Skadeståndsansvar för juridisk rådgivning1 hänvisning
Rättsfall
NJA 1991 s. 625
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 1991 s. 625
BibTeX
@misc{nja-1991-s-625,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 1991 s. 625}},
year = {1991},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
22 hänvisningar i 11 artiklar · 22 stycken/fotnoter
- Eftersom förvärvaren köpt fastigheten genom en underprisöverlåtelse hade förvärvaren, menade majoriteten i hovrätten, tillförts ett övervärde (marknadsvärdet minus köpeskillingen) som översteg stämpelskattekostnaden, varför det ekonomiska nettot av transaktionen, även i beaktande av stämpelskattekostnaden, för förvärvaren var positivt. Någon skada kunde därför inte anses ha uppkommit. Ett skiljaktigt hovrättsråd menade, med hänvisning bl.a. till rättsfallen NJA 1991 s. 625 och NJA 1998 s. 625, att skadan skulle bedömas utifrån ett koncernperspektiv, där övervärdet hos förvärvaren motsvarades av en underkompensation hos överlåtaren, varför den enda ekonomiska effekten av överlåtelsen i koncernen var den uppkomna stämpelskattebetalningen, som inte skulle ha uppkommit om PwC givit rådet att det var osäkert om uppskov med stämpelskatt skulle komma att beviljas. Hur majoriteten kunde fara så vilse är svårt att begripa, i synnerhet som minoriteten ganska tydligt och utförligt redovisade de rättsfall som leder rätt i skadefrågan i den aktuella situationen. Ett skickligt ombud för PwC har, såvitt man kan bedöma, påverkat majoriteten i hovrätten.
- Prop 1983/84:16 s. 42 f. I rättsfallet NJA 1991 s. 625 var rådgivaren en fastighetsmäklare men i det senare rättsfallet NJA 1998 s. 625, där HD för samma resonemang, var rådgivaren en revisor.
- Skadebedömningen i samband med skatterådgivning av det aktuella slaget kan sägas vara något speciell och kan hänföras till HD:s avgörande i rättsfallet NJA 1991 s. 625 som rörde uppskov med reavinstbeskattning. Ursprunget till synsättet kan man finna i förarbetena till 14 § fastighetsmäklarlagen. I princip räcker det med att uppdragsgivaren har drabbats av en skatteutgift som han eller hon inte skulle ha haft, i vart fall inte vid den tiden, om rådgivaren, i det aktuella fallet en fastighetsmäklare, hade lämnat korrekt besked i skattefrågan. Om uppdragsgivaren kan visa att så är fallet får skadan anses svara mot utgiften. Det är inte självklart att det synsättet skulle få genomslag i en tvist om ersättning från staten baserad på 3 kap. 2 § skadeståndslagen, men det ligger nog nära till hands att i brist på annan vägledning inta samma inställning till frågan om skadan och dess storlek som i relationen mellan uppdragsgivaren och rådgivaren.
- NJA 1991 s. 625, NJA 1992 s. 58, NJA 1992 s. 243, NJA 1992 s. 502, NJA 1994 s. 532, NJA 2018 s. 414, NJA 2019 s. 877, NJA 2022 s. 354; Kleineman, Ren förmögenhetsskada: särskilt vid vilseledande av annan än kontraktspart, ak. avh. Stockholm 1987, s. 534 ff.; Korling, Rådgivningsansvar, Stockholm 2010, ak. avh., s. 208, 431; Broström, Fastighetsmäklare – aktsamhetskrav och oaktsamhetsansvar vid fastighetsförmedling, Stockholm 1995, s. 75.
- Fastighetsmäklaren har som konstaterats ovan ett allmänt ansvar för att de besked hen lämnar i egenskap av fackperson är korrekta. Frågan är då hur gränserna för detta ansvar ska definieras. De legala förutsättningarna ges i 3 kap. 1 § och 25 §§ FML, dvs. i omsorgsplikten och culpaansvaret. Mäklarens rådgivningsansvar prövades i NJA 1991 s. 625, där mäklaren hade gett ett felaktigt besked om uppskovsavdrag. Tvisten gällde dock frågan huruvida ersättningsgill skada hade uppstått; att mäklaren agerat oaktsamt och därigenom ådragit sig skadeståndsansvar var ostridigt.
Svensk rättspraxis i associationsrätt 2011–20201 hänvisning
Skatterådgivarens ansvarsbegränsning3 hänvisningar
- Härvid gjordes en hänvisning till NJA 1991 s. 625. I detta fall som avsåg besked om möjlighet att skjuta upp inbetalning av reavinstskatt vid en fastighetsförsäljning fann HD att skadan motsvarade det debiterade skattebeloppet.
- I NJA 1991 s. 625 ansågs skadan motsvara den reavinstskatt som överlåtaren av fastigheten ålades att betala.
- Utöver att referera till NJA 1991 s. 625 hänvisade majoriteten även till NJA 1998 s. 625. Enligt detta avgörande kan en skadevållare inte ursäkta sig med att senare inträffade förhållanden medfört att det felaktiga rådet trots allt gett ett fördelaktigt resultat. Uppdragsgivaren hade i detta fall fått rådet att sälja sin andel i en fastighet. Rådgivaren upplyste emellertid inte sin klient om att transaktionen skulle innebära att denne omedelbart skulle tvingas erlägga reavinstskatt. Fastighetsandelen såldes och uppdragsgivaren ålades att betala in skatten. Sedermera sjönk priset på fastigheten, varför det i efterhand visade sig ha varit en god affär att sälja vid just den tidpunkt då rådet gavs. Då det inte var rådgivarens förtjänst att skadan s.a.s. ”botades” av utvecklingen på fastighetsmarknaden, menade HD att skadevållaren inte med stöd i dessa förhållanden kunde göra gällande att uppdragsgivaren inte hade lidit en skada till följd av rådet.
