlägenheter. Intresseavvägningen utföll till hyresgästens förmån och kontraktet förlängdes. RH 2004:10 rörde frågan om en lägenhet belägen i Göteborg ansågs utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet och åberopat behov av lägenheten som evakueringsbostad. Hyresgästen som hade sin permanentbostad i Norsesund, ca 37 km utanför Göteborg, åberopade behov av lägenheten som nödvändigt bostadskomplement med hänsyn till dennes sambo. Sambon arbetade i Göteborg, men trots dennes oregelbundna arbetstider ansågs avståndet mellan permanentbostaden och arbetsplatsen i Göteborg ligga inom pendlingsavstånd med hänsyn till tillgängliga kommunikationer. Lägenheten ansågs därmed inte utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. I ett sådant fall där hyresvärden har ett sakligt skäl, men där hyresgästen saknar ett skyddsvärt intresse utfaller i regel intresseavvägningen till hyresvärdens förmån och det synes då inte bli fråga om någon intresseavvägning i egentlig mening, jfr även RBD 18:83. Hyresvärdens intresse av att använda lägenheten som evakueringsbostad gav följaktligen utslag och hyresavtalet upphörde. I det ovan nämnda, se föregående avsnitt, RH 2004:38 bröts besittningsskyddet enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB p.g.a. störningar. I RH 2004:47 hade hyresgästen deponerat hela hyran för lägenheten under perioden oktober 1999–maj 2002 under åberopande av 1927 års lag om nedsättning av pengar hos myndighet. Det deponerade beloppet gjordes i maj 2002 tillgängligt för hyresvärden (ett aktiebolag). Skälet till att hyresgästen deponerade hyra var att denne hävdade att det förelåg ovisshet beträffande vem som ägt rätt att företräda hyresvärden (aktiebolaget). Hyresvärden sade sedermera upp hyresrätten och anförde att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). Hovrätten konstaterade att betalning i hyresförhållanden enligt 12:20, 2 st., 2 men. JB alltid kan ske med befriande verkan till hyresvärden genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Med hänsyn till att hyresgästen med stöd av denna regel vid ovisshet kan betala hyran i strid med en anvisning från någon som uppger sig företräda hyresvärden är det vid betalning av hyror oväsentligt vem som är rätt ställföreträdare för hyresvärden och utrymmet för att tillåta deponering i hyresförhållanden på nu aktuell grund är därför begränsat. Den osäkerhet i fallet som förelegat om vem som hade rätt att företräda hyresvärden härrörde från en tvist om rätten till aktierna i det uthyrande aktiebolagets moderbolag och hyresgästen hade även erhållit motstridiga besked beträffande hyresbetalningarna. Hovrätten fann att hyresgästen inte haft laglig grund för att deponera hyresbetalningarna och hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra bifölls. I RH 2004:57 hade hyresgästen med hyresvärdens godkännande under en rad år hyrt ut lägenheten i andra hand, men för hyresvärden vid upprepade tillfällen visat upp ett annat andrahandskontrakt än det verkliga. I det uppvisade kontraktet hade hyran satts lägre än den som i verkligheten utgick. Hovrätten fann att det varit fråga om ett systematiskt vilseledande av hyresvärden. Hovrättens uttalade att det generellt sett är fråga om ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser om denne lämnar hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för hyresförhållandet. Hovrätten fann att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2005:22 fann hovrätten att beviskravet för att villkor om särskild ersättning ställts upp inte var uppfyllt och därmed bröts inte besittningsskyddet i enlighet med 12:46, 1 st., 2 p. JB. I fallet var det fråga om byte där bytesobjektet, en fastighet, hävdades ha prissatts så lågt att det därmed utgått särskild ersättning för aktuell hyresrätt. Utgångspunkten för bedömningen var att ett köpekontrakt hade tecknats för fastigheten med en köpeskilling på 4 miljoner