1 · Inledning

1.Samäganderättslagen är enligt 1 § tillämplig när två eller flera samfällt äger fastighet eller lös sak. Förutom dessa slags egendom omfattas aktie, obligation, skuldebrev och tomträtt av lagens direkta tillämpningsområde. Härutöver har Högsta domstolen i flera avgöranden, vilka närmare behandlas nedan, fastslagit att samäganderättslagen i huvudsak är tillämplig vid annan slags egendom, däribland bostadsrätt.s. 274

2.Varje delägare har en viss lott i godset. Denna lott kan delägaren normalt förfoga över, t.ex. genom överlåtelse. För förfogande över godset i dess helhet krävs däremot samtliga delägares samtycke, s.k. samförvaltning, 2 § samäganderättslagen. Detsamma gäller för vidtagande av åtgärd i förvaltningen av godset.s. 274

3.Samförvaltning karakteriseras av att varje delägare har ett starkt skydd mot majoritetsmissbruk, men samtidigt finns det en risk för låsning och handlingsförlamning om inte samtliga delägare kan komma överens. Lagen innehåller två mekanismer för konfliktlösning. För det första stadgas i 3 § samäganderättslagen att rätten på ansökan av delägare kan förordna god man för att omhänderta godset under viss tid om delägarna inte kan komma överens om godsets förvaltning eller nyttjande. För det andra får varje delägare enligt 6 § samäganderättslagen hos rätten ansöka att godset skall utbjudas på offentlig auktion för samtliga delägares räkning. Bestämmelsen är dispositiv. Delägarna kan komma överens om att 6 § samäganderättslagen inte skall vara tillämplig på samägandeförhållandet. Dessutom får rätten inte förordna om försäljning, om en delägare visar synnerliga skäl för anstånd.s. 274

4.En andel i samägt gods ingår i delägarens förmögenhet och utgör därmed underlag för hans förpliktelser. Andelen kan utmätas för delägarens skulder om den inte är undantagen från utmätning på grund av beneficiereglerna, se 4 kap. 2 § jämfört med 5 kap. utsökningsbalken. För att utmätning skall få ske krävs vidare att det belopp som kan förväntas flyta in, efter avdrag för kostnader som uppkommer efter utmätningen ger ett överskott som gör åtgärden försvarlig, 4 kap. 3 § utsökningsbalken.s. 275

5.Har andel i samägt gods utmätts och är samäganderättslagen tilllämplig får indragning ske enligt 8 kap. 8 § utsökningsbalken. Ansökan om indragning får göras av sökanden, gäldenären eller annan delägare. Indragning innebär att kronofogdemyndigheten beslutar att hela godset skall säljas. När ett sådant beslut har fattats anses hela godset utmätt, 8 kap. 9 § utsökningsbalken.s. 275

6.Om inte indragning begärs skall, såvitt är av intresse i detta sammanhang, andelen bjudas ut till försäljning i den ordning som gäller för exekutiv försäljning av utmätt rättighet, 8 kap. 9 § 2 st. utsökningsbalken.s. 275

7.Vid utmätning av andel i samfällt gods finns det således två olika sätt att sälja egendomen exekutivt, antingen genom indragning eller genom separat försäljning av andelen. Vilken variant som kommer till användning beror i första hand på om samäganderättslagen är tilllämplig på samägandet eller om 8 kap. 8 § utsökningsbalken i annat fall kan tillämpas analogt.s. 275

8.Om indragning inte får ske har det ansetts föreligga en risk för att egendomen säljs till underpris. Detta har enligt Gregow ”samband bl.a. med att förvärvaren ofta kommer i en ohållbar situation, t.ex. om gäldenärens andel i en bil eller fastighet som gäldenären och hans make innehar med samäganderätt förvärvas av någon utomstående”. Utgångspunkten bör alltså vara att indragning skall ske när det är möjligt.s. 275

9.Risken för underpris skall dock inte överdrivas i de situationer där förvärvaren med stöd av 6 § samäganderättslagen kan begära försäljning av egendomen i dess helhet. Tanken, vilken skall utvecklas närmare nedan, är att en förvärvare av andelen kan realisera värdet av andelen genom att begära att egendomen skall säljas enligt 6 § samäganderättslagen.s. 275

10.Indragning innebär, som nämnts, att kronofogdemyndigheten beslutar att hela egendomen skall säljas. Efter försäljningen fördelas köpeskillingen mellan de olika delägarna i förhållande till deras lotter. Indragning innebär i praktiken att två förfaranden — utmätning och försäljning av andel i samfällt gods respektive försäljning av godset med fördelning av köpeskillingen mellan delägarna — sammanförs till ett förfarande.s. 276

11.I NJA 1995 s. 478 har Högsta domstolen fastslagit att samäganderättslagen i sina väsentliga delar är analogt tillämplig på bostadsrätt. Att samäganderättslagen inte är direkt tillämplig på bostadsrätt medför att indragningsregeln inte heller är direkt tillämplig på bostadsrätt. I rättsfallet kom Högsta domstolen fram till att indragningsregeln inte heller är analogt tillämplig på sådan egendom.s. 276

12.I den här artikeln förespråkas att rättsfallet inte längre bör anses vägledande och att indragning bör kunna ske av bostadsrätt. Grunden till denna ståndpunkt är dels att tyngden av det skäl som enligt Högsta domstolen talar mot att tillåtna indragning av bostadsrätt — att förhindra inkonsekvenser i fråga om rådighetsinskränkningar enligt 7 kap. 5 § äktenskapsbalken vid pantsättning — kan ifrågasättas, dels att ett förbud mot indragning inte leder till det eftersträvade resultatet, att inkonsekvenserna elimineras.s. 276

13.Artikeln är upplagd på följande sätt. I avsnitt 2 refereras NJA 1995 s. 478. I avsnitt 3 diskuteras samäganderättslagens tillämpningsområde, särskilt i vilken utsträckning lagens bestämmelser är tillämpliga på bostadsrätt. I avsnittet behandlas också vilken verkan ett avtal mellan delägarna om att 6 § samäganderättslagen inte skall vara tillämplig på samäganderättsförhållandet har gentemot en delägares borgenärer, en fråga som Högsta domstolen har behandlat i NJA 2007 s. 455. Ytterligare en fråga som tas upp är hur 6 § samäganderättslagen förhåller sig till rådighetsinskränkningarna i äktenskapsbalken och sambolagen. I avsnitt 4 diskuteras indragningsregelns tillämpningsområde och dess funktion. Avsnitt 5 ägnas därefter åt undantag från utmätning p.g.a. beneficium enligt 5 kap. utsökningsbalken. I avsnitt 6 undersöks om förbudet mot indragning leder till att det eftersträvade målet uppnås. I det avslutande avsnittet, avsnitt 7, diskuteras indragningsregelns tillämpningsområde i ljuset av den tidigare framställningen.s. 276