Se allmänt om plangenomförande Kalbro, T & Lindgren, E, Markexploatering, Juridik, ekonomi, teknik och organisation, 4 uppl., Stockholm 2010. 1 4 Enligt 12:26 JB har exempelvis hyresvärden rätt att under vissa förutsättningar få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada samt för att under vissa förutsättningar få tillträde för att låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, se närmare härom Bengtsson, B, Hager, R & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 207 f. med hänvisningar. Tilläggas kan att hyresvärden enligt stadgandet i visst fall har ett strikt skadeståndsansvar i förhållande till hyresgästen, se om detta a.a. s. 188 med hänvisningar och Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 238 ff. 15 Se härom Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 8 kap. 13 § med vidare hänvisningar till viss praxis. 16 Se Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s. 68. 1 7 För upplåtelse som endast eller huvudsakligen avser rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov är avtalet dock, enligt andra stycket, inte bindande längre tid än fem år. 18 Möjligen kan den idag gällande åtskillnaden ifrågasättas i det att ett detaljplanelagt område måste sägas vara i genomsnitt mer ”färdigt” med avseende på markens användning i jämförelse med ett område utan detaljplan. Det kanske till och med kan sägas vara så att många idag ”oplanerade” områden skulle vara i högre grad föremål för ändringar av markens användning än sådana områden som redan är detaljplanerade; därmed skulle dessa områden utom detaljplan med andra ord vara mer betjänta att skyddas av 25-årsregeln än de som nu skyddas. 19 Se Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s. 82. 20 Är situationen den att det är fråga om ett indirekt besittningsskydd blir förhållandet ett annat och fastighetsägaren kan då alltid välja att säga upp nyttjanderättshavaren, även om en uppsägning ytterst kan leda till ett berättigat krav på ekonomisk kompensation från nyttjanderättshavarens sida. 21 Jfr Westerlind, P, Kommentar till Jordabalken 7 kap., Stockholm 1984 s. 202 ff. 22 För att undvika missförstånd kan nämnas att det även för nu aktuella avtalstyper ställs upp undantag för när rätt till förlängning inte föreligger. 2 3 Se exempelvis 12:53–12:55 d JB, se vidare angående dessa stadganden Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013. 24 Besittningsskyddet kan brytas genom att fastighetsägaren kan åberopa en besittningsbrytande grund innebärande att denne har ett enligt lagstiftaren fullgott skäl att avsluta avtalsförhållandet. Omvänt innebär detta i princip att en skötsam nyttjanderättshavare i en situation där fastigheten även fortsättningsvis skall användas på samma sätt som tidigare inte riskerar att få se sitt besittningsskydd brutet. 25 Det kan tilläggas att även det indirekta besittningsskyddet kan sägas verka i samma riktning även om konstruktionen är en annan; hyresgästen kan enligt detta aldrig så att säga tvinga fram en förlängning. Istället har hyresgästen rätt till ersättnin g för liden skada vid s.k. obefogad uppsägning. I det följande kommer det indirekta besittningsskyddet av utrymmesskäl inte att beröras. 26 Det kan understrykas att det inte är givet att besittningsskyddet får ge vika i nu aktuella situationer utan detta kommer att bero av de särskilda omständigheterna, se vidare angående prövningen i dessa fall Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 474 ff., se även Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff. och Björkdahl, E P, Hyra av bostad och lokal, Uppsala 2013 s. 228 f. 27 Jfr Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 474. 28 Se prop. 1968:91 bihang A s. 92. 29 Se t.ex. det orefererade fallet från Bostadsdomstolen BD 420/1992 där värden ca sju år efter en rivningsklausuls tillkomst kontaktat hyresgästen och klausulen frånkändes i fallet verkan, se härom Holmqvist, L & Thomsson, R, Hyreslagen, En kommentar, 10 uppl., Stockholm 2013 s. 476 f. med vidare hänvisningar till praxis. 