1.En fastighetsägare kan avtala med annan om rätt för denne att utnyttja den aktuella fastigheten. Det kan exempelvis vara fråga om att en villafastighet hyrs ut för boende eller att ett markområde upplåts i form av arrende. Ett sådant avtal innebär att ägaren förhindras att själv använda fastigheten i den utsträckning som ett sådant eget utnyttjande inte går att förena med det ingångna avtalet. Är det exempelvis fråga om en hyresrätt i ett sedvanligt hyreshus är fastighetsägarens möjlighet att ens få tillträde till den uthyrda lägenheten relativt starkt begränsad enligt 12:26 JB. Närmast motsvarande bestämmelse för arrende återfinns i 8:13 JB och även enligt detta stadgande är jordägarens möjligheter att få tillträde till det utarrenderade området begränsat.s. 689
2.Rent allmänt gäller att om det är fråga om en s.k. helnyttjanderätt fastighetsägaren i princip helt, i och med avtalet, förlorar möjligheten att själv i egentlig mening nyttja fastigheten, medan en partiell upplåtelse inte på samma sätt begränsar fastighetsägarens tillgång till fastigheten. Vidare kan en upplåten nyttjanderätt också förhindra fastighetsägaren att förändra fastighetens användande så länge som avtalet gäller och skall fullt ut respekteras. Detta innebär att en upplåten nyttjanderätt i princip kan omintetgöra en behövlig förändring av fastigheten och dess utnyttjande, eftersom en sådan förändring i sådana fall inte går att förena med ett upprätthållande och respekterande av den förefintliga nyttjanderätten.s. 690
3.I avsikt att förhindra att fastighetsägaren träffar alltför långa, för denne bindande, upplåtelser av nyttjanderätter har åtminstone sedan i början av 1800-talet gällt vissa gränser för denna bundenhet. Den första regleringen avsåg fastigheter på landet, men sedermera infördes motsvararende regler för stadsfastigheter.s. 690
4.Avsikten med regleringarna var som redan framgått att hindra att fastighetsägaren under för lång tid förlorade dispositionsrätten till fastigheten och därmed förhindrades att handla såsom omständigheterna krävde med hänsyn till behovet av att fullt ut tillgodogöra sig fastigheten. Det förutsågs i detta avseende att den ekonomiska utvecklingen skulle medföra ett behov av att förändra fastighetens utnyttjande. Att märka är dock att denna grundsats inte ansågs böra gälla utan undantag. Det ansågs följaktligen böra införas undantag för upplåtelser av tomter för bebyggelse, dvs. upplåtelser av tomträtt ansågs motivera undantag från den allmänna begränsningen av fastighetsägarens bundenhet.s. 690
5.I 7:5 JB ställs det idag upp gränser för fastighetsägarens bundenhet av nyttjanderättavtal. Reglerna vilar på samma ställningstaganden som låg bakom de förutvarande reglerna.s. 691
6.Huvudregeln i 7:5 JB anger att annan nyttjanderätt än tomträtt inte är bindande längre tid än femtio år från det att avtalet slöts. Vidare stadgas att en dylik upplåtelse inom detaljplanelagt område samt upplåtelse av jordbruksarrende inte är bindande längre tid än 25 år. Här kan nämnas att ursprungligen gällde denna åtskillnad i tidshänseende mellan land och stad, men har alltså numera med viss schablonmässighet, och med undantag för jordbruksarrende, överförts till i princip inom respektive utom detaljplan.s. 691
7.Från de nu nämnda gränserna ställs det upp undantag och för det första gäller att staten, enligt bestämmelsens tredje stycke, som upplåtare inte träffas av de nämnda gränserna. Detta undantag har tidigare kort motiverats av att ”[e]tt dylikt förmynderskap, hvilket i fråga om enskilda är påkalladt af hänsyn till allmän nytta, är, när det gäller staten själf, obehöfligt”.s. 691
