Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20044 hänvisningar
- Vad som skulle gälla vid konsumentköp och konsumenttjänster berördes inte alls i NJA 2001 s. 177. HD återkom emellertid till denna fråga — även här in pleno — genom avgörandet i målet T 2362-01 av den 1 april 2005. Här konstaterades att det efter avgörandet NJA 1975 s. 280 införts ny lagstiftning för bl.a. köp och arbetsbeting till skydd för köpande eller beställande konsument av betydelse för prisfrågan genom dels införandet av regeln i 36 § KTjL där det stadgas att konsumenten när priset inte avtalats endast behöver betala vad som är skäligt, dels införandet av 35 § KKöpL där det stadgas att konsumenten i dessa fall skall betala vad som är skäligt. HD nämnde också att det i förarbetena till KTjL uttalades, ”synbarligen med instämmande i 1975 års avgörande, att bevisbördan i frågan huruvida ett avtal har träffats om priset eller ej ligger på näringsidkaren (prop. 1984/85:110 s. 302, NJA II 1985 s. 472 f.)”. HD nämnde dock inte ett motsvarande uttalande i förarbetena till KKöpL (se prop. 1989/90:89, s. 145). Enligt HD gjorde sig de skäl som i 2001 års avgörande ansågs tala för bevisbördan ”för ett avtal om pris som avviker från lagens utfyllande bestämmelser borde läggas på den som framför påståendet om ett sådant avtal” gällande vare sig avtalet ingåtts mellan två näringsidkare, mellan två konsumenter eller mellan en näringsidkare och en konsument. Dessa skäl har vidare enligt HD ”större tyngd än det som lades till grund för avgörandet år 1975”, varför en konsument som ”anser sig ha avtalat ett lägre pris än vad som följer av lagens utfyllande bestämmelser [bör] få bära bördan att säkra bevisning om avtalet och dess innebörd”. Detta gäller utan hinder av uttalandena i förarbetena till konsumenttjänstlagen. Dock gäller denna nya princip inte om annat följer av lag eller om det till följd av ”särskilda förhållanden finns anledning att göra undantag från denna huvudregel”. Sålunda gäller principen inte för ny- och tillbyggnationer av fast egendom eftersom det för dessa situationer numera finns en uttrycklig regel som lägger bevisbördan på näringsidkaren (51 § KTjL). 2.3.4 Kvalitetsbestämning Ibland kan det föreligga oklarheter i hur omfattande ett åtagande skall anses vara. Detta gäller inte minst i uppdragsförhållanden. I NJA 1992 s. 243 hade fråga uppkommit om en revisor, som varit revisor åt ett bolag i knappa 20 år och under samma period upprättat personliga deklarationer för ägarparet, skulle anses ha haft ett uppdrag att agera som ekonomisk rådgivare åt hustrun när hon efter mannens död sålde aktierna i bolaget. Frågan hade här betydelse för revisorns eventuella ansvar för felaktig rådgivning. Vid denna bedömning fäste HD avseende vid (i) att revisorn vid flera tillfällen konsulterats i frågor med anknytning till affären, (ii) att hustrun uppfattat revisorn som sin ekonomiske rådgivare i affären och att detta skett med goda skäl mot bakgrund av dennes mångåriga engagemang, samt (iii) att revisorn deltagit i flera styrelsesammanträden där affären diskuterats. Mot denna bakgrund yttrade HD att ”det kan icke ha undgått [revisorn] — som på intet sätt synes ha markerat en annan mening — att [hustrun], vilken enligt vad utredningen visar ej biträddes från annat håll, såg [revisorn] som sin ekonomiske rådgivare i aktieaffären”, varför det enligt HD måste anses ha uppstått ett uppdragsförhållande med visst innehåll mellan parterna. 2.3.5 Felbedömningen 2.3.5.1 Avvikelse från vad som avtalats En utgångspunkt i obligationsrätten är att ett avtalsobjekt skall vara beskaffat på det som avtalats. Sålunda stadgas exempelvis i 17 § 1 st. KöpL att varan skall överensstämma med vad som följer av avtalet och i 4 kap. 19 § JB att felansvar kan uppkomma om ”fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet”. Fel i prestation kan därför anses föreligga när en hyrd lägenhet visar sig ha en mindre yta än vad som avtalats (jfr NJA 2002 s. 477). Se även NJA 1991 s. 725, där mäklare ansågs skadeståndsskyldig för att han lämnat felaktig uppgift om en bostadsrättslägenhets yta.
