1.Att rättspraxis är svårbegriplig har delvis att göra med den svaga teoretiska grunden. Men detta kan inte vara hela förklaringen. Det förefaller som om begreppsförvirring råder, samtidigt som argumentationen från parterna lämnar en hel del övrigt att önska. I det följande skall ett antal rättsfall tas upp till kritisk granskning. Krävs att ett goodwillvärde skall ha knutits till lokalen? Vi kan börja med det enda rättsfallet från Högsta domstolen, NJA 1972 s. 515. Fallet gäller egentligen intresseavvägningen, men har viktiga värderingsrättsliga aspekter, framför allt när det gäller goodwill och om det krävs att goodwill på något sätt skall knytas till lokalen.s. 803
2.NJA 1972 s. 515. Fallet gällde garageutrymmen som en bostadsrättsförening hyrt ut sedan 40 år till ett parkeringsbolag. Bolaget hyrde garageplatser också på många andra håll för att hyra ut till allmänheten. Föreningen sade upp avtalet för att utnyttja garageplatserna för sina medlemmars räkning. Vid avvägningen av parternas intressen framhöll HD betydelsen för den som upplåter bostäder i stadscentra att kunna upplåta garageplatser i samma hus. För bolagets del hade det inte uppkommit något goodwillvärde som knutits till lokalerna. Det var ovisst om lönsamheten skulle påverkas eftersom föreningen skulle kunna kräva marknadsmässig hyra av bolaget. Det var heller inte svårt att få tag på liknande lokaler. Föreningens intresse vägde tyngst, trots den långa upplåtelsetiden.s. 803
3.I fallet tar Högsta domstolen sin utgångspunkt i allmänna uttalanden i förarbetena om skälet till varför över huvud taget lokalhyresgästen skall ges besittningsskydd, nämligen att denne genom insatser av kapital eller arbete skapat ett värde. Det är emellertid inte lätt att förstå hur sådana allmänna politiska uttalanden skall få inverka på en situation där hyresgästen lyckas skapa ett betydande värde även utan sådana insatser. — I vart fall har lokalen och verksamheten ett betydande värde om de skulle överlåtas tillsammans, med stöd av reglerna i 12 kap. 36 § jordabalken.s. 803
4.Det är tydligt att, om Högsta domstolens resonemang dras till sin spets, många verksamheter måste anses sakna anknytning mellan ”goodwill” och lokal. Det skulle t.ex. gälla de flesta kontor, eftersom verksamheten där kan bedrivas i stort sett var som helst och något värde genom verksamheten har inte tillförts lokalen. Inte heller är det frågan om några investeringar med anknytning till lokalen. Kontorsmöbler m.m. tar man med sig vid en flytt. — Utgångspunkten i lokalhyresförhållanden måste trots allt anses vara att det är hyresvärden som står för investeringarna i själva lokalen.s. 803
5.Men framför allt är det tydligt att Högsta domstolens resonemang medför att de flesta parkeringsgarage i hyrda lokaler i realiteten kommer att sakna besittningsskydd. Och det blir i sådana fall därför enkelt för fastighetsägarna att ta över verksamheten enligt vad som ovan sagts.s. 804
6.Av de skäl som framförs här är alltså Högsta domstolens resonemang i fallet enligt vår mening felaktigt.s. 804
7.Som ett ytterligare argument framhöll emellertid Högsta domstolen att det inte fanns brist på parkeringsplatser att hyra, något som också låg till grund för uppfattningen att besittningsskyddet för den aktuella lokalen var svagt (en situation som numera knappast är förhanden). — Mot detta kan man emellertid anföra att argumentet måste betraktas som nonsens. När ett företag bedriver garagerörelse i stor skala genom att hyra garageplatser i olika fastigheter kommer varje hyrd enhet att ha betydelse för företagets vinst. Ju fler enheter som hyrs, desto större vinst, under förutsättning att garageplatserna kan debiteras en sådan hyra att företagets omkostnader kan överträffas (inklusive hyran för de förhyrda lokalerna). Resonemanget kan kanske appliceras på en rörelse som endast behöver en enda lokal, som en blomsterhandel som bedrivs som enskild firma, men knappast på en rörelse som bedrivs som en expanderande kedja av likartade affärsverksamheter. Tillgången på garage att hyra är trots allt begränsad.s. 804