kr. Vissa besvärande omständigheter förelåg vidare som att hyresgästerna uttalat att det börjar ”dra ihop sig lite för oss att på något sätt kunna förädla det värde som trots allt finns i vårt boende” och att fastigheten hade utannonserats för ”4 575 000 kr + hyresrätt”. Det förelåg vidare ett värderingsintyg som pekade på att fastigheten var värd mellan 5 och 5,8 miljoner kr, men det förelåg å andra sidan ytterligare ett värderingsintyg som pekade på att fastigheten hade ett värde någonstans i intervallet 3,8 till 4,6 miljoner kr. Sammanfattningsvis fann som redan nämnts hovrätten att det inte var styrkt att villkor om särskild ersättning hade ställts upp. I RH 2005:32 hade hyresgästen lämnat oriktiga uppgifter till hyresvärden och till hyresnämnden i syfte att få till stånd ett byte. Oriktigheten bestod i att byteskontrahenten inte hade haft någon lägenhet att byta med. Hovrätten fann med hänvisning till det ovan nyss nämnda RH 2004:57 att hyresgästen genom att ha lämnat de oriktiga uppgifterna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2006:19 hade hyresgästen förklarat att denne ville ha ekonomisk ersättning för att överlåta lägenheten men inte nämnt något särskilt belopp. Hovrätten fann att hyresgästen därigenom uppställt krav på ersättning och att det inte kunde anses oskäligt att hyresavtalet upphör enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB. I RH 2006:34 hade hyresgäster i strid med de allmänna ordningsreglerna satt upp parabolantenner så att dessa kom att befinna sig utanför husets fasadliv. Hyresvärden sade upp hyresgästerna och hävdade att dessa åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärden anförde i första hand säkerhetsaspekter för att motsätta sig nu aktuella parabolantenner och att en hyresvärd hade rätt att göra en generell riskbedömning utan att behöva ta ställning till om den enskilda antennen i sig utgjorde en risk. Hovrätten fann att parabolantennerna satts upp i strid med ordningsföreskrifterna och att hyresvärden hade rätt att göra generella riskbedömningar. Vidare uttalades att den informationsfrihet enligt Europakonventionen och RF samt YGL som hyresgästerna hänvisade till inte hade sådan bäring på tvisten att den kunde tillmätas någon egentlig betydelse. Hovrätten fann sammanfattningsvis att hyresgästerna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). Sedermera anmälde hyresgästerna till en av de nu uppsagda hyresrätterna Sverige till Europadomstolen för brott mot artikel 10 i Europakonventionen som bl.a. innefattar rätt till informationsfrihet. I sammanhanget måste nämnas att hyresgästerna efter hovrättsdomen hade givits möjlighet att bo kvar i lägenheten under förutsättning av att parabolantennen monterades ned, men de hade valt att flytta. Europadomstolen (ECHR 23883/06, 16 december 2008) fällde Sverige och utdömde skadestånd för brott mot artikel 10 i Europakonventionen. Domstolen fann att, även om de svenska rättsinstanserna har visst utrymme till skön i sina bedömningar, ingreppet i hyresgästernas informationsfrihet inte var nödvändigt i ett demokratiskt samhälle och Sverige hade därför inte uppfyllt sin skyldighet att värna informationsfriheten. Tilläggas kan att en av de andra hyresgästerna i hovrättsavgörandet sedermera även begärt och av JK den 11 juli 2011 beviljats skadestånd för den kränkning av Europakonventionen som ägt rum. I RH 2010:84 hade hyresgästen vid ett telefonsamtal hotat en hos hyresvärden anställd person att döda henne. Hovrätten fann att, trots att det var fråga om hot vid ett enstaka tillfälle, hyresgästen grovt har brustit i skyldigheten att iaktta gott skick och därmed åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). 