8.Härnäst kan uppmärksammas att de nämnda tidsgränserna, enligt tredje stycket, inte inverkar på en nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag. Att märka är att denna regel endast avser det s.k. direkta besittningsskyddet, det är endast i dessa fall som nyttjanderättshavaren formellt sett har rätt till förlängning. Härmed kan konstateras att regeln gäller för bostadshyra, bostadsarrende samt för jordbruksarrende. Regeln gäller således inte för lokalhyra och anläggningsarrende eftersom besittningsskyddet i dessa fall är indirekt. I ett praktiskt perspektiv innebär detta att ett avtal om exempelvis hyra som genom besittningsskyddet upprepade gånger förlängs kan komma att medföra ett sammanlagt nyttjande på över den lagstadgade maximigränsen också i ett fall där fastighetsägaren önskar att avsluta hyresförhållandet. Beroende av vad man lägger i den nu åsyftade principen om jordägandets frihet kan sägas att denna träds för när i ett visst avseende när hyresavtalet förlängs utöver de tidsgränser som satts upp. I sammanhanget kan påpekas att fastighetsägaren kan få till stånd en justering av de för avtalet gällande villkoren, vilket å andra sidan ändå kan vara möjligt utan att besittningsskyddet aktualiseras.s. 691
9.Det kan vidare uppmärksammas att i den mån arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den ovan nämnda maximitiden och fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren vill frånträda avtalet efter det att denna tid gått ut uppsägning skall ske, se bestämmelsens fjärde stycke. Regeln får sägas vara betingad av att det är fråga om ett skydd mot att bli bunden för en så att säga allt för lång tid, men att i den mån parterna inte har några invändningar mot att avtalet fortlöper dessa kan avstå från att säga upp detsamma.s. 692
10.I de situationer där det råder ett direkt besittningsskydd, och vars tillämpning alltså inte hindras av de ovan angivna tidsgränserna, kan konstateras att detta besittningsskydd i praktiken innebär att fastighetsägaren i regel får acceptera en förlängning av upplåtelsen. En sådan förlängning innebär dock åtminstone att de villkor som kommer att gälla för avtalets förlängning kan anpassas till rådande, i vid mening, nivå. Villkoren för upplåtelsen kan dock som nyss nämnts för hyresrättens del ändras utan att besittningsskyddet aktualiseras genom en s.k. villkortvist, se för bostadshyra om dessa förutsättningar 12:53– 55 d JB samt vad gäller jordbruksarrende 9:3, 9:9–10 JB respektive bostadsarrende 10:3 och 10:6 a JB med hänvisningar till reglerna om jordbruksarrende. Fastighetsägaren kommer således aldrig att vara bunden av de i relation till den rådande nivån oförmånliga villkor som gäller för upplåtelsen, även om denne är bunden av besittningsskyddet på så vis att upplåtelsen i sig åtminstone i regel kommer att förlängas.s. 692
11.Det direkta besittningsskyddet ger vidare fastighetsägaren vissa möjligheter att bryta detsamma så att avtalet trots allt upphör att gälla. Utgår man ifrån den allmänna tanken bakom nu aktuell regel till skydd för jordägandets frihet, dvs. att tillförsäkra denne viss handlingsfrihet att förändra fastighetens användning när så kan anses önskvärt i ett samhälleligt perspektiv, synes kunna sägas att de besittningsbrytande grunderna verkar i så att säga samma riktning. Möjligen kan det till och med sägas att de besittningsbrytande grunderna i och för sig skulle kunna ses som en mer nyanserad lösning än den som 7:5 JB föreskriver om ett direkt hinder med en viss tidsgräns, men som likafullt kan hävdas åtminstone delvis syfta till att tillförsäkra fastighetsägare åsyftad frihet. Tanken med de uppställda tidsgränserna är ju att tillförsäkra fastighetsägaren rätten att anpassa och utveckla fastighetsutnyttjandet med hänsyn till samhällsutvecklingen. Föreligger det ett mer samhällsbetingat behov att exempelvis upphöra med rådande upplåtelse som bostad för att därmed kunna lägga om fastighetens utnyttjande vore det möjligt att med framgång åberopa en besittningsbrytande grund i 12:46 JB.s. 692
12.I nu aktuellt avseende kan man vad gäller bostadshyra tänka sig att beroende av situationen, att hyresvärden åberopar punkten 3 (rivning), punkten 4 (större ombyggnad) eller punkten 5 (ändrat brukningsändamål).s. 693
13.När det är fråga om rivning föreskrivs att besittningsskyddet bryts när det ”inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör” och här kan understrykas att det inte skall prövas huruvida rivningen är ändamålsenlig eller behövlig, utan prövningen rör i princip endast hyresgästen möjligheter att anskaffa annat boende. Är situationen den att hyresgästen inte rimligen kan skaffa annan bostad och hyresvärden inte tillhandahåller en ersättningslägenhet förlängs i regel hyresavtalet. Hyresvärdens utsikter att bryta besittningsskyddet för att kunna genomföra en rivning av huset är med andra ord i princip beroende av att hyresgästen kan skaffa sig en ersättningsbostad.s. 693
