Rättsfall
NJA 1983 s. 865
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 1983 s. 865
BibTeX
@misc{nja-1983-s-865,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 1983 s. 865}},
year = {1983},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
7 hänvisningar i 3 artiklar · 7 stycken/fotnoter
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20045 hänvisningar
- I NJA 1983 s. 865 var ett sålt hus behäftat med ett dolt fel. Enligt en friskrivningsklausul överläts fastigheten ”i det skick den nu befinner sig”. Vidare föreskrevs att ”köparen har beretts tillfälle att utföra noggrann besiktning och förklarar sig i anledning härav avstå från all rätt att klandra köpet eller yrka nedsättning av köpeskilling under åberopande av att mark eller byggnad skulle avvika från vad som utfästs eller haft anledning räkna med vid köpet”. HD åsidosatte emellertid bestämmelsen med stöd av 36 § AvtL. De huvudsakliga skälen härför var att (i) fråga var om överlåtelse av ett bostadshus från en kommun till privatperson, (ii) att huset utannonserats på ett sätt som givit spekulanterna intryck av huset höll en god standard, (iii) att köparna därför haft avsevärt fog att utgå från att byggnaden i vart fall skulle vara i ett acceptabelt skick och (iv) att felen var grundläggande och omfattande.
- Frågan om ett köparens uttalande skall betraktas som en utfästelse har också prövats i NJA 1983 s. 865 där en fastighet med ett 50-årigt hus sålts som ”nyrenoverat och moderniserat”. Det var emellertid ostridigt att bjälklaget mellan bottenvåningen och källaren var svårt skadat genom röta och insektsangrepp. Enligt HD innebar inte utfästelsen att huset utan vidare skulle vara fritt från allvarliga fel. Emellertid fann HD att om en ”iakttagbar renoverings- eller moderniseringsåtgärd rimligen måste förutsätta genomgång eller översyn i visst annat hänseende, ligger det nära till hands att uppfatta” uttalandet ”som en utfästelse att åtminstone sådana åtgärder har vidtagits … att huset inte är behäftat med ett fundamentalt fel.” Enligt HD var det väl tänkbart att nyläggning av golv kan ske utan att bjälklagets skick kom i dagen eftersom det nya golvet skulle kunna ha lagts på ett undergolv som inte var i behov av förnyelse. Någon utfästelse från säljarens sida att bjälklaget var i godtagbart skick kunde därför enligt HD inte anses ha förelegat. Enligt HD utgjorde skadorna emellertid en ”väsentlig avvikelse från den standard på huset som en köpare har haft fog att räkna med”.
- Några av dessa avgöranden visar att köparen vid sin undersökning inte ”borde ha upptäckt” sådant som inte alls är åtkomligt för undersökning. I NJA 1978 s. 307 hade vattenledningarna i strid med gällande byggnormer dragits i golvet och gjutits in. Här fann HD att ledningsfelet var sådant att det inte kunnat upptäckas av köparen ens vid en noggrann undersökning av huset. NJA 1983 s. 865 rörde ett hus som var svårt angripet av röta och insekter. Här fann HD att en upptäckt av felen erfordrade att takbeklädnaden i källaren revs bort och att en sådan åtgärd inte kunde krävas för att undersökningsplikten skulle anses vara uppfylld. I NJA 1984 s. 3 bestod felet i att takkonstruktionen i ett vindsutrymme rötskadats. Eftersom utrymmet inte var tillgängligt för besiktning utan ingrepp i byggnaden ansågs köparen inte ha haft skyldighet att undersöka det. HD uttalade här generellt att ”besiktning av utrymmen av det slaget bör i allmänhet anses ligga utanför undersökningsplikten”. Här kan jämföras med NJA 1980 s. 555, där det av utredningen framgått att rötskadorna kunde ha iakttagits genom en besiktning från ett kryputrymme under byggnaden. HD fann här att det med hänsyn till byggnadens ålder (30 år) och vad som framkommit om byggnadens allmänna skick måste ha varit ”uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmet”. En undersökning som uppfyllde kraven på tillbörlig omsorg och sakkunskap borde därför enligt HD ha inbegripit en besiktning avseende det i och för sig svårtillgängliga kryputrymmet. Här kan också jämföras med NJA 1981 s. 815, där en fråga var om köparen av en 100-årig fastighet som vid köpet var utsatt för husbocksangrepp hade uppfyllt sin undersökningsplikt. HD uttalade här att det var klart att ”detta förhållande bort kunna upptäckas vid en någorlunda noggrann undersökning men att [köparen], fastän det rörde sig om en hundraårig brädfodrad timmerbyggnad, inte gjort annat än en tämligen ytlig, i och för sig otillräcklig undersökning av fastigheten”. Huvudfrågan i avgörandet var emellertid om denna brustna undersökningsplikt skulle anses läkt till följd av att säljaren känt till angreppet men inte informerat köparen. HD fann dock att det inte kunde anses styrkt att säljaren känt till angreppet. Detta medförde enligt HD att varken ”uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande kan alltså förebrås” säljaren. Säljaren borde dock ha misstänkt att någon form av angrepp kunde pågå. Emellertid kunde underlåtenhet att upplysa om denna misstanke inte anses medföra att säljaren skulle gå miste om att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Det HD här inte berör är frågan om en säljare under vissa förhållanden kan anses culpös genom att misstänka ett visst förhållande utan att genomföra en närmare utredning.