3.18 Medhyresgäst rätt enligt 12:47 JB när lägenheten överförts på den andra hyresgästen. I RH 2004:2 innehade två gifta makar en hyresrätt. Efter en dom på äktenskapsskillnad förordnades att den ena maken interimistiskt skulle bo kvar till dess att bodelning skulle ske. Sedermera överfördes hyresrätten på den kvarboende maken som följaktligen medgavs att teckna ett eget hyreskontrakt till lägenheten dock utan att bodelning hade skett och utan att den andra maken medgett detta. Ytterligare en tid senare tilläts den kvarboende att byta lägenheten mot två andra hyresrätter. Den make som flyttat från lägenheten yrkade nu att denne skulle förklaras vara hyresgäst då det tidigare hyresavtalet som denne haft del i inte sagts upp och att denne inte heller samtyckt till att hyresrätten överförts på annan vid det genomförda bytet. Hovrätten fann att 12:47 JB inte reglerade den nu aktuella situationen, dvs. en medhyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet för egen del när hyresavtalet överförts till den andra hyresgästen, och att det inte heller kan vara syftet med bestämmelsen att lösa en inbördes konflikt mellan två hyresgäster som önskar få hyresavtalet förlängt för egen del. Talan ogillades därför och hovrätten konstaterade även att om den aktuella parten önskat få den kvarboende hyresgästens rättshandling ogiltigförklarad denne hade haft att väcka talan i annan ordning. 3.19 Hustru utan bostad i lägenheten medhyresgäst? I RH 2004:37 gjordes bl.a. gällande att en hustru till den numera avlidne hyresgästen var medhyresgäst och att det var en tillfällighet att enbart den nu avlidne hyresgästen hade undertecknat hyreskontraktet. Hovrätten fann att det, med hänsyn till de olika rättsverkningar som enligt lagstiftaren skall bero på om det är ett hyresförhållande med medhyresgäster eller om så inte är fallet, erfordras att alldeles speciella omständigheter visas föreligga för att kunna betrakta den make eller sambo som inte undertecknat hyresavtalet som medhyresgäst i 12:47, 1 st. JB:s mening. Då några sådana omständigheter inte hade visats föreligga i fallet lämnade hovrätten vad som anförts i denna del utan avseende. En ansökan om att få överlåta hyresrätten enligt 12:34 JB bifölls inte heller då erforderligt sammanboende inte visats. 3.20 Uppsägning av lokalhyresavtal. I RH 2008:44 hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring i enlighet med ett hyreskontrakt som fanns fogat till uppsägningen. Utöver hyresvillkor innehöll hyreskontraktet en klausul om att avtalet gällde under förutsättning av att hyresvärdsbolagets styrelse godkände avtalet. Kontraktet var inte undertecknat. Hovrätten konstaterade bl.a. med hänvisning till doktrinen att en uppsägning i nu aktuellt fall skall vara utformad som ett anbud och att hyresgästen därmed skall kunna ingå ett avtal genom att acceptera anbudet. I fallet hade det inte visats att hyresgästen hade vetskap om kontraktsförslaget godkänts av styrelsen eller inte och hovrätten fann att den aktuella uppsägningen inte var att anse som ett bindande anbud och därmed hade en uppsägning med de rättsverkningar som följer av 12:58 JB inte kommit till stånd. 3.21 Hänskjutande till hyresnämnden för medling vid ogiltig uppsägning — betydelse av. I NJA 2008 s. 85 hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal men inte följt det formkrav som ställs upp i 12:58 JB. Hyresgästen hade inte underrättats om att denne för att bevara sin rätt till skadestånd har att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och uppsägningen var därför enligt bestämmelsens andra stycke ogiltig. Hyresgästen hänsköt trots detta tvisten till medling; HD fann att hänskjutandet ändå inte innebar att uppsägningen i efterhand hade blivit giltig. Hyresavtalet var därmed inte uppsagt. Två justitieråd var skiljaktiga och ville med hänsyn till att syftet bakom 12:58 JB, att göra medling obligatorisk, ansågs uppfyllt, giltigförklara uppsägningen. Majoritetens ståndpunkt kan dock sägas ligga i linje med den relativt sett strikta och bokstavstrogna praxis som kan hävdas gälla beträffande reglerna rörande uppsägningar vid lokalhyra; här kan exempelvis hänvisas till NJA 1989 s. 505 och NJA 1998 s. 430. För att undvika missförstånd kan tilläggas att lagstiftaren redan vid medlingsinstitutets införande insett att det inte är meningsfullt att tvinga en motvillig part att medla och att tanken om obligatorisk medling därmed endast var en utgångspunkt samt att det istället var själva hänskjutande som fullt ut blev obligatoriskt (jfr prop. 1972:70 s. 36). 