Rättsfall
NJA 1984 s. 3
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 1984 s. 3
BibTeX
@misc{nja-1984-s-3,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 1984 s. 3}},
year = {1984},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
5 hänvisningar i 2 artiklar · 5 stycken/fotnoter
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20044 hänvisningar
- Några av dessa avgöranden visar att köparen vid sin undersökning inte ”borde ha upptäckt” sådant som inte alls är åtkomligt för undersökning. I NJA 1978 s. 307 hade vattenledningarna i strid med gällande byggnormer dragits i golvet och gjutits in. Här fann HD att ledningsfelet var sådant att det inte kunnat upptäckas av köparen ens vid en noggrann undersökning av huset. NJA 1983 s. 865 rörde ett hus som var svårt angripet av röta och insekter. Här fann HD att en upptäckt av felen erfordrade att takbeklädnaden i källaren revs bort och att en sådan åtgärd inte kunde krävas för att undersökningsplikten skulle anses vara uppfylld. I NJA 1984 s. 3 bestod felet i att takkonstruktionen i ett vindsutrymme rötskadats. Eftersom utrymmet inte var tillgängligt för besiktning utan ingrepp i byggnaden ansågs köparen inte ha haft skyldighet att undersöka det. HD uttalade här generellt att ”besiktning av utrymmen av det slaget bör i allmänhet anses ligga utanför undersökningsplikten”. Här kan jämföras med NJA 1980 s. 555, där det av utredningen framgått att rötskadorna kunde ha iakttagits genom en besiktning från ett kryputrymme under byggnaden. HD fann här att det med hänsyn till byggnadens ålder (30 år) och vad som framkommit om byggnadens allmänna skick måste ha varit ”uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmet”. En undersökning som uppfyllde kraven på tillbörlig omsorg och sakkunskap borde därför enligt HD ha inbegripit en besiktning avseende det i och för sig svårtillgängliga kryputrymmet. Här kan också jämföras med NJA 1981 s. 815, där en fråga var om köparen av en 100-årig fastighet som vid köpet var utsatt för husbocksangrepp hade uppfyllt sin undersökningsplikt. HD uttalade här att det var klart att ”detta förhållande bort kunna upptäckas vid en någorlunda noggrann undersökning men att [köparen], fastän det rörde sig om en hundraårig brädfodrad timmerbyggnad, inte gjort annat än en tämligen ytlig, i och för sig otillräcklig undersökning av fastigheten”. Huvudfrågan i avgörandet var emellertid om denna brustna undersökningsplikt skulle anses läkt till följd av att säljaren känt till angreppet men inte informerat köparen. HD fann dock att det inte kunde anses styrkt att säljaren känt till angreppet. Detta medförde enligt HD att varken ”uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande kan alltså förebrås” säljaren. Säljaren borde dock ha misstänkt att någon form av angrepp kunde pågå. Emellertid kunde underlåtenhet att upplysa om denna misstanke inte anses medföra att säljaren skulle gå miste om att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Det HD här inte berör är frågan om en säljare under vissa förhållanden kan anses culpös genom att misstänka ett visst förhållande utan att genomföra en närmare utredning.
