1.T 2059-21. Målet avsåg krav från hyresgästen om nedsättning av hyra på grund av störningar i hyresrätten. I den stadfästa förlikningen fick hyresgästen rätt att lyfta de deponerade medlen om 40 000 kr och erhöll en avflyttningsersättning om 48 000 kr.s. 708
2.Den uppmärksammade domen ”Lägenheten på Sibyllegatan” (NJA 2022 s. 1115), i vilken HD fastställde att en andrahandshyresgäst kunde framställa samma krav som en förstahandshyresgäst direkt mot fastighetsägaren, resulterade till slut i en förlikning med avflyttningsersättning. I augusti 2023 blev det klart att hyresgästen fick tre miljoner kronor av hyresvärden för att flytta, varav ca 1,2 miljoner kronor avsåg återbetalning av hyra. Resterande 1,8 miljoner kronor utgjorde ersättning för att lämna hyresrätten.s. 708
3.I maj 2023 skrevs det i media om en hyresgäst som för att återlämna lägenheten fick 700 000 kronor från hyresvärden, efter en långdragen förverkandeprocess.s. 708
4.I ytterligare ett fall från 2023 var fråga om en hyresrätt om ca 130 kvm i en villaförort utanför Stockholm. Hyresvärden var en mindre fastighetsägare vars hyresbestånd endast utgjordes av den aktuella fastigheten i vilken ägaren även bodde. Hyresrelation hade blivit infekterad till följd av diverse anmälningar till olika tillsynsmyndigheter, vilket bl.a. hade ådragit hyresvärden påtagliga ombudskostnader. Hyresgästen framförde slutligen att avflyttning kunde ske under förutsättning att en avflyttningsersättning om 2,9 miljoner kronor erhölls. Hyresvärden erlade beloppet och hyresgästen avflyttade från lägenheten.s. 708
5.I en nyligen uppdagad härva med omfattande försäljning av hyresrätter i Stockholm som drevs av en mamma och dotter-duo, framkom ytterligare information om ersättningsnivåer för bostadshyresrätter i Stockholmsområdet. I domen framgick att försäljningarna av svartkontrakten låg på flera hundra tusen och i något fall hade en hyreslägenhet vid S:t Eriksplan i Stockholm sålts för en ersättning om två miljoner kronor. 5.2 Förbud att exploatera hyresrättens värde Som ovan framgått syftar förbudsregeln i 12 kap. 65 § jordabalken till att förhindra handeln med hyresrätter. Bestämmelsen har tillkommit av bostadssociala skäl och är en av grundbultarna i jordabalkens tolfte kapitel. Det är bruksvärdessystemet som medför att bostadshyresrätter får dolda marknadsvärden genom att hyror hålls låga och besittningsskyddet starkt. 65 § får anses upprätthålla att differensen mellan brukshyran och den fria marknadshyran inte kapitaliseras som ett vederlag som en bostadssökande skulle behöva erlägga för att få hyresrätt. Tillåtligenheten av en sådan exploatering av hyresrättens dolda marknadsvärde skulle innebära ett omintetgörande av bruksvärdesreglerna.s. 709
6.Det är tydligt i motiven kring 12 kap. 65 § jordabalken att lagstiftaren inte uppmärksammat situationen att hyresgäster begär ersättning från hyresvärden för att återlämna lägenheten. Det faktum att lagstiftaren inte behandlat situationen att en hyresgäst — i stället för att överlåta hyresrätten till annan bostadssökande mot ersättning — överlämnar hyresrätten till hyresvärden för en motsvarande ersättning, innebär inte att bestämmelsen inte kan tillämpas på avflyttningsersättningarna. Det finns, tvärtom, ändamålsskäl som talar för att förbudet även omfattar dessa situationer. Utfallet blir nämligen detsamma — hyresgästen överlämnar nyttjanderätten i utbyte mot pengar. Hyresgästen tillgodogör sig således det dolda marknadsvärdet som denne saknar rätt till genom att utnyttja tvingande skyddslagstiftning. Detta bör vara ett sådant kapitaliserande på bruksvärdessystemet som lagstiftaren och rättstillämparen i bytes- och överlåtelsefallen velat avstyra. Likt vad Munukka framhållit finns det nämligen skäl att utgå ifrån att 65 § kanske ska tolkas som ett allomfattande förbud mot att exploatera hyresrättens värde på annat sätt än genom uppbärande av hyra.s. 709
7.Den svenska hyresmarknaden har en tröghet i fråga om rörligheten som motverkar ändamålsenligheten i bruksvärdessystemet. Av statistiska uppgifter framgår att andelen lägenheter som lämnas tillbaka till de privata fastighetsägarna för nyupplåtelser ligger på under en procent i Stockholms innerstad och 3–5 procent på övriga bostadsmarknaden. Skälen till detta kan diskuteras, men omständigheten att hyresrätten har ett dolt marknadsvärde som det finns möjlighet att tillgodogöra sig, är en bidragande faktor till att hyresgäster avhåller sig från att flytta från hyresrätter på frivillig basis om ersättningskravet inte möts. En ordning i vilken domstolar underkänner överlåtelser av hyresrätter på marknaden, men tillåter utköp till motsvarande nivåer av hyresvärdar, framstår inte som den ordning lagstiftaren velat upprätthålla. 5.3 Överlåtelserekvisitet vid avflyttningsersättningar Som ovan redogjorts förutsätter en tillämpning av 12 kap 65 § jordabalken att fråga är om en upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätten. När lägenheten återlämnas till hyresvärden uppkommer ingen ny upplåtelse, men frågan är om det sker en överlåtelse. Bestämmelsen i 12 kap. 42 § p. 5 jordabalken utgår från samma formulering och avser att träffa samma fall som bestämmelsen i 65 §. I detta avsnitt analyseras därför om en hyresgästs återlämnande av hyresrätten till hyresvärden för en avflyttningsersättning är en sådan ”överlåtelse av hyresrätten” som aktualiserar regelns tillämpning.s. 710