14.Ibland förekommer det vidare att hyresavtalet innehåller en s.k. rivningsklausul eller att hyresgästen vid avtalets ingående är införstådd med att huset skall rivas inom kort. I dessa fall bryts i regel besittningsskyddet om inte allt för lång tid förflyter; besittningsskyddet bryts trots att det kan föreligga svårigheter för hyresgästen att skaffa sig en ersättningsbostad på den grunden att avtalet träffades med utgångspunkt i att uthyrningen endast var tillfällig.s. 693
15.När det härnäst gäller fallet med större ombyggnad är situationen i huvudsak i överensstämmelse med den som råder beträffande rivning. Det skall alltså inte ske någon prövning av om ombyggnaden är behövlig eller företagsekonomiskt motiverad samt det ställs i regeln upp krav om ersättningslägenhet om inte ombyggnaden så att säga i viss mening förutsatts när avtalet tecknades. Till detta kommer också en principiell rätt för hyresgästen att återflytta till huset efter det att ombyggnaden genomförts, se tredje stycket i aktuellt stadgande. Även om det inte är fråga om en absolut rätt till återflyttning är det en viktig omständighet vid prövningen av besittningsskyddet.s. 694
16.Beträffande punkten ändring av brukningsändamålet synes situationen något skilja sig åt i förhållande till nyss nämnda punkter i det att det kan prövas om ändringen väsentligen sker i syfte att sätta besittningsskyddet ur spel. Det sägs nämligen i förarbetena att ”[e]n omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel”.s. 694
17.Det uttalas vidare att en uppsägning är obillig mot hyresgästen om den sker för att öka fastighetens avkastning under förutsättning av att hyresgästen förklarat sig beredd att betala den högre hyra som krävs för att fastighetsägaren skall få den större avkastningen. I övrigt ligger bedömningen enligt förevarande punkt i linje med vad som gäller enligt de nyss nämnda punkterna, dvs. det skall inte ske någon prövning i sig av det ändamålsenliga eller lämpliga i att ändra brukningsändamålet och att man vid bostadsbrist skall ta hänsyn till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad.s. 694
18.Sammanfattningsvis vad gäller de nu aktuella punkterna kan sägas att fastighetsägarens intresse att i vid mening ändra användningen av aktuell lägenhet beaktas men att det när det är fråga om bostadsbrist tas stor hänsyn till hyresgästens situation. Detta betyder att en fastighetsägare som inte kan ordna med en ersättningsbostad torde ha svårt att genomföra den önskade ändringen av huset. Därmed måste sägas att fastighetsägarens frihet är beskuren också i en sådan situation och detta trots att det skulle kunna vara fråga om en ur samhällelig synvinkel eftersträvansvärd ändring. Å andra sidan måste samtidigt hållas i minnet att det skydd som tillförsäkras hyresgästen genom prövningen enligt nu aktuella punkter och som ytterst går ut på att trygga rätten till bostad också är av stor samhällelig vikt. Det är därför svårt att säga att fastighetsägarens frihet med utgångspunkt i ett samhälleligt intresse är satt ur spel. Teoretiskt kan 7:5 JB ha en reell betydelse, i det att stadgandet sätter upp en gräns för långa avtal, men i praktiken ligger det reella skyddet för jordägandets frihet vid nu aktuella avtal i reglerna för besittningsskyddet. Det faktum att tidsgränsen är lång i 7:5 JB innebär att den praktiska betydelsen inte kan antas vara stor, utan tvärtom mycket liten.s. 694
19.I det fall en av fastighetsägaren önskad ändring, eller alternativ rivning, av aktuellt hus är utomordentligt betydelsefull också i ett samhälleligt perspektiv men att prövningen av besittningsskyddet inte innefattar ett erforderligt hänsynstagande härtill är det fullt möjligt och som varande en enkel lösning att justera de besittningsbrytande grunderna så att den eftersträvade omläggning av användningen kan genomföras.s. 695