- En annan av mäklarens förpliktelser, också reglerad i 16 § i 1995 års lag (10 § i 1984 års lag), är att denne skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Bestämmelsen har varit föremål för prövning i NJA 1991 s. 725 och NJA 1997 s. 667 som båda gällde fall där lägenhetsytan inte överensstämde med de uppgifter som lämnats före köpet. I NJA 1991 s. 625 hade en lägenhet som före köpet uppgavs vara 48 kvm överlåtits till en köpare. Det hade dock efter köpet visat sig att lägenheten egentligen var bara 42,6 kvm. Mäklaren hade fått uppgiften om ytan av säljaren, som dock vid granskning av lägenhetsbeskrivningen före försäljningen i brev uppgivit för mäklaren att viss osäkerhet rådde om den rätta ytan som kunde vara antingen 46 eller 48 kvm. Mäklaren hade emellertid betraktat detta som en marginell avvikelse och därför inte kontrollerat hur det egentligen förhöll sig och inte heller ändrat beskrivningen av lägenheten. HovR:n, vars dom fastställdes av HD, fann att en ”aktsam mäklare — medveten om sin uppgift att vara tillförlitlig informationskälla för köparen —” mot bakgrund av säljarens kommentar borde ha skaffat sig visshet om de rätta förhållandena själv och att detta kunde ha gjorts genom kontroll av bostadsrättsbevis eller av bostadsrättsföreningens ekonomiska plan, varför mäklaren brutit mot bestämmelsen. Mäklarens ansvar i detta hänseende har nyanserats i NJA 1997 s. 667. Här var det ostridigt att lägenheten utannonserats med uppgift om en yta om 125 kvm och i ett tillhandahållet värdeutlåtande angivits vara "cirka 125 kvm". HD fäste här avseende vid att lägenhetsytan inte är en uppgift som enligt 11 § i 1984 års lag (numera 17 § fastighetsmäklarlagen) mäklaren är skyldig att själv kontrollera och att skyldigheten att kontrollera uppgifter av detta slag ”diskuterades relativt ingående i lagstiftningens förarbeten (se prop. 1983/84:16 s. 14, 37 f., 42, 56, 58 f. och 67)”, av vilka det framgår att mäklaren normalt har rätt att ”utan någon egen kontroll vidarebefordra de uppgifter som säljaren lämnat till honom eller henne”. Emellertid fick detta enligt HD inte ske okritiskt. Med hänvisning till nyss behandlade NJA 1991 s. 725 fick mäklaren anses ha en skyldighet att kontrollera uppgifts riktighet om det fanns anledning att misstänka att uppgiften inte var korrekt. När säljaren kan lämna exakta besked om lägenhetsytan, vilket enligt HD gäller i allmänhet, krävs inte att mäklaren gör någon egen kontroll. Däremot bör mäklaren kontrollera uppgiften på annat sätt om ”säljaren endast [kan] lämna ett ungefärligt besked eller framstår hans uppgift annars som osäker” och detta gäller särskilt ”om det finns anledning att anta att det på ett förhållandevis enkelt sätt går att införskaffa tillförlitliga och exakta uppgifter om lägenhetsytan”. I det enskilda fallet fäste HD vikt vid att mäklaren inte bara förlitat sig på säljarens uppgift, utan också på ett några år gammalt värdeutlåtande, som utfärdats av en yrkesmässigt verksam besiktningsman, där uppgiften om lägenhetsytan lämnats av ordföranden i föreningen. Utlåtandet hade inte innehållit något som medfört att mäklaren haft anledning betvivla säljarens uppgift. Mot denna bakgrund befanns mäklaren inte ha brutit mot förpliktelsen.
- Av 20 § fastighetsmäklarlagen (jfr 14 § i 1984 års lag om fastighetsmäklare) framgår att mäklarens skadeståndsskyldighet förutsätter ett uppsåtligt eller oaktsamt åsidosättande av dennes förpliktelser. Vårdslöshetsbedömningen har här varit föremål för prövning i ett antal avgöranden. I NJA 1991 s. 725 hade mäklaren lämnat uppgift om att lägenheten var på 48 kvm trots att säljaren angivit att denne var osäker på om lägenheten var 46 eller 48 kvm och där lägenheten i själva verket var på 42,6 kvm. Här fann HovR:n, vars dom fastställdes av HD, att det förhållandet att mäklaren inte ”satte sig i stånd att själv ge potentiella köpare klart besked, fastän han lätt hade kunnat göra det, innebar att han var beredd att på dessa köpare lägga en risk för att de blev felinformerade” medförde en skadeståndsgrundande oaktsamhet, även om ”ingen köpare … helt [kan] frånhända sig att bära risken för att bli felinformerad”. Oaktsamheten förstärktes enligt domstolen av att mäklaren inte lämnat köparen tilläggsinformation om osäkerheten i ytangivelsen. I NJA 1991 s. 43 befanns mäklarna skyldiga till att ha brustit i skyldigheten att undersöka dels vem som var rätt avtalspart till köparen, dels om avtalet var bindande för fastighetsägaren. Köparen hade här skrivit avtal med en part hon antog var säljare och även via mäklaren betalat till denna part i tron att hon härigenom blev ägare till fastigheten. Det hade sedermera visat sig att den part som skrivit på avtalet inte var ägare till fastigheten och att den erlagda köpeskillingen aldrig vidareförts till den verklige ägaren. Mäklarna befanns här ha av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser enligt 17 och 19 §§ fastighetsmäklarlagen (motsvarande 11 och 13 §§ i 1984 års lag).