3.22 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — befogad anledning vid sammansatta avtalspaket. NJA 2007 s. 1018. Ett bensinbolag (Shell) sade upp ett avtalspaket med en återförsäljare inom Shellkedjan (Dalbo Bensin). Avtalspaketet omfattade bl.a. ett hyresavtal och ett samarbetsavtal; det senare reglerade formerna för parternas samverkan vad gällde driften och verksamheten vid bensinstationen. Avtalen var kopplade till varandra på så vis att ett avtal inte kunde sägas upp för sig. Avsikten med uppsägningen från Shell var att fortsätta driften i egen regi. Shell ansågs ha ett sakligt skäl för uppsägning. Vidare måste nämnas att Shell från Dalbo Bensin hade övertagit varulager och inventarier mot viss ersättning samt betalat 400 000 kr ”ex gratia” och förbundit sig att utge ytterligare 411 800 kr. HD uttalade att ”[v]id den intresseavvägning som skall göras för att bedöma om Shell också haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet bör beaktas att Shell rimligen måste ha kunnat frigöra sig från samarbetsförpliktelserna. Dalbo Bensins befogade intresse av ett fortsatt hyresförhållande måste bedömas från den utgångspunkten.” HD fann att Dalbo Bensin inte kunde göra anspråk på att hela samarbetsförhållandet med Shell fortsatte och inte heller att Shell ersatte Dalbo Bensin för hela det positiva kontraktsintresset av samarbetet. HD fann därför och med hänsyn till att Shell redan innan talan väcktes betalat respektive utfäst sig att betala sammanlagt 811 800 kr i avgångsersättning, att Shells uppsägning var befogad i enlighet med generalklausulen (12:57, p. 4 JB). Rättsfallet tydliggör att hyresgästens besittningsskydd vid sammansatta avtalspaket, dvs. fall där hyresvärden förutom själva lokalen också i vid mening upplåter en rörelse, eller motsvarande, som hyresgästens skall bedriva, inte sträcker sig så långt att hela detta paket skall ingå i besittningsskyddet. Tidigare och med stöd av äldre praxis (NJA 1971 s. 129 och NJA 1978 s. 389) antogs inte sällan att i den mån avtalspaketet innefattande rörelsen, eller motsvarande, träffades av hyreslagen, dvs. i ett fall när själva hyresmomentet inte var underordnat, hyreslagen bestämmelser innefattande prövningen av om det förelåg en besittningsbrytande grund och den eventuellt senare ersättningsfrågan skulle ske med utgångspunkt i hela avtalspaketet och dess ekonomiska konsekvenser. Genom det nu aktuella fallet synes en mer nyanserade syn fastslagen. Det är dock trots detta svårt för att inte säga omöjligt att lägga fast hur prövningen i detalj skall ske. Hur stor hänsyn som indirekt kommer att tas till den upplåtna rörelsen, eller motsvarande, och dess värde är fortfarande en öppen fråga. 3.23 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — förhållandet mellan de olika besittningsbrytande grunderna. I NJA 2011 s. 27 hade en lokalhyresgäst sagts upp med angivande av att huset i vilket lokalen var belägen skulle undergå en större om- och tillbyggnad och att hyresgästen uppenbarligen inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för om- och tillbyggnaden. Vidare angavs att hyresvärden hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till att lokalerna skulle moderniseras och omstruktureras, varigenom fastigheten i dess helhet skulle komma att utnyttjas på ett mer effektivt, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt. Hyresvärden angav vidare att bakgrunden till uppsägningen var att centrumanläggningen fått minskad attraktionskraft med förlorade marknadsandelar