20.Beträffande de besittningsbrytande grunderna för jordbruks- respektive bostadsarrende kan följande bestämmelser bli aktuella när det kan sägas föreligga ett mer samhällsbetingat behov att upphöra med rådande arrendeupplåtelse. För jordbruksarrende är det frågan om 9:8 punkten 4 JB (ändamålsenlig indelning i brukningsenheter), punkten 5 (användande i enlighet med detaljplan) och punkten 6 (ändrat ändamål) och för bostadsarrende 10:5 punkten 4 JB (användningen stridande mot detaljplan m.m.) och punkten 5 (ändrad användning).s. 695
21.För jordbruksarrende kan enligt den nyss nämnda punkten 4 i 9:8 JB besittningsskyddet brytas om jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter. Vidare föreskrivs att det inte av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Utgångspunkten är att jordägaren avser att av rationaliseringsskäl ändra indelningen i bruksenheter dvs. typiskt sett att två brukningsenheter slås ihop till en enhet; förändringen måste vara aktuell. Besittningsskyddet bryts i detta fall under förutsättning av att det inte är obilligt mot arrendatorn. Detta betyder att även arrendators intresse av att få fortsätta brukandet av arrendestället måste beaktas, även om det i regel synes vara så besittningsskyddet bryts i nu aktuellt fall. Ett exempel på när det kan anses obilligt mot arrendatorn och förlängning således medges är om den nya indelningen är endast obetydligt bättre än den rådande. Härtill kommer att mycket starka sociala skäl kan medföra att det anses obilligt mot arrendatorn. Att närmare precisera i vilka fall förlängning skall meddelas låter sig inte göras utan detta får enligt förarbeten avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet.s. 695
22.När det härnäst gäller punkten 5 dvs. att jordägaren gör sannolikt att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan kan konstateras att det i detta fall inte skall göras någon intresseavvägning. Det räcker därför med att jordägarens planer framstår sannolika och aktuella. Jordägarens anspråk på att få använda marken enligt planen och det allmännas intresse av att samhällsplaneringen fullföljs innebär att rätten till förlängning bryts.s. 696
23.I den därpå följande punkten 6 föreskrivs att jordägaren i annat fall gör sannolikt att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk. Det får i ett sådant fall vidare inte vara obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Punkten och den bedömning som skall göras utifrån denna överensstämmer som en utgångspunkt med vad som gäller enligt den nyss nämnda punkten 4 men av lagtexten framgår dock att jämförelsevis större vikt skall tillmätas arrendatorns intresse. I förevarande punkt ställs nämligen inte kravet upp att det skall vara ”av särskilda skäl … obilligt mot arrendatorn” utan endast att det inte skall vara ”obilligt mot arrendatorn”. Det är alltså fråga om att marken skall användas för ett nytt ändamål och att jordägaren gör detta sannolikt, därefter skall det göras en avvägning mellan parternas intressen. Även i detta fall erfordras att ändringen är aktuell. En sådan nu aktuell ändrad markanvändning kan exempelvis vara obillig om den skett för att sätta besittningsskyddet ur spel. Det kan vidare vara obilligt om det avsedda ändrade brukningsändamålet är av mindre vikt. Så kan vara fallet när det nya brukningsändamålet inte i nämnvärd grad ökar fastighetens avkastning. I den mån jordägaren vid upplåtelsen förtigit att ändrad markanvändning var förestående men arrendatorn utgått ifrån att arrendeförhållandet skulle fortsätta, torde detta medföra att avbrott i rätten till förlängning betraktas som obilligt. I doktrinen har anförts att om jordägaren vill bryta arrendatorns besittningsskydd för att kunna plantera skog på arrendestället, så torde detta endast i undantagsfall leda till att arrendatorn måste flytta.s. 696
24.För bostadsarrende bryts besittningsskyddet enligt 10:5 punkten 4 när byggnad på arrendestället i annat fall inte står i överensstämmelse med en detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda arrendestället i enlighet med planen eller bestämmelserna. Utgångspunkten för den situation som avses med förevarande punkt är till skillnad från punkten 3 att detaljplanen eller områdesbestämmelserna tillkommit efter det att huset uppförts. För att besittningsskyddet skall kunna brytas erfordras dessutom att jordägaren gör sannolikt att denne ämnar använda fastigheten i enlighet med planen eller bestämmelserna. Den aktuella ändringen måste vara aktuell och jordägaren måste vidare lägga fram en utredning som stryker att dennes avsikter är allvarligt menade samt att erforderliga resurser finns för att genomföra ändringen inom rimlig tid. Hinder mot att genomföra förändringen måste vidare enligt förarbetena vara verkligt, dvs. om den befintliga byggnaden endast i smärre utsträckning strider mot planen och en sådan bristande överensstämmelse får anses sakna intresse från allmän synpunkt bör besittningsskyddet inte brytas.s. 697