30 Här kan även nämnas att en annan inte ovanlig lösning för att undvika en besittningsskyddstvist i nu aktuella rivningsfall är att hyresgästen när kontraktets teck nas avstår från besittningsskyddet enligt reglerna i 12:45 a JB, vilket bl.a. också förutsätter hyresnämndens godkännande. 31 Se t.ex. Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff. med hänvisningar. 32 Se RBD 10:87. 33 Prop. 1968:91 bihang A s. 92. 34 Se a. st. 35 Se Bengtsson, B, Hager, R, & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., Stockholm 2013 s. 72 ff., jfr även Björkdahl, E P, Hyra av bostad och lokal, Uppsala 2013 s. 231. 3 6 Det kan inflikas att det är fullt möjligt att en ur samhällelig synvinkel motiverad ändring av en fastighets utnyttjanden kan åstadkommas genom expropriation eller annat motsvarande tvångsförvärv. I ett sådant fall faller upplåtna särskilda rättigheter bort enligt ExprL 1:3 i den mån det inte förordnats om fortsatt giltighet. Med särskild rättighet avses enligt expropriationslagen i första hand nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft, se ExprL 1:2. Se härom Dahlsjö, A, Hermansson, M & Sjödin, E, Expropriationslagen, En kommentar, 3 uppl., Stockholm 2010 s. 56 ff. och 64 ff. 37 I detta sammanhang kan man nämna att de besittningsbrytande grunderna synes starkt påverkade av den tid som rådde på 1960-talet, med bl.a. omfattande rivningar och upprustningar och måhända kan de bakomliggande avvägningarna vara mogna för en översyn. 38 Se härom prop. 1970:20 B s. 863 f. och 981 f. 39 Se prop. 1970:20 B s. 864. 4 0 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 9 kap. 8 §. 41 Se a. st. 42 Se prop. 1970:20 B s. 864 f. 43 Se prop. 1970:20 B s. 865. 44 Se prop. 1970:20 B s. 865, se även Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 9 kap. 8 §. 45 Se prop. 1970:20 B s. 865. 46 Se prop. 1970:20 B s. 865. 4 7 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till kommentaren till 9 kap. 8 §. 48 ”I annat fall” syftar på punkten tre där det är fråga om att byggnad uppförts utan bygglov eller i strid med detaljplan, eller områdesbestämmelser, eller därmed jämförligt beslut. 49 Se Bäärnhielm, M, Larsson, S & Gerleman, E, Arrendelagen (1 januari 2012, Zeteo) kommentaren till 10 kap. 5 §, se även NJA II 1968 s. 164 f. 50 Se NJA II 1968 s. 165. 5 1 Att det är möjligt att avtala att ett servitut skall vara begränsat i tiden innebär givetvis att de nu antydda problemen inte föreligger men å andra sidan lär tidsbegränsande servitut vara ovanliga; till detta kan läggas att även servitutsrekvisiten i sig kan hävdas motverka möjligheten att begränsa servitut i tidshänseende eftersom det bl.a. skall vara fråga om ”stadigvarande betydelse”. Detta innebär som utgångspunkt att ett mer permanent behov föreligger. För att undvika missförstånd finns det trots att ett permanent behov kan föreligga principiellt inga hinder mot att parternas trots detta avtalar om en tidsbegränsning. 52 Se härom prop. 1970:20 B s. 722 ff. 5 3 Jfr Nilsson, L & Sjödin, E, Servitut, En handbok, 2 uppl., Stockholm 2003 s. 26 ff. 54 Jfr Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 63 ff. 55 NJA 1997 s. 307. 56 Det kan nämnas att i fallet uttalade HD också att ”[m]ed hänsyn till de rättsverkningar som följer av att en upplåtelse godtas som servitut kan det sägas vara av intresse att kravet på stadigvarande nytta för den härskande fastigheten upprätthålls med viss stränghet”. 57 Se t.ex. NJA 2009 s. 656. 58 Jfr även prop. 1970:20 B s. 537 f. 5 9 Jfr NJA 1997 s. 660; jfr även, vad gäller felaktig anteckning beträffande uppsägning av tomträtt i enlighet med 13:15 JB, NJA 2011 s. 425 där den felaktiga anteckningen inte påverkade ogiltighetssanktionen enligt 13:15 JB 60 Prop. 1970:20 B s. 716. 61 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., 2011 s. 172 ff. 62 Jfr numera även med HD:s uttalanden i NJA 2009 s. 656 om att en typiserad bedömning skall göras, se nedan. 