som följd, vilket motiverat hyresvärdens satsning. Hyresgästen avflyttade och krävde kompensation för den skada som den obefogade uppsägningen inneburit. Hyresvärden hävdade att den haft en besittningsbrytande grund och hänvisade i första hand till 12:57, 1 st., 3 p. JB, dvs. att huset skulle genomgå en större ombyggnad och att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att en godtagbar ersättningslokal anvisats. I andra hand åberopades generalklausulen (12:57, 1 st., 4 p. JB), dvs. att hyresvärden i annat fall haft befogad anledning. Den fråga som HD skulle pröva var om generalklausulen kunde tillämpas trots att det var fråga om en ombyggnad, dvs. ett fall som i princip regleras för sig som egen besittningsbrytande grund. Både tingsrätten och hovrätten hade funnit att generalklausulen inte kunde tillämpas i nu aktuellt fall. HD konstaterade att det inte i förarbetena närmare framgår hur generalklausulen förhåller sig till rivnings- och ombyggnadsfallen, men att det inte kan antas ha varit lagstiftarens avsikt att generalklausulen skulle vara utesluten så fort det är fråga om rivning eller ombyggnad. Att det i generalklausulen uttrycks att ”hyresvärden i annat fall har befogad anledning” begränsar inte dess tillämpningsområde. HD fann därmed att det inte föreligger något hinder mot att tillämpa generalklausulen i fallet och målet återförvisades till hovrätten för fortsatt handläggning. (Tvisten är numera avgjord av Svea hovrätt till hyresgästens förmån genom dom 2012-02-06 i mål nr T 2344-11,) 3.24 Total sublokation? I RH 2007:18 anslöt sig hovrätten till Högsta domstolens bedömning i NJA 2001 s. 241 I och II och fann att det avgörande vid bedömningen av om en hyresgäst har hyrt ut lägenheten i dess helhet i andra hand är om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och inte om något av lägenhetens rum undantagits från upplåtelsen. I det aktuella fallet hyrde andrahandshyresgästerna var sitt rum i lägenheten och de hade tillgång till hela lägenheten, bortsett från det rum som förstahandshyresgästen höll låst. Förstahandshyresgästen bodde utomlands och besökte lägenheten under tiden för andrahandsupplåtelserna vid något enstaka tillfälle; det var inte fråga om någon kontinuerlig tillsyn. Hovrätten fann att andrahandshyresgästerna haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och att det därför enligt 12:39 JB varit fråga om en otillåten uthyrning av lägenheten i dess helhet i andra hand (s.k. total sublokation). (Det bör understrykas att 12:39 JB sedermera ändrats i förtydligande syfte och det framgår numera av lagtexten att ”självständigt brukande” är avgörande för aktuell bedömning.) 3.25 Preskription av hyresfordran. NJA 2004 s. 499 gällde preskription avseende hyresvärdens krav på hyresfordringar. Hyresgästerna hade under en tid deponerat en del av hyran hos länsstyrelsen med hänvisning till egna motfordringar. Preskriptionslagens (1981:130) bestämmelse i 3 § 2 st. om fordran mot konsument var tillämplig och preskriptionstiden var därmed 3 år. Parterna var överens om att preskriptionsavbrytande åtgärder vidtagits den 31 januari 1995 varför den avgörande frågan gällde om hyror för tiden före februari 1992 var preskriberade. Hyresvärden gjorde gällande att det förelåg ett preskriptionsavbrytande erkännande från hyresgästernas sida i och med att dessa i brev till hyresvärden kvittningsvis åberopat motfordringar utan att ifrågasätta riktigheten av hyresfordringarna och att deponeringen av hyrorna hos länsstyrelsen skedde för täckande av motkraven. HD fann att hyresgästernas förfarande att deponera aktuellt hyresbelopp hos länsstyrelsen med angivande av att detta skedde på grund av att de hade motkrav mot hyresvärden inte kan tillmätas verkan som preskriptionsavbrytande erkännande. Hyresvärden hävdade vidare att den hyra som förföll till betalning den 31 december 1991 i varje fall inte var preskriberad eftersom den