8.Högsta domstolens resonemang om goodwillvärde kan också på goda grunder kritiseras i och för sig. Men lika viktigt i denna diskussion är att konstatera att hyresvärden — en bostadsrättsförening — sade upp hyresavtalet på grund av missnöje med en överenskommelse enligt vilken bostadsrättshavarna skulle ges viss förtur till lediga parkeringsplatser i garaget. I bolagets förhyrda garage fanns totalt 35– 36 platser. Av dessa hyrdes 12 av föreningens medlemmar (till en hyra som låg något under marknadshyran). Under den 7-årsperiod som avtalet varat före uppsägningen hade 18 garageplatser blivit lediga och av dessa hade 12 upplåtits åt föreningens medlemmar. Vad säger detta om det goodwillvärde som kan sägas ha knutits till lokalerna?s. 804
9.Det är uppenbart för envar att, om dessa uppgifter är riktiga, omsättningen av garageplatser under 7-årsperioden hade varit c:a 50 %. Detta måste anses tyda på att bolaget hade en trogen kundkrets, som antagligen bestod av företag och privatpersoner i närheten och som hyrt garageplatser i mer än 7 år. Det är därmed tydligt att det knutits ett ”goodwillvärde” till verksamheten och till lokalen. På samma sätt som en butik kan upparbeta en kundkrets hade garagerörelsen lyckats med att göra detsamma, och på samma sätt som när det gäller en butik, kan detta ske utan större insatser av kapital och arbete, men likväl har värdet knutits till lokalen. Om företaget tvingas flytta kommer det att mista sin — antagligen högst lokala — kundkrets. Utan en snabb nyetablering i området är denna kundkrets för evigt försvunnen.s. 804
10.Mot allt detta som framhållits i det föregående kan man kanske anföra att ett företag, vars verksamhet endast går ut på att hyra ut lokalerna i andra hand, inte förtjänar något egentligt besittningsskydd. Detta argument är emellertid också tvivelaktigt, även om övervägandena måste bli mer komplexa. Det finns t.ex. ett antal stora detaljhandelskedjor vars verksamhet består i att bedriva s.k. franchisingverksamhet. Ofta står dessa företag som förstahandshyresgäster till lokaler som franchisingtagarna hyr av dem i andra hand. I en del fall kan man sätta frågetecken till syftet bakom sådana arrangemang — är det frågan om ett hyresavtal eller ett borgensliknande arrangemang? Här är inte platsen att föra denna diskussion. Konstateras skall endast att det inte utan vidare kan sägas att ett företag, vars affärsidé består i att hyra lokaler för att hyra ut dem i andra hand, utan vidare skall förklaras sakna besittningsskydd. I så fall skulle reglerna om blockuthyrning i hyreslagen — som visserligen avser bostäder — framstå som särdeles obehövliga.s. 805
11.Däremot kan man mera kraftfullt ifrågasätta argumentationen i Högsta domstolen i fallet på den grunden att den inte tar (andrahands)garagehyresgästernas berättigade intressen i beaktande. I det betydligt senare rättsfallet NJA 1991 s. 419 tar Högsta domstolen upp denna fråga.s. 805
12.NJA 1991 s. 419. Fallet gällde en lokalhyresgäst — ett hotell — som sagts upp för ombyggnad. P.g.a. uppsägningen sade hotellet i sin tur upp en underhyresgäst — en restaurang. Restaurangföretaget stämde hotellföretaget och begärde ersättning, eftersom restaurangrörelsen måst läggas ned. Hotellföretaget hade vägrat förlänga avtalet och underlåtit att medverka till anskaffandet av ersättningslokal. I och för sig var hotellföretagets avflyttningsskäl — att det inte längre disponerade över lokalen — av saklig art. HD fortsätter:s. 805