63 Se prop. 1970:20 A s. 410 f. 64 Se prop. 1970:20 A s. 411. 65 A. st. 6 6 Jfr även 7:8 FBL som kan sägas i viss mening styrka detta. 67 Se Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 63 ff. och 66 f. 68 Se prop. 1969:128 B s. 545 ff. och 561 f. 69 Se Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 59 ff. som även framhåller att lagtextens utformning ger stöd för en sådan när det i inledningen av 14:1 JB stadgas att ”[o]m det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning…”. 70 Jfr Hillert, S, Servitut, 3 uppl., Uppsala 1991 s. 62. 71 Se även strax nedan angående rekvisitet att upplåtelsen endast får avse den tjänande fastigheten i visst hänseende. 7 2 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., Uppsala 2011 s. 168. 73 Se Victorin, A & Hager, R, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl., Uppsala 2011 s. 169. 7 4 För det mer ovanliga fallet att ett servitut tidsbegränsats redan vid dess inrättande upphör servitutet vid utgången av denna begränsade tid, jfr 7:6 JB. Ett skäl till att tidsbegränsa ett servitut kan vara att den funktion som tryggas genom servitutet är planerad att i framtiden tillförsäkras den härskande fastigheten på ett alternativt sätt. Det kan exempelvis vara fråga om byggande av en allmän väg som kommer att kunna användas av fastighetsägaren. Ett annat skäl till en tidsbegränsning kan vara att den tjänande fastighetens ägare redan vid upplåtelsen av servitutet har framtida planer för fastigheten som inte går att förena med aktuellt servitut. 75 I NJA 1996 s. 110 som visserligen gällde ett fastighetsbildningsservitut godtogs en ändring av ett servitut trots att åtgärden borde ha genomförts som upphävande och nybildning. En ändring av ett servitut skall nämligen enligt ordalydelsen i 7:3 FBL ske i samband med ändring av det område där servitutet utövas och eftersom det inte i fallet var fråga om någon sådan ändring av området skulle det kunna anses följa att man, i stället för beslut om ändring av servitutet, borde ha beslutat om upphävande av servitutet kombinerat med beslut om nybildning. Men eftersom en ändring av det aktuella fastighetsbildningsservitutet inte skulle påverka något tredjemansintresse med bättre rätt i den tjänande fastigheten och en tillläm pning av rekvisitet i 7:1 om väsentlig betydelse skulle få samma verkningar i sak som motsvarande rekvisit för ändringsfallet i 7:4, 2 st., dvs. att ändringen skall innebära en väsentlig fördel för den härskande fastigheten utan att för den tjänande fastigheten medföra olägenhet av betydelse, fann HD att det saknades anledning att upphäva utslaget trots att 7:4, 2 st. tillämpats. 76 Bonde, F, Dahlsjö, A & Julstad, B Fastighetsbildningslagen, En kommentar, (1 oktober 2011, Zeteo), kommentaren till 7:3 FBL. 77 Se om stadgandet prop. 1969:128 B s. 554–558 och 1137–1140. 78 Här kan jämföras med PBL:s bestämmelse i 4:18 1 st. som gör det möjligt för kommunen att i detaljplan bestämma om bildande, ändring eller upphävande av servitut. 79 Se som exempel på tillämpningen i praxis NJA 1990 s. 389 där servitut avseende järnvägsövergångar upphävdes. 8 0 I det ovan nämnda NJA 1983 s. 292 kunde inte ett servitut upphävas då ett servitut inte ansågs föreligga. 81 Enligt tredje stycket föreskrivs en förenklad handläggning när det är uppenbart att ett servitut är övergivet och ett upphävande av servitutet inte minskar den härskande fastighetens värde. I ett sådant fall får servitutet upphävas utan att ägaren av denna fastighet har getts tillfälle att yttra sig i förrättningen. Lantmäterimyndigheten skall dock, enligt bestämmelsen, alltid skicka en underrättelse om förrättningsansökan till ägare med känd postadress (7:5 3 st.) Se närmare om denna möjlighet till förenklad handläggning Bonde, F, Dahlsjö, A & Julstad, B Fastighetsbildningslagen, En kommentar, (1 oktober 2011, Zeteo), kommentaren till 7:5 3 st. FBL.