omständigheten att hyresgästerna nyttjade lägenheten under den period som den då aviserade hyran avsåg, januari månad 1992, innebar preskriptionsavbrott till och med periodens slut den 31 januari 1992. Den treåriga preskriptionstiden räknad från sistnämnda tidpunkt hade inte löpt ut den 31 januari 1995. HD höll med hänvisning till Rodhes Obligationsrätt inte med och uttalade att den omständigheten att hyresgästerna nyttjade lägenheten under januari månad 1992 inte bör medföra att preskriptionsavbrott beträffande hyran som förföll till betalning den 31 december 1991 skett till och med den 31 januari 1992. Preskription hade därför inträtt för hyresfordringar som belöpte på tiden före februari 1992. När det härefter gällde frågan om de preskriberade hyresfordringarna i enlighet med vad hyresvärden hävdat hade återuppväckts, åberopade hyresvärden bl.a. hyresgästernas upprepade brev till hyresvärden och gjorde gällande att breven måste ses mot bakgrund av hyresgästernas agerande under hela den tid deponeringarna och tvisten pågått. Dessa brev måste enligt hyresvärden entydigt ge uttryck för att hyresgästerna i och för sig ansett sig betalningsskyldiga för hyresfordringarna och att det måste ha framstått som uppenbart att hyresvärden inte avstått från sina fordringar. HD uttalade med hänvisning till NJA 2002 s. 358 att bedömningen av om en fordran är återuppväckt bör, i enlighet med allmänna avtalsrättsliga principer, utgå från gäldenärens vilja i det enskilda fallet. Det bör enligt nämnda rättsfall krävas, när det är fråga om en konsument, att denne på ett otvetydigt sätt har åtagit sig att betala fordringen trots att han haft vetskap om att den är preskriberad eller att det framgår att han, oavsett hur det förhåller sig med frågan om preskription, är villig att åta sig betalningsskyldighet. Det kan inte enligt HD anses framgå av de åberopade handlingarna att hyresgästerna på ett otvetydigt sätt har åtagit sig att betala hyresfordringarna med vetskap om att de var preskriberade. Det framgår inte heller i övrigt att hyresgästerna velat återuppväcka preskriberade fordringar genom att erkänna dem. Fordringarna var därmed inte återuppväckta. I RH 2006:17 ansågs bl.a. med hänvisning till NJA 2000 s. 569 och 2004 s. 499 den treåriga konsumentpreskriptionen i preskriptionslagen (1981:130) vara tilllämplig. Hyresvärden gjorde dock bl.a. gällande att den treåriga konsumentpreskriptionen inte var tillämplig då uthyrningen var rörelsefrämmande och inte skedde i den yrkesmässiga verksamheten. Hovrätten höll inte med och uttalade att ”[e]nbart det förhållandet att tillhandahållandet normalt inte ingår i näringsidkarens rörelse medför däremot inte att regeln om konsumentpreskription saknar tillämpning”. Att parterna ingått en förlikning avseende den ursprungliga hyresfordringen medförde inte heller att den treåriga konsumentpreskriptionen inte skulle vara tillämplig. I detta avseende hänvisade hovrätten bl.a. till 12 § preskriptionslagen (1981:130) och att aktuell regel därmed är tvingande. I NJA 2007 s. 303 hade en hyresgäst tecknat ett nytt avtal (1999) avseende en del av den ursprungliga lokalen (som förhyrdes genom ett hyresavtal från 1996), men alltså lämnat en del av densamma i samband med tecknandet av det nya avtalet. Tvist förelåg rörande det äldre hyresavtalet från 1996 och hyresgästen gjorde gällande att preskription inträtt. Enligt 12:61 JB skall den som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande väcka talan därom inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. HD fann att hyresgästen fick anses ha lämnat lägenheten som hyrts enligt avtalet från 1996 när det nya avtalet avseende en del av denna lägenhet började gälla; preskription enligt 12:61 JB hade därmed inträtt. 