13.“Vid den avvägning mellan parternas motstående intressen, som nu skall ske inställer sig till en början frågan i vilken utsträckning hänsyn skall tas till det egentliga avflyttningsskälet, nämligen att fastighetsägaren önskade bygga om hotellet till kontor. Det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster innebär bl.a. att hyresvärden visserligen har rätt att upplösa hyresförhållandet därför att huset skall rivas eller byggas om men att han då är skyldig att anvisa hyresgästen en ersättningslokal eller på annat sätt gottgöra denne för de olägenheter som uppstår. Denna skyldighet får ingå i kalkylen när en ombyggnad kostnadsberäknas och detta oavsett om den som nyttjar lokalen hyr direkt av fastighetsägaren eller — såsom i föreliggande fall — har kontrakt med någon som i sin tur hyr av denne. En andrahandshyresgäst kan visserligen inte själv rikta några ersättningskrav mot fastighetsägaren. Han bör dock i en situation av nu berört slag i princip åtnjuta samma besittningsskydd i förhållande till sin hyresvärd som om han hyrt i första hand.“ (Kursivering tillagd.)s. 805
14.Ett ytterligare argument som inte kommer fram till reell behandling är det att hyresvärden/föreningen visserligen kunde komma att höja hyran, vilket i och för sig skulle minskat vinsten (ett i och för sig tvivelaktigt argument). s. 806
15.Allt detta innebär enligt författarnas mening att argumentationen (även från parternas sida) i fallet har så stora brister att rättsfallet är oanvändbart som prejudikat. Men det som vi framför allt vänder oss emot är tanken att det skulle krävas att något särskilt ”goodwillvärde” skulle ha knutits till lokalerna.s. 806
16.Det är bekymmersamt att argumenten från NJA 1972 s. 515 upprepats i ett ganska färskt rättsfall från Svea hovrätt (dom 2004-12-22, mål nr T 5664-03). Här är det (märkligt nog) samma bolag, Stockholmsgaraget, som ånyo kommit i tvist med en bostadsrättsförening om förhyrda garageplatser i föreningens ägda utrymmen. Frågan gällde också här om det fanns befogad anledning för hyresvärden (bostadsrättsföreningen) att upplösa hyresförhållandet. Också här förlorade Stockholmsgaraget — besittningsskyddet bröts.s. 806
17.Föreningen hade anfört att uppsägningen motiverades av en önskan om att få bättre ekonomiskt utbyte av lokalen, bl.a. genom en rationell skötsel och snabbare upptäckning av upprustningskostnaderna. Till detta kom också att underhållet var eftersatt och att föreningens önskan att själv kunna åtgärda lokalen samt få större inflytande över dess skötsel utgjorde ett godtagbart skäl för uppsägningen.s. 807
18.Därefter följer en argumentation i enlighet med rättsfallet NJA 1972 s. 515. Lokalen hade enligt hovrätten alltså inte tillförts något särskilt värde till följd av Stockholmsgaragets verksamhet och det borde ha varit möjligt att skaffa ersättningslokaler.s. 807
19.Det som skiljer fallet i Svea hovrätt från NJA-fallet är främst att föreningen här inte åberopade att den behövde lokalen för de egna medlemmarna. I stället vill föreningen helt enkelt ta över verksamheten i egen regi, ett skäl som normalt måste anses vara osakligt. — Föreningen tar alltså över Stockholmsgaragets verksamhet och kunder och driver verksamheten i egen regi. Föreningen hade inte bedrivit någon sådan rörelse och det är alltså inte frågan om en utvidgning.s. 807
20.Detta betyder att det reella skälet till uppsägningen tycks vara det bristande underhållet, medan de argument som talar för hyresgästen i intresseavvägningen viftas bort. Men samtidigt visar rättspraxis att hyresgästens kontraktsbrott normalt väger lätt i sådana här tvister.s. 807
21.Utöver dessa fall finns ett antal fall refererade i Holmqvist/Thomssons välkända kommentar. Här skall endast några korta kommentarer göras till en del av dem. Ersättning för personlig förlust när rörelsen saknar värde? I rättsfallet Svea hovrätt (1983-06-28 13:DT 16) gällde frågan om innehavaren av en tobaksbutik kunde får ersättning för personlig förlust. Rörelsens resultat skulle belastas med kostnaderna för en anställd och därför saknade den avkastningsvärde. Rörelsen skulle läggas ned. Svea hovrätt fann att ersättning för personlig förlust skulle utgå för de två år som återstod till innehavarens pensionering och dömde ut 12 000 kr. Frågan ger belysning åt det egendomliga motivuttalandet att uppräkningen av skadeposter i förarbetena skulle vara uttömmande. Det är den alltså inte. Är