25.Slutligen gäller enligt punkten 5 att besittningsskyddet bryts när jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. För att besittningsskyddet skall brytas krävs till att börja med att jordägarens skall använda marken för annat ändamål, se närmare lagtexten. Jordägaren måste i denna del visa att planerna är allvarligt menade. Vidare krävs att jordägarens intresse påtagligt väger över arrendatorns intresse av fortsatt arrende.s. 697
26.Här kan NJA 2011 s. 664 tjäna som exempel på tillämpningen av förevarande punkt. I fallet hade jordägaren, i september 2006, sagt upp ett bostadsarrende till upphörande till den 30 juni 2009 och bl.a. angivit som skäl att befintliga byggnader skulle rivas (en mindre bostadsbyggnad och ett torrdass). Jordägaren avsåg efter rivningen uppföra en permanentbostad för eget bruk. Arrendet hade innehafts av arrendatorn sedan 1981 och det kan tilläggas att byggnaderna, som var uppförda på mitten av 1900-talet, tidigare ägts av arrendatorns farfar. HD fann att fastighetsägaren hade gjort sannolikt att arrendestället skulle användas som permanentbostad för eget bruk och att bebyggandet genomfördes med anledning av ett generationsskifte. Utredningen ansågs ge stöd för att annan placering av den nya byggnaden än på arrendestället vore olämplig. Det konstaterades att arrendatorn knappast alls hade nyttjat arrendestället sedan 1997; viss vanvård av ringa betydelse hade förekommit. HD fann att fastighetsägarens intresse av att kunna förfoga över arrendestället påtagligt övervägde arrendatorns intresse av att arrendet bestod och besittningsskyddet bröts därmed.s. 697
27.Sammanfattningsvis vad gäller de nu aktuella punkterna kan sägas att jordägarens eller fastighetsägarens intresse att i vid mening ändra användningen beträffande aktuellt markområde beaktas men att arrendatorns intresse i vissa fall kan anses väga över och därmed medföra att arrendet förlängs. I synnerhet när en ändrad markanvändning kan stödjas på en detaljplan är fastighetsägarens position stark. När det är fråga om en ändring av lönsamhetsskäl krävs att den ekonomiska nyttan är tillräckligt betydande för att besittningsskyddet skall få ge vika. Sett ur ett bredare samhälleligt intresse måste sägas att jordägaren ges en frihet som svarar mot ett sådant allmänt intresse till ändrad markanvändning.s. 698
28.Med hänsyn till att det vid de praktiskt viktiga nyttjanderätterna hyra och arrende i regel föreligger en rätt till förlängning måste en slutsats i förhållande till maximitiderna i 7:5 JB vara att dessa inte längre förefaller praktiskt motiverade, inte minst mot bakgrund att avtal idag framför allt vad gäller bostadshyra träffas för obestämd tid och för arrende i regel mot avtalstider som med marginal understiger den enligt 7:5 JB längsta tillåtna. Inom ramen för det direkta besittningsskyddet förefaller de motiv om att tillförsäkra fastighetsägaren rätt att låta förändra fastighetens utnyttjande som är motiverade av ett samhälleligt behov kunna tas tillvara. I det direkta besittningsskyddet, i synnerhet för bostadshyra, ligger dock en värdering som ytterst går ut på att tillförsäkra nyttjanderättshavaren en stark ställning vid brist på motsvarande nyttjanderätt. Härvidlag föreligger en skillnad som inte synes kunna tas hänsyn till inom ramen för jordägandes frihet och vidare förhindrar 7:5 JB en visserligen ovanlig men ändock lång bundenhet. Genom det direkta besittningsskyddet kan lagstiftaren medvetet sägas ha flyttat över nu diskuterat skydd för fastighetsägaren till reglerna om detta besittningsskydd. Reellt har därmed 7:5 JB och däri uppställda tidsgränser tappat i betydelse.s. 698