3.26 Deposition av hyra. I NJA 2004 s. 641 begärde hyresgästen att hos länsstyrelsen få deponera hyresbelopp enligt 12:21 JB och anförde som skäl: ”Ej betalt för trädgårdsarbete som blev utfört efter förra hyresgästen. Material till vägg, soprum. Släp”. HD uttalade att en hyresgäst som anser sig enligt vissa bestämmelser i 12 kap. JB ha rätt till nedsättning av hyran eller rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller anser sig ha någon annan motfordran hos hyresvärden och som vill dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, enligt 12:21 JB får deponera beloppet hos länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall inte närmare pröva om sökanden har fog för sitt påstående att denne är berättigad till avdrag utan endast om depositionsreglerna är tillämpliga med utgångspunkt i att avdraget skulle vara berättigat. HD fann att, även om vad hyresgästen anfört som skäl varit otydligt angivna, uppgifterna måste uppfattas som att hyresgästen ansåg sig ha en motfordran på hyresvärden som motsvarade det belopp som denne ville deponera. Hyresgästen hade därmed rätt att deponera hyresbeloppet. I NJA 2008 s. 467 var det fråga om en upplåtelse av en lokal där upplåtelsen även innefattade inventarier mot en i avtalet särskilt angiven hyra per månad. Vid en uppkommen tvist ansökte hyresgästen till länsstyrelsen om att få deponera hyra för inventarierna enligt 12:21 JB. HD fann att hyresgästen hade rätt att deponera hyran avseende inventarierna, med hänsyn till det samband som rådde mellan upplåtelsen av själva lokalen och inventarierna. Det var frågan om att inventariehyran ingick som en del av ett större avtalskomplex som reglerade en andrahandsupplåtelse av den aktuella lokalen. 3:27 Bostadsförvaltning — överklagan av hyresnämnds granskning av redovisning. I RH 2004:73 fann hovrätten att hyresnämnds beslut om godkännande av redovisning enligt 22 § 4 st. bostadsförvaltningslagen (1977:792) inte får överprövas av hovrätt (jfr 23 § nämnd lag) och överklagan avvisades. 3.28 Ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12:54 JB — yttrande från berörd hyresgästförening. I RH 2004:36 begärde en hyresgäst sänkning av den hyra som fastställts i en förhandlingsöverenskommelse. Hyresnämnden fann att den vid sin bedömning av skälig hyra i stort kunde bortse från åberopat bakgrundsmaterial och därmed fastställa hyran efter en friare bedömning. Den hyresgästförening som ingått förhandlingsöverenskommelsen bereddes inte tillfälle att yttra sig. Hovrätten fann att aktuell hyresgästförening hade ”ett berättigat intresse av att få redovisa sin uppfattning i fråga om hyressättningen innan hyresnämnden kommer till en bedömning som innebär att förhandlingsöverenskommelsen frångås”. Därmed borde den ha beretts tillfälle att yttra sig i prövningsfrågan. Hyresnämndens beslut undanröjdes och målet återförvisades till nämnden för fortsatt handläggning. 3.29 Slopande av förhandlingsklausul — synnerliga skäl. I RH 2008:1 begärde hyresgästen till en studentlägenhet att en förhandlingsklausul skulle tas bort. Av 2 § 2 st. hyresförhandlingslagen (1978:304) följer att en tvist om slopande av förhandlingsklausul ska avgöras i enlighet med hyresgästens uppfattning i frågan, såvida inte synnerliga skäl talar emot det. Hyresvärden, SSSB, motsatte sig ett slopande av klausulen och hävdade att synnerliga skäl förelåg, eftersom det var fråga om ett kategoriboende där hyresgästen får hyra lägenheten i högst sex år. SSSB anförde att den hade 8 000 studentbostäder i sitt bestånd och en hög omsättning av hyresgäster och att det för SSSB är mycket viktigt att hålla nere kostnaderna genom kollektiv förhandling med hyresgästorganisationen. Hovrätten fann att SSSB visserligen anfört skäl som talar för att det föreligger synnerliga skäl, men att hyresvärden har att tåla det merarbete som slopandet av förhandlingsklausulen kan medföra, åtminstone så länge som det rör sig om enstaka eller ett inte alltför stort antal hyresgäster. Hovrätten biföll således slopandet av förhandlingsklausulen.Hyra · p. 3 · s. 905