- Betydelsen av en undersökning före köpet har också prövats i NJA 1996 s. 598 gällande ett byte av husbilar. HD uttalade här att man vid bedömning av om undersökningsplikten i 20 § 2 st. KöpL uppfyllts skall beakta ”hur omfattande undersökningen varit och vilka praktiska möjligheter köparen med hänsyn till sina kunskaper och erfarenheter haft att vid sin undersökning upptäcka felet i fråga”. Köparen och dennes hustru hade vid två tillfällen besiktigat husbilen utan att göra någon mera ingående undersökning och de hade inte heller anlitat någon fackman för att undersöka husbilen. När hustrun tyckt sig känna en mögellukt i husbilen — något som enligt HD hade kunnat föranleda en närmare undersökning — och omnämnt detta för säljaren hade dennes reaktion ”varit lugnande och närmast bagatelliserande”. Säljaren hade som möjlig förklaring angivit hur bilen förvarats under den förflutna vintern. Dessa omständigheter medförde att köparen bedömdes ej ha eftersatt sin skyldighet enligt 20 § 2 st. KöpL. 2.3.5.6 Utökad undersökningsplikt Redan av formuleringen i 4 kap. 19 § JB framgår att köparens undersökningsplikt i vissa fall kan gå längre än normalt eftersom undersökningen skall ske på sätt som varit påkallat med hänsyn till ”fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”. Finns det indikationer på att något är fel, t.ex. konstig lukt, fuktfläckar, putssläpp eller trasiga tegelpannor, måste köparen genomföra åtgärder som kan vara mer långtgående än de skulle ha varit om det inte funnits några indikationer. Ett exempel härpå erbjuds av NJA 1984 s. 3, där felet bestod i att takkonstruktionen i ett vindsutrymme rötskadats. Eftersom utrymmet inte var tillgängligt för besiktning utan ingrepp i byggnaden ansågs köparen inte ha haft skyldighet att undersöka det. HD uttalade här generellt att ”besiktning av utrymmen av det slaget bör i allmänhet anses ligga utanför undersökningsplikten, men även i sådana fall kan det förekomma omständigheter som ger en spekulant anledning att föranstalta om att utrymmet blir besiktigat”. Ett annat exempel erbjuds av NJA 1985 s. 274. Här bestod felet i att mellanbjälklaget i ett golv var kraftigt rötangripet. I huset från 1910, som stått obebott under långa tider, kunde fuktskador iakttas både i övervåning och i undervåning från läckage i yttertaket. I rum som angränsade till det rum som haft rötskadorna kunde köparen vid undersökning, genom att själv lyfta på korkmattan, iaktta fuktskador på en vägg. I rummet buktade nästan halva golvet och det kunde kännas att golvet gungade när man gick på det. Med hänsyn härtill hade det enligt HD funnits en ”uppenbar anledning” för köparen att närmare undersöka ”golvskadornas beskaffenhet och omfattning”.
- Att reparationskostnaden kan läggas till grund synes framgå av NJA 1984 s. 3. Här hade köparna yrkat prisavdrag med 150 000 kr till följd av omfattande rötskador på vinden, baserat på beräknad kostnad för att reparera skadorna. Vid bedömning av prisavdragets storlek lade HD till grund ett upprättat besiktningsutlåtande och en därpå grundad offert avseende reparationerna (oklart på vilket belopp eftersom denna bilaga till TR:ns dom inte finns med i refereratet). Prisavdraget bestämdes på grund härav skäligen till 110 000 kr. I NJA 1979 s. 790 hade köparen, när den köpta fastigheten visat sig behäftad med fel genom att en sjunkbrunn var felaktigt konstruerad och detta i sin tur medförde att färskvattnet förorenats, yrkat ersättning med ett belopp om 8 000 kr för att göra dricksvattnet tjänligt och avloppet funktionsdugligt. De åtgärder som låg till grund för kravet var att en vattenbrunn skulle anlägges på annan plats på fastigheten och att avloppsanläggningen skulle göras om dels genom nya avloppsrör, dels genom anläggning av nya sjunkbrunnar. HD fann emellertid att prisavdragets storlek skulle beräknas ”med beaktande jämväl av den minskning av fastighetens värde som föranletts av den vid tillträdet föreliggande risken för förorening av färskvattnet”. Eftersom en fastighetsmäklare uppskattat att fastigheten vid permanent brukande troligen skulle ha betingat ett pris som var 5 000 kr lägre bestämdes prisavdraget ”med ledning härav” till just 5 000 kr. Detta avgörande synes sålunda ligga i linje med vad som yttrades i NJA 1988 s. 3 om att reparationskostnaden endast kan användas som grund om inte andra faktorer visar att marknadsprispåverkan är mindre.