Bevisbörda och beviskrav i tvistemål1 hänvisning
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20047 hänvisningar
- En av mäklarens förpliktelser är att han skall ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen (16 § i 1995 års lag och 10 § i 1984 års lag). I NJA 1991 s. 625 var det ostridigt mellan parterna att mäklaren hade brutit mot denna bestämmelse genom att lämna oriktiga uppgifter om möjligheterna med att få uppskov med realisationsvinstbeskattningen.
- En annan av mäklarens förpliktelser, också reglerad i 16 § i 1995 års lag (10 § i 1984 års lag), är att denne skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Bestämmelsen har varit föremål för prövning i NJA 1991 s. 725 och NJA 1997 s. 667 som båda gällde fall där lägenhetsytan inte överensstämde med de uppgifter som lämnats före köpet. I NJA 1991 s. 625 hade en lägenhet som före köpet uppgavs vara 48 kvm överlåtits till en köpare. Det hade dock efter köpet visat sig att lägenheten egentligen var bara 42,6 kvm. Mäklaren hade fått uppgiften om ytan av säljaren, som dock vid granskning av lägenhetsbeskrivningen före försäljningen i brev uppgivit för mäklaren att viss osäkerhet rådde om den rätta ytan som kunde vara antingen 46 eller 48 kvm. Mäklaren hade emellertid betraktat detta som en marginell avvikelse och därför inte kontrollerat hur det egentligen förhöll sig och inte heller ändrat beskrivningen av lägenheten. HovR:n, vars dom fastställdes av HD, fann att en ”aktsam mäklare — medveten om sin uppgift att vara tillförlitlig informationskälla för köparen —” mot bakgrund av säljarens kommentar borde ha skaffat sig visshet om de rätta förhållandena själv och att detta kunde ha gjorts genom kontroll av bostadsrättsbevis eller av bostadsrättsföreningens ekonomiska plan, varför mäklaren brutit mot bestämmelsen. Mäklarens ansvar i detta hänseende har nyanserats i NJA 1997 s. 667. Här var det ostridigt att lägenheten utannonserats med uppgift om en yta om 125 kvm och i ett tillhandahållet värdeutlåtande angivits vara "cirka 125 kvm". HD fäste här avseende vid att lägenhetsytan inte är en uppgift som enligt 11 § i 1984 års lag (numera 17 § fastighetsmäklarlagen) mäklaren är skyldig att själv kontrollera och att skyldigheten att kontrollera uppgifter av detta slag ”diskuterades relativt ingående i lagstiftningens förarbeten (se prop. 1983/84:16 s. 14, 37 f., 42, 56, 58 f. och 67)”, av vilka det framgår att mäklaren normalt har rätt att ”utan någon egen kontroll vidarebefordra de uppgifter som säljaren lämnat till honom eller henne”. Emellertid fick detta enligt HD inte ske okritiskt. Med hänvisning till nyss behandlade NJA 1991 s. 725 fick mäklaren anses ha en skyldighet att kontrollera uppgifts riktighet om det fanns anledning att misstänka att uppgiften inte var korrekt. När säljaren kan lämna exakta besked om lägenhetsytan, vilket enligt HD gäller i allmänhet, krävs inte att mäklaren gör någon egen kontroll. Däremot bör mäklaren kontrollera uppgiften på annat sätt om ”säljaren endast [kan] lämna ett ungefärligt besked eller framstår hans uppgift annars som osäker” och detta gäller särskilt ”om det finns anledning att anta att det på ett förhållandevis enkelt sätt går att införskaffa tillförlitliga och exakta uppgifter om lägenhetsytan”. I det enskilda fallet fäste HD vikt vid att mäklaren inte bara förlitat sig på säljarens uppgift, utan också på ett några år gammalt värdeutlåtande, som utfärdats av en yrkesmässigt verksam besiktningsman, där uppgiften om lägenhetsytan lämnats av ordföranden i föreningen. Utlåtandet hade inte innehållit något som medfört att mäklaren haft anledning betvivla säljarens uppgift. Mot denna bakgrund befanns mäklaren inte ha brutit mot förpliktelsen.
- 4.1 Allmänna förutsättningar för påföljder 4.1.1 Kausalitet Ett i flera avseenden komplicerat avgörande är NJA 1991 s. 625. Tvisten rörde ett fall där en person sålt sin fastighet efter ett felaktigt råd av en fastighetsmäklare om den effekt försäljningen skulle få ur realisationsvinstbeskattningssynpunkt. HD uttalade här att rätten till skadestånd i princip krävde att säljaren visade att hon inte skulle ha sålt fastigheten vid den tidpunkt som skett, om hon fått riktiga uppgifter, något som säljaren i det enskilda fallet lyckades visa.
Skadestånd utom kontraktsförhållanden 1997–20001 hänvisning
Banks ansvar vid placeringsrådgivning1 hänvisning