Hänvisas från p. 3 (s. 688)
1.Principen om jordägandets frihet är som nämnts avsedd att skydda jordägaren mot, i viss mening, alltför betungande avtal och därmed trygga densammes frihet i motsvarande utsträckning. Denna frihet som fastighetsägaren så att säga alltid skall vara bevarad är i första hand relaterad till, och motiverad av, ett bredare samhälleligt intresse av att kunna fullt ut nyttja fastigheten på bästa möjliga sätt. Ytterst handlar det om att förhindra att fastighetens användning låses till nackdel för en ur allmän synvinkel behövlig förändring.s. 688
2.Det anges i förarbetena i ett sammanhang vara fråga om att det ”[s]ärskildt under perioder af starkare ekonomisk utveckling inträder tid efter annan behof att för ett fullt tillgodogörande af en fastighet vidtaga förändringar i afseende å sättet för dess användning, och det är därför icke blott för ägaren själf utan ock i utvecklingens intresse af högsta vikt, att han icke genom att för lång tid hafva lämnat ifrån sig dispositionsrätten öfver fastigheten satt sig ur stånd att handla så som omständigheterna kräfva.” Fastighetsägaren anses följaktligen inte böra kunna träffa ett avtal som under alltför lång tid berövar denne rätten att råda över fastigheten och som därmed också innebär att denna förlorar möjligen att ändra fastighetens utnyttjande när så kan anses erforderligt till följd av den samhällsutveckling som förevarit. Härtill kan sägas att i den mån jordägaren tillåts ingå avtal för i princip all framtid så måste en sådan rätt vara i ett samhälleligt intresse tillräckligt motiverad.s. 688
3.Det är följaktligen fråga om att skydda fastighetsägaren och att därmed i viss mening tillförsäkra denne en frihet som skall gagna utvecklingen i ett samhälleligt perspektiv. Å andra sidan är det idag, som redan nämnts, i viss mening naturligt att det finns olika tvångsåtgärder som syftar till att åstadkomma eller trygga en samhällelig utveckling. Det är exempelvis möjligt att expropriera en fastighet eller på annat sätt skapa en rätt till fastigheten just i avsikt att säkerställa en i ett bredare samhälleligt perspektiv eftersträvad markanvändning. I detta sammanhang kan hänvisas till 2 kap. i expropriationslagen och dess uppräkning av de ändamål för vilka expropriation kan bli aktuellt. Inte minst blir en modern inställning i denna fråga tydlig när man beaktar att även kommersiella aktörer tvångsvis kan ta över någon annans fastighet ytterst för att göra vinst på denna användning; ett sådant exempel är mobiltelefonoperatörer som i rent vinstsyfte kan begära ledningsrätt för att uppföra mobiltelefonmaster. Vidare kan hävdas att kommunens planmonopol ger densamma ett stort inflytande över markanvändningen i en kommun och att det finns vägar att gå för att genomföra en av kommunen fastslagen markanvändning. Redan utifrån dessa exempel kan det ifrågasättas om det idag finns skäl att i framtiden upprätthålla jordägandets frihet eller om det till och med är så att principen får betraktas som övergiven, åtminstone i ett praktiskt perspektiv.s. 688
4.Utgår man vidare från att exempelvis avtal om bostadshyra i regel träffas på obestämd tid och från att jordbruksarrenden samt bostadsarrenden i regel träffas för en tid som med marginal understiger den tidsgräns som ställs upp i principens intresse är det tydligt att den reella tryggheten för nyttjaren istället ligger i det besittningsskydd som i regel gäller. I den mån fastighetsägaren önskar att frigöra sig från upplåtelsen och därmed bryta besittningsskyddet för att ändra fastighetens användning till det bättre samt att en sådan ändring skulle kunna hävdas ligga i samma intresse som ligger bakom nu aktuell princip uppstår frågan om det föreligger någon motsättning mellan besittningsskyddet och aktuell princip?s. 689