rörelsen värdelös kan ersättning ändå ges för personlig förlust (se också det följande fallet i Holmqvist/Thomssons referat). Det som kanske är bekymmersamt med fallet är hur man skall se på saken om rörelsen drivs i bolagsform och ägaren tar ut överskottet som lön från bolaget. Ersättning till delägare i rörelsen som ej är hyresgäst? I Vinterpalatsfallet (Svea hovrätt 1982 14:DT 22) var Svensk Filmindustri (SF) partner i rörelsen, men ej hyresgäst och fick därför ingen ersättning. SF var inte ens berättigad att delta som intervenient i processen. Eftersom SF ägde halva rörelsen betydde detta att hyresvärdens skadestånd halverades. Det kan innebära att det blir attraktivt för hyresvärden att säga upp hyresgästen i ett sådant fall. Den fråga som inte skall diskuteras här är om en sådan partner i så fall ändå skulle kunna få ersättning från hyresvärden enligt reglerna för utomobligatoriskt skadestånd, då närmast som ren förmögenhetsskada. Ersättning för kostnader för förvärv av ersättningsrörelse? I samma rättsfall tar Svea hovrätt upp frågan om ersättning för kostnader och inkomstbortfall i samband med förvärv av en ersättningsrörelse (det förefaller, egendomligt nog, som om hyresgästen inte yrkat sådan ersättning). Svea hovrätts fortsatta resonemang är något svårbegripligt: Med hänsyn till den ersättningsprincip som hovrätten lägger till grund för ersättningens bestämmande föreligger emellertid inte hinder att ta hänsyn även till sådana kostnader och bortfall av inkomst. Hovrätten uppskattar med tillämpning av bestämmelserna i 35 kap. 5 § rättegångsbalken kostnaderna och inkomstbortfallet i samband med köp av en ersättningsrörelse till 150 000 – 200 000 kr och bedömer N:s förlust på grund av hyresförhållandets upphörande till [med avseende på dessa kostnader] till 175 000 kr. Det hela förefaller egendomligt. Antag att hyresgästen i stället valt att investera pengarna t.ex. på börsen, skulle då ersättning givits för kostnader för att anlita börsmäklare? Och det framgår varken av referatet eller domen vad det egentligen är frågan om för kostnader. Hyresgästens ålder m.m. En annan fråga är om hänsyn skall tas till hyresgästens ålder, kvarvarande hyrestid eller annat sådant vid beräkning av avkastningsvärdet? Vid fysiska personer tycks svaret vara jakande (Stockholms tingsrätt DF 229/82, Svea hovrätt 1982 14:DT 16). Vid juridiska personer är svaret i princip nej. Här uppstår flera frågor. Skall man t.ex. anta att en fysisk person när pensionen nalkas helt enkelt lägger ned rörelsen? Är det i själva verket inte troligare att den personen försöker sälja rörelsen och lokalen med stöd av reglerna i 12 kap. 36 § jordabalken? Om rörelsen har ett värde är det väl värt att ta detta med i beräkningen. Och hur skall man se på juridiska personers innehav av lokalen? Antagandena förutsätter att den juridiska personen sitter kvar i lokalen i all evighet. Men det mest sannolika är att den flyttar efter ett visst antal år. Det är också möjligt att rörelsen överlåts. I så fall kanske det vore riktigare att räkna med ett restvärde. Avdrag för kostnader för anställd? En annan fråga som återkommer i rättsfallsmaterialet är om vid avkastningsvärdemetoden avdrag skall göras för kostnad för anställd? Tydligen utgår man hela tiden från detta (Gävle tingsrätt 1981 DF 82, Svea hovrätt 1976 11:DT 2) Detta innebär med domstolarnas resonemang att rörelsen är värdelös. Men man tycks aldrig räkna med den omständigheten att även en sådan rörelse, som endast försörjer en eller två personer, ändå kan ha ett visst överlåtelsevärde och att sådana rörelser faktiskt säljs. Förklaringen till detta är givetvis att den som förvärvar en etablerad rörelse med kundkrets m.m. slipper kostnaderna för att arbeta upp en nystartad rörelse, finna en kundkrets osv., något som kan vara ganska dyrbart. — En rimlig metod förefaller vara att i så fall ge ersättning för personlig förlust och till detta lägga en till nuvärdet diskonterad ersättning för överlåtelsevärdet.s. 807