8.I 1907 års nyttjanderättslag angavs i 7 § att ”Vill en hyresgäst till annan öfverlåta lägenheten, hämte förut hyresvärdens samtycke till öfverlåtelsen. […]”. Någon rätt till överlåtelse kan inte anses ha följt av bestämmelsen, eftersom hyresvärdens tillstånd krävdes. Följden av hyresvärdens vägran utan skälig anledning gav hyresgästen endast rätt att genom uppsägning i förtid befrias från förpliktelserna i hyresavtalet. Som Christensen framhåller användes ordet överlåtelse på ett annat sätt än vad som i dag gäller; 7 § handlade om rätt till överlåtelse av lägenheten, inte rättigheterna och förpliktelserna som följer av hyresavtalet. Det som således avsågs var ett överförande av besittningen eller besittningsrätten till lägenheten, inte en överlåtelse av hyresrätten.s. 710
9.Det saknas hyresrättslig praxis i vilken överlåtelserekvisitet i 12 kap. 65 § jordabalken prövats. Däremot har frågan aktualiserats i ett de tidigare omnämnda skatterättsliga sammanhangen.s. 711
10.Förhållandet mellan skatterätt och civilrätt är inte helt okomplicerat. På grund av hur skattesystemet är utformat, är det naturligt att civilrättsliga begrepp och bedömningar som utgångspunkt ska ligga till grund för de skatterättsliga bedömningarna. Civilrättsliga begrepp kan då utgöra rättsfaktum i skatterättsliga regler och de civilrättsliga bedömningarna utgör utgångspunkten för de skatterättsliga rättsföljderna. Frågan är dock vilken betydelse skatterättsliga bedömningar kan ha för civilrätten. Ur ett rent rättssäkerhetsperspektiv vore det önskvärt om en viss händelse bedöms på samma sätt inom skatterätten och civilrätten, men härvid måste beaktas att skatterätten och civilrätten utformats i olika syften. Medan civilrätten primärt syftar till att reglera förhållanden mellan enskilda, reglerar skatterätten förhållanden mellan enskilda och det allmänna med vissa tvångsmässiga inslag. Skatterättsliga regler ger det allmänna rätt att göra ingrepp i den enskildes rättssfär. Därför ställs inom skatterätten högre krav på rättssäkerhet genom bl.a. principerna om förutsebarhet, likabehandling och legalitetsprincipen.s. 711
11.Frågan om vilken betydelse den skatterättsliga bedömningen ska tillmätas i ett civilrättsligt fall har inget entydigt svar. En bedömning måste ske i det enskilda fallet utifrån om de hänsyn som legat till grund för den skatterättsliga bedömningen även har bäring på den civilrättsliga situationen. I detta fall blir den prövning som sammanfaller mellan de två rättsområdena prövningen om överlåtelse skett från hyresgästen till hyresvärden genom att avflyttningsersättning utlämnas till hyresgästen mot att denne återlämnar lägenheten till hyresvärden. Skatterättsligt har den frågan prövats både inkomstskatterättsligt och mervärdeskatterättsligt.s. 711
12.I det ovan refererade RÅ 2009 ref. 79 var fråga om ersättningen från en hyresvärd till en bostadshyresgäst för att hyresgästen avstod från sin hyresrätt var skattepliktig eller inte. En av invändningarna från hyresgästen var som sagt att ersättningen för hyresrätten till bostadslägenheten inte kunde åsättas något värde när realisationsvinsten eller realisationsförlusten skulle beräknas, till följd av ogiltighetsföljden i 12 kap. 65 § första stycket jordabalken. Regeringsrätten konstaterade dock kortfattat: Ersättningen från hyresvärden till C.S. avsåg inte upplåtelse av bostadslägenhet eller överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet. Den omfattas således inte av förbudet i 12 kap. 65 § JB. Det har inte heller framkommit att C.S. på annan grund skulle ha saknat rätt till ersättningen. Ersättningen är därför att betrakta som en inkomst som har utgått på grund av hennes innehav av hyresrätten. Regeringsrättens slutsats i ovan citerade stycke har sedermera kommit att ligga till grund för uttalanden i hyresrättslig doktrin kring tillämpningen av 65 § på avflyttningsersättningar. Det har bland annat angetts att en hyresgäst som ”ger upp sitt besittningsskydd” och flyttar varken överlåter eller upplåter hyresrätten eller lägenheten. I lagkommentaren anges kortfattat: Antag att en hyresvärd betalar hyresgästen ersättning för att denne ska avstå från hyresrätten till sin bostadslägenhet. Detta torde inte vara att anse som villkor för upplåtelse eller överlåtelse av hyresrätten till bostadslägenhet och därmed inte omfattas av förbudet i 65 §. Däremot är ersättningen skattepliktig som inkomst av kapital (Regeringsrätten, dom 2009-09-17 i mål nr 3432-08). Återlämnande av en lokalhyresrätt mot ersättning har i skatterättslig praxis bedömts vara en avyttring. I RÅ 1971 not. 734 erhöll en icke rörelsedrivande lokalhyresgäst ersättning från hyresvärden för avstående från hyresrätten. Ersättningen ansågs var en skattepliktig intäkt av tillfällig förvärvsverksamhet (numera kapital).s. 711
13.Också i den mervärdesskatterättsliga bedömningen har återlämnande av lokalhyresrätt tillsammans med inventarier m.m. till hyresvärd mot ersättning ansetts utgöra en överlåtelse.s. 712