- Frågan var därför om det förhållandet att den verkliga arean var 1 195 kvadratmeter och inte utfästa 1 297 (dvs. en differens om 102 kvadratmeter eller cirka 8,5 procent) var felaktig. Med hänvisning till NJA 1983 s. 858 (se Herre, SvJT 2005 s. 659, där fel ansågs föreligga när den riktiga tomtarealen var 891 kvadratmeter medan den uppgivna arealen var 1 080 kvadratmeter) ansågs fel föreligga.
- I ”Lokalarean” NJA 2016 s. 237 var en avtalad egenskap att lokalens yta uppgick till 1 297 kvadratmeter. I själva verket uppgick den bara till 1 195 kvadratmeter. HD anförde här rörande eventuell undersökning före köpet att köparen som huvudregel inte har någon skyldighet att på eget initiativ undersöka varan före köpet. Däremot gäller att om ”köparen rent faktiskt har gjort en undersökning eller trots en uppmaning från säljaren har låtit bli detta, kan det förhållandet inverka på köparens möjligheter att göra gällande påföljder för fel mot säljaren” (jfr 20 § KöpL). Av betydelse är dock enligt HD att säljarens uppträdande kan ge köparen anledning att begränsa sin undersökning eller att helt avstå från den. Om exempelvis säljaren har lämnat bestämda, konkreta uppgifter eller utfästelser om varans egenskaper kan köparen ha fog för att ta fasta på uppgiften och låta bli att undersöka varan i de hänseenden som uttalandena avser. Att så är fallet följer, inte bara av vad HD uttalade i 2016 års avgörande utan också av tidigare rättspraxis, t.ex. NJA 1983 s. 858 (se Herre, SvJT 2005 s. 670), där HD angav att en arealsuppgift hade inneburit en utfästelse som befriat köparen från undersökningsplikt, om inte andra omständigheter talar däremot, och NJA 1996 s. 598, se Herre, SvJT 2005 s. 668 f.), där säljarens lugnande och bagatelliserande reaktion medförde att köparna inte närmare behövde undersöka varifrån mögellukten i en före köpet besiktad husbil kom ifrån). Trots att köparen undersökt lokalen före köpet ansågs den preciserade areauppgiften ha gett köparen en godtagbar anledning att inte närmare före köpet undersöka lokalens area.
Rättsfall
NJA 1983 s. 858
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 1983 s. 858
BibTeX
@misc{nja-1983-s-858,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 1983 s. 858}},
year = {1983},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
6 hänvisningar i 2 artiklar · 6 stycken/fotnoter
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20044 hänvisningar
- Just ytfel har prövats i två avgörande rörande fastighetsköp. I NJA 1983 s. 858 hade köparna av en fastighet fått uppgift om att tomtarealen var 1080 kvm i stället för de verkliga 891 kvm från fastighetsmäklaren, genom en fastighetsbeskrivning och muntligen från den ena säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek. Fel ansågs här föreligga eftersom en uppgift om arealen ”typiskt sett [är] av betydelse när det gäller att bestämma värdet på en fastighet”. I NJA 1981 s. 1255 hade tre fastigheter sålts. Till kontraktet, som inte innehöll något om areal, hade fogats ett utdrag från ekonomiska kartor som visade hur fastigheterna var uppdelade och där det angavs att arealen för ett skifte kunde beräknas till drygt 4 ha. Efter köpet hade dock framkommit att skiftet endast omfattade 2,068 ha. Frågan om den ekonomiska kartan i sig kunde anses utgöra en del av avtalsinnehållet berördes över huvud inte. Avgörande för HD:s bedömning blev vad som hade diskuterats mellan parterna och vad köparen hade iakttagit vid okulär besiktning av fastigheterna. Köparen hade bl.a. upptäckt ett kalhygge på del av skiftet, vilket föranlett denne att genom fråga förvissa sig om att kartans visning var korrekt. Emellertid hade köparen därvid inte nämnt sina iakttagelser. Enligt HD fick det antas, att om köparen nämnt detta så skulle säljaren, som visste om att någon avverkning inte skett, ha reagerat och tagit upp en närmare diskussion om förhållandena på skiftet. Att säljaren anfört att det aldrig rått någon tvekan om gränsernas sträckning ansågs därför inte innefatta någon utfästelse från säljarens sida.