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Anders Victorin · SvJT 2005 s. 412–436 · 1 ställe

I RH 2000:45 gjorde hyresgästen gällande att hyrorna i ett hus, som inte blivit föremål för hyresförhandlingar skulle uteslutas ur jämförelsematerialet. Svea hovrätt fann inte skäl för detta. Varken lagtext eller förarbeten angav något sådant. Det var ostridigt att lägenheterna som inte varit föremål för förhandling var i grova drag jämförbara med prövningslägenheten. Hyrorna där var högre än i annat jämförelsematerial. De lägenheter som bildar den högsta hyresnivån skall då användas vid prövningen av hyran för hyresgästens lägenhet. 3.15 Medhyresgästs behov av lägenheten. I RH 2000:102 gällde frågan om en medhyresgäst hade rätt till förlängning av avtalet för egen del enligt reglerna i 12 kap. 47 § jordabalken. Svea hovrätt ansåg att medhyregästen hade ett skyddsvärt behov av lägenheten och gjorde en skälighetsprövning som motsvarar den enligt 12 kap. 46 § 1 st. 10 jordabalken. 3.16 Uppsägning av lokalhyresavtal. I NJA 1998 s. 426 ansågs en lokalhyresgäst inte samtidigt kunna säga upp ett hyresavtal för såväl villkorsändring som avflyttning med hänsyn till att uppsägningarna har olika rättsverkningar. I fallet hade hyresgästen formulerat uppsägningen i första hand för villkorsändring. Hyresvärden hade därför rätt att ta fasta på detta. Eftersom hyresgästen inte hänskjutit målet till hyresnämnden för medling hade uppsägningen blivit utan verkan. (Jfr NJA 1989 s. 505.) 3.17 Återkallande av ansökan om medling. I rättsfallet NJA 1998 s. 430 diskuteras verkan av att lokalhyresgästen efter uppsägning för villkorsändring återkallar sin medlingsansökan. Frågan gällde om hyresavtalet skulle upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, trots att hyresgästen återkallat sin medlingsansökan. Avtalet innehåll en bestämmelse om att hyresavtalet skulle förlängas vid utebliven uppsägning. Högsta domstolen fann med hänsyn till regeln att hyresgästen har rätt att återkalla sin ansökan om medling och därmed beta uppsägningen dess verkan, en regel som är uppställd i hyresgästens intresse, att hyresavtalet skulle förlängas. Det faktum att hyresgästen lagt fram ett förslag till nya hyresvillkor, vilket hyresvärden avslagit och att förhandlingarna måste anses avslutade, spelade ingen roll. Det skäl som hyresgästen kan ha haft för att återkalla sin medlingsansökan måste anses irrelevant. 3.18 Ersättning till lokalhyresgäst vid uppsägning. I RH 2001:1 gjorde hyresgästen gällande att ersättningen borde beräknas enligt den s.k. marknadsvärdemetoden. Omständigheterna var särpräglade. Hyresgästen drev kaféverksamhet i Konserthuset i Stockholm och hyresvärden sade upp avtalet för ombyggnad. Priset för en tillfredsställande ersättningslokal, som hyresvärden inte lyckats erbjuda hyresgästen låg på omkring 5,5 milj. kr. Emellertid hade hyresvärden, Konserthusstiftelsen, egentligen åberopat fel uppsägningsgrund — ett bättre skäl hade varit hyresvärdens eget behov av lägenheten. (P.g.a. principen i NJA 1981 s. 675 var hyresvärden bunden vid den grund han angivit för uppsägningen.) Svea hovrätt fann emellertid att detta faktum borde påverka ersättningens storlek. Marknadsvärdet av den aktuella lokalen kunde nämligen inte uppskattas till något högre belopp, eftersom en eventuell förvärvare måste vara beredd på att mötas av en uppsägning från hyresvärdens sida, då denne åberopar eget behov av lägenheten. Hyresvärden hade ju själv sedan mycket lång tid tillbaka drivit egen verksamhet i lokalen och behövde lägenheten för utvidgning, en situation där hyresgästen vid intresseavvägningen kan få vika. Till detta kom att ett högt marknadsvärde torde förutsätta utskänkningstillstånd. Detta skulle innebära ändrad användning av lokalen, något som man inte kunde förutsätta att hyresvärden skulle gå med på. Någon utredning om marknadsvärdet i en sådan situation fanns inte i målet.Hyra · p. 7 · s. 425