- Att undersökningsplikten kan utökas framgår också av uttalanden i NJA 1985 s. 871, där den elektriska anläggningen i fastigheten varit behäftad med vissa fel och brister som berodde på att gällande föreskrifter inte hade iakttagits vid själva installationen. Här uttalade HD att ”fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som gör skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt”. Det betonas vidare att omfattningen på undersökningen inte skall vara beroende av farlighet eller av att särskilda föreskrifter gäller för arbetets utförande eller materialval. 2.3.5.7 Minskad undersökningsplikt I NJA 1985 s. 871, där den elektriska anläggningen i fastigheten varit behäftad med vissa fel och brister som berodde på att gällande föreskrifter inte hade iakttagits vid själva installationen, uttalade HD att vad som förekommit i samband med ett köp kan ”medföra att en köpare behöver företa en mindre noggrann undersökning än vad han annars bort göra”. Ett tydligt exempel härpå är NJA 1978 s. 301, där säljaren under köpeförhandlingarna uttalat att dricksvattnet var ”utmärkt” eller ”friskt och kallt”. Enligt HD fick dessa uttalanden — om omständigheterna i övrigt inte talade däremot — ”innefatta en för säljaren bindande utfästelse, som befriar köparen från den undersökningsplikt, vilken eljest enligt förarbetena till JB utgör utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar”. Fallet ger emellertid en god illustration på relevanta omständigheter som kan föranleda en närmare undersökning eller att man inte skall fästa avseende vid en annars klar utfästelse. Köparen borde nämligen till följd av vad som lätt kunde iakttagas vid besiktning av fastigheten ha insett ”den uppenbara faran för vattnets förorening” eftersom vattnet leddes i ett 500 meter långt öppet dike innan det nådde brunnen. Säljarens uttalande kunde mot denna bakgrund inte ”ges annan innebörd än att han därigenom lämnat ett allmänt värdeomdöme om vattnet”. I NJA 1983 s. 858 hade köparna av en fastighet fått uppgift om att tomtarealen var 1 080 kvm i stället för de verkliga 891 kvm. Enligt HD fick den lämnade uppgiften ”anses ha inneburit en utfästelse som befriat köparen från undersökningsplikt, om inte andra omständigheter talar däremot”. Eftersom köparna inte av andra skäl borde ha insett att tomtarealen var en annan än den uppgivna befanns fel föreligga.
- Att avdraget, som det angavs i förarbetena till JB, skall svara mot värdeminskningen på fastigheten har lagts till grund i NJA 1983 s. 858 och NJA 1982 s. 36. I det förra avgörandet hade köparna av en fastighet fått uppgift om att tomtarealen var 1 080 kvm i stället för de verkliga 891 kvm. För detta fel hade köparna krävt ersättning i form av prisavdrag med 13 200 kr. Beloppet baserades på en beräkning, utförd av en värderingsman, enligt vilken villafastigheten, som betingat ett pris om 397 000 kr, kunde antas ha ett tomtvärde på 55 kr/kvm, vartill skulle läggas 15 kr/kvm för ”kostnad för planering av tomt”, d.v.s. totalt 70 kr/kvm. Eftersom differensen i yta var 189 kvm uppgick det yrkade beloppet till 13 200 kr. HD, som funnit att köparna var berättigade till ett ”mot bristen svarande avdrag på köpeskillingen”, kom fram till att det yrkande beloppet fick anses skäligt. I NJA 1982 s. 36 hade köparna betalat 65 000 kr för en fastighet med en rådighetsinskränkning. Köparna hade något år senare sålt fastigheten och då fått 40 000 kr. TR:n, vars dom i den delen fastställdes av HD, fann att försäljningspriset kunde läggas till grund för det värde fastigheten haft med inskränkningen vid tiden för köparnas köp, varför prisavdraget fastställdes till